跨国公司在中国购地及建设厂房应注意的问题

〖基本案情〗

汉京公司获得两期土地使用权，一期是2001年取得，在该期土地上建有汉京公司厂房，由于汉京公司工程尾款未付，承建方不提供施工合同及设计总平面蓝图等必须的材料协助汉京公司进行验收，所以汉京公司一直未取得该厂房所有权证。第二期土地使用权于2006年获得，2007年汉京公司跨第一期土地和第二期土地上的厂房获得了房屋所有权证。问题是第一期土地上厂房由于跨度期间太长，契合房屋所有权证获得的规划条件已变更，房产证依法无法发放。

〖律师析法〗

律师的建议是，持汉京公司应持第一个土地使用权证、第一期房屋所有权证、第二个土地使用权证、第二期房屋所有权证，到土地局换领一个新的土地使用权证，再持新的土地使用权证及两个房屋所有权证办理一个新的房屋所有权证，当地规划局同意照此办理，并为该两块土地修改了规划条件。

土地使用权证和房屋所有权证是两个不同的权利证明，体现完全不同的法律关系。并且，土地使用权证的办理是房屋所有权证办理（变更）的先决条件。针对汉京公司第一期房屋建设未获得房产证等相关问题，首先律师未拘泥于第一期土地上厂房竣工验收问题，即没有再关注于第一期厂房竣工验收。其选择了正确的做法：一、合并两块土地使用权证成一个土地使用权证，一石二鸟地解决了2001年取得的土地已然超期施工的问题；二、在当地规划局参考实际情况修改规划条件的背景下，两期房屋的竣工验收问题合并由后期施工单位来配合验收，这样两期土地上的房屋所有权证问题均迎刃而解。经过律师的精心策划，第一期房产证的问题也就此得到圆满的解决。

【涉案法律法规】

《中华人民共和国城市房地产管理法》

第二十七条 房地产开发项目的设计、施工，必须符合国家的有关标准和规范。房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用。

《中华人民共和国城乡规划法》

第三十八条　在城市、镇规划区内以出让方式提供国有土地使用权的，在国有土地使用权出让前，城市、县人民政府城乡规划主管部门应当依据控制性详细规划，提出出让地块的位置、使用性质、开发强度等规划条件，作为国有土地使用权出让合同的组成部分。未确定规划条件的地块，不得出让国有土地使用权。

以出让方式取得国有土地使用权的建设项目，在签订国有土地使用权出让合同后，建设单位应当持建设项目的批准、核准、备案文件和国有土地使用权出让合同，向城市、县人民政府城乡规划主管部门领取建设用地规划许可证。

城市、县人民政府城乡规划主管部门不得在建设用地规划许可证中，擅自改变作为国有土地使用权出让合同组成部分的规划条件。

第四十条　在城市、镇规划区内进行建筑物、构筑物、道路、管线和其他工程建设的，建设单位或者个人应当向城市、县人民政府城乡规划主管部门或者省、自治区、直辖市人民政府确定的镇人民政府申请办理建设工程规划许可证。