最高法院:满足《执行异议和复议规定》第二十八条的房屋可排除强制执行；其他无关债权债务可另行起诉

【关键词】

排除强制执行  执行异议  第二十八条

【案例引用信息】

（2021）最高法民终693号

法院：最高人民法院

【裁判要旨暨律师意见】

一、《执行异议和复议规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”  

二、王某亮直接与Z公司签订《商品房买卖合同》购买的案涉合法顶账房屋。该合同是双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，且签订时间早于法院查封之日，合同签订在法院查封之前。王某亮已按合同约定支付了全部购房款。王某亮提供证据能够证明王某亮已于一审法院查封前占有案涉房屋。王某亮未办理案涉房屋的过户登记系因Z公司未办理竣工验收手续，非因王某亮自身原因所致。故一审法院认定王某亮对案涉房屋享有排除强制执行的民事权益并无不当。

三、某某基金对X银行出具《抵押可售函》持异议以及因无法行使价金代位权而造成的损失，属于其与X银行及Z公司之间的债权债务关系，应当另行主张权利。

【裁判理由】

最高人民法院经审查认为：

本案作为申请执行人执行异议之诉，二审争议的焦点为王某亮是否对案涉房屋享有足以排除强制执行的民事权益。

关于王某亮是否对案涉房屋享有足以排除强制执行的民事权益的问题。《执行异议和复议规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”苍某某作为案涉工程的实际施工人，于2012年6月2日与Z公司签订《房源确认单》，形成以案涉房屋抵顶欠付工程款的合意。2012年6月4日，王某亮直接与Z公司签订《商品房买卖合同》购买苍某某的案涉顶账房屋。该合同是双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，且签订时间早于法院查封之日，故应认定王某亮在法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同。王某亮支付全部购房款后，事实上消灭了Z公司与苍某某之间的欠款关系，Z公司对王某亮支付房屋款项的事实予以认可，并出具了收款收据，故现有证据可以认定王某亮已按合同约定支付了全部购房款。王某亮提供了由Z公司出具的案涉房屋物业费、燃气初装费等交费票据及进户通知单，其上载明的时间均在一审法院查封案涉房屋之前，能够证明王某亮已于一审法院查封之前占有案涉房屋。王某亮未办理案涉房屋的过户登记系因Z公司未办理L国际小区的竣工验收手续，非因王某亮自身原因所致。故一审法院认定王某亮对案涉房屋享有排除强制执行的民事权益并无不当。

某某基金虽然对《商品房买卖合同》、房款及相关费用收据真实性提出异议，主张Z公司与王某亮之间可能存在恶意串通排除执行，但在王某亮已经提供合同及上述单据原件的情况下，某某基金并未提供足以反驳的证据予以支持。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条关于“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果”的规定，某某基金应自行承担举证不能的不利后果，一审法院确定某某基金负有提供反驳证据的举证责任并无不当。

此外，虽然Z公司将案涉房屋设立抵押，但该房屋包含在抵押权人X银行同意“抵押可售”范围内，无论该房屋系Z公司在抵押前还是抵押后转让，均取得了抵押权人X银行的明确同意。根据法律事实发生当时的法律规定以及抵押可售情况的一般处理，抵押权人应当就抵押房屋的出售房款进行提存或账户监管，对购房款行使价金代位权。至于某某基金对X银行出具《抵押可售函》持异议以及因无法行使价金代位权而造成的损失，属于其与X银行及Z公司之间债权债务关系，应另行主张权利。

最高人民法院作出判决：

驳回上诉，维持原判。