最高法院:人民法院依下列理由能排除房屋执行：查封前已签订有效合同、合法占有、支付全部价款、非因买受人自身原因未办理过户

【关键词】

执行异议  排除执行

【案例引用信息】

（2021）最高法民终473号

法院：最高人民法院

【裁判要旨暨律师意见】

关于某某丽娇对案涉房屋是否享有足以排除执行的民事权益问题：

1、根据《执行异议复议规定》第二十八条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。

2、本案中，案涉《商品房买卖合同》于2015年5月11日签订，早于案涉房屋查封日期2015年11月3日，购房合同系当事人真实意思表示，不存在违反法律、行政法规强制性规定的情形，应属合法有效。根据查明的案件事实，某某丽娇已支付案涉房屋全部的购房款，2015年5月某卡王公司为某某丽娇办理房屋交付手续，某某丽娇已实际占有案涉房屋。另外，原审亦确认案涉房屋未办理过户登记，系因某卡王公司非因某某丽娇自身原因所致。因此，某某丽娇就案涉房屋提出的执行异议，符合《执行异议复议规定》第二十八条规定。

【裁判理由】

最高人民法院经审查认为：

本案二审的争议焦点为：一、某某丽娇与某卡王公司之间是否存在真实的房屋买卖关系；二、某某丽娇对案涉房屋是否享有足以排除执行的民事权益。

关于某某丽娇与某卡王公司之间是否存在真实的房屋买卖关系问题。上诉人某琴公司主张某某丽娇提交的某卡王公司收款收据等证据，不能证明其已支付全部购房款。本院认为，结合一审查明的120万元首付款记录、某卡王公司开具的收款收据、2018年1月9日某卡王公司开具案涉房屋价税合计2635462元增值税发票、某卡王公司的记账凭证、明细分类账、费用清单，以及转让协议、户名徐东晓的银行交易明细、徐东晓出具的证明等，可以认定某某丽娇已支付全部购房款。另外，某某丽娇与某卡王公司签订《商品房买卖合同》，办理了合同备案登记手续，某某丽娇后期补交房屋差价款及相关费用等事实，足以证明某某丽娇与某卡王公司之间存在真实的商品房买卖合同关系。某琴公司虽主张某某丽娇与某卡王公司之间系民间借贷而非购房交易，但没有提供相关证据证明其主张，故本院对某琴公司提出的某某丽娇与某卡王公司之间系民间借贷而非购房交易的上诉理由不予支持。

关于某某丽娇对案涉房屋是否享有足以排除执行的民事权益问题。根据《执行异议复议规定》第二十八条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中，案涉《商品房买卖合同》于2015年5月11日签订，早于案涉房屋查封日期2015年11月3日，购房合同系当事人真实意思表示，不存在违反法律、行政法规强制性规定的情形，应属合法有效。根据查明的案件事实，某某丽娇已支付案涉房屋全部的购房款，2015年5月某卡王公司为某某丽娇办理房屋交付手续，某某丽娇已实际占有案涉房屋，某琴公司主张占有房屋事实存疑但并未举证证明，故本院对其主张不予认定。另外，原审亦确认案涉房屋未办理过户登记，系因某卡王公司2019年才向东阳市住房和城乡建设局报送案涉工程竣工验收备案材料，非因某某丽娇自身原因所致。因此，某某丽娇就案涉房屋提出的执行异议，符合《执行异议复议规定》第二十八条规定。某琴公司主张某某丽娇非真实房屋买受人，不享有排除执行的民事权益，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。

综上所述，某琴公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：

最高人民法院裁定：驳回上诉，维持原判。