律师观点分析

江西省抚州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2018）赣10民终504号 上诉人（原审第三人）：A，女，1946年6月3日出生，汉族，临川区人，住抚州市临川区， 委托诉讼代理人：A，江西XX律师事务所律师，代理权限为特别授权代理， 委托诉讼代理人：A，江西XX律师事务所律师（实习），代理权限为特别授权代理， 被上诉人（原审原告）：抚州市XX公司，住所地抚州市临川区文昌桥环城西XX，统一社会信用代码9136XXXX7239482843， 法定代表人：A，该公司董事长， 委托诉讼代理人：A，江西XX律师事务所律师，代理权限为一般授权， 被上诉人（原审第三人）：A，男，1953年3月28日出生，汉族，临川区人，住抚州市临川区， 原审被告：A，男，1991年2月27日出生，汉族，临川区人，住抚州市临川区， 原审被告：A，男，1964年3月2日出生，汉族，临川区人，住抚州市临川区， 上诉人A因与被上诉人抚州市XX公司（以下简称建工房产公司）、B及原审被告欧武根、C租赁合同纠纷一案，不服江西省抚州市临川区人民法院（2018）XX1002民初311号民事判决，向本院提起上诉，本院于2018年6月1日立案后，依法组成合议庭，不开庭进行了审理，本案现已审理终结， A上诉请求：撤销一审判决，改判驳回建工房产公司诉讼请求，事实和理由：案涉标的物为A和B合作开发而建，不应仅凭不动产权证，认定建工房产公司为所有权人，而应审查A挂靠建工房产公司及与B合作开发的事实，经A多次主张，A未向B分红，A通过租赁合同方式占有案涉标的物，其真实意思表示并非租赁，而是解决合伙纠纷，A一直实际占有案涉标的物，A对此明知，也明知A多次要求将案涉标的物过户登记到其名下，作为合作开发分红，本案诉争的法律关系经查明与当事人起诉的法律事实不一致，在未变更案由的情况下，应当驳回建工房产公司的诉讼请求，案涉标的物有争议，若A日后提起合伙关系之诉确认该标的物所有权，则一审判决与之矛盾，有损判决公信力， 建工房产公司辩称，A关于合伙、挂靠的主张没有事实依据，该宗土地规划许可证、土地使用权证、预售许可证都是我公司的，我公司就该宗土地的开发未与A签订任何协议，A亦未向我公司交纳投资款，A指派B、C和我公司签订租赁合同，说明A认可房屋是我公司的， A未予答辩， A述称，同意A上诉意见，A和B是合伙关系，A多次向B问钱未果，所以叫我与A以租赁的方式把店面租下来， A述称，同意A上诉意见， 建工房产公司向一审法院起诉请求：判决A、B给付其房屋租金3万元，诉讼中变更诉讼请求为判决A及B、C给付房屋租金3万元， 一审法院认定事实：建工房产公司系座落在抚州××××号（人文公寓二期）1幢1-3室房屋的所有权人，2017年3月30日建工房产公司委托A（甲方）与B、C（乙方）签订了一份《租赁协议书》，该份协议书主要约定如下：1、甲方建工房产公司有一店铺座落在州学岭路××号出租给乙方，租赁期为两个月，从2017年4月1日至5月31日止；2、租赁的店铺属人文公寓二期开发的3号店铺，面积34.82平方米，月租金为3000元；3、此协议一经签字，立即生效，乙方交纳全部租金6000元，另交水电押金1000元，水电押金退租归还；3、期满未空房，租金增至人民币5000元每月，协议订立后，A、B按协议约定向建工房产公司支付了租赁期限内的两个月租金，租赁期限届满后，A、B未腾空案涉店铺，也未再交纳店铺租赁费，建工房产公司催问未果，遂诉至法院，庭审中，A与B、C均确认案涉店铺租赁协议书是A委托B、C签订的， 另查，2007年12月8日A与B签订了一份《房地产开发合作协议》，协议主要内容如下：1、二人共同完成市区泰山XX门口至XX地块土地面积为1793平方米的房地产开发、10%股份；2、二人A0.5／10股、B0.5／10股，收益及风险均按比例分担；3、本项目履行临川区XX公司与市总工会签订的合作协议；4、资金筹集：办理土地及报建阶段，预约总投资40万元，A出资15万元，A先出资25万元，2009年10月16日A与B又签订了一份《房地产开发合作协议》，该份协议约定A就开发“人文公寓”的项目让出一股份给B投资款为30万元，按照财务报表一个月报一次表，以后按实际利润分红，协议订立后，A于2007年、2009年先后向B出具了四份收条，共计收到A投资泰山背房地产开发项目款计人民币55万元，诉讼中，A、B还向法院出具了C与D的股份分配表、人文公寓项目部售价表及销售表，以此证明他们之间有合伙投资承建案涉房屋的事实，建工房产公司认为该证据与本案不具关联性， 一审法院认为，建工房产公司委托A，A委托B、C，双方于2017年3月30日签订的《租赁协议书》是双方当事人真实意思的表示，其内容合法有效，依法受法律保护，A作为建工房产公司的代理人，A、B作为C的代理人，在代理权限范围内分别以被代理人的名义实施民事法律行为后果，依法应分别由其各自的被代理人即建工房产公司与A承担，合同签订后，A、B受C的委托，依约履行了支付租期内店铺租金的义务，租赁期限届满后，作为实际承租方的A仍继续使用案涉店铺，且建工房产公司作为出租方未提出异议的，原租赁合同继续有效，但该租赁期限视为不定期，故案涉店铺所欠租金依法应由A支付，关于A与B就投资泰山XX门口至XX地块房地产开发项目股份分配问题，系另一法律关系，与本案不具关联性，A可另行向B主张权利，综上，依照《中华人民共和国民法通则》第六十三条第一、二款、《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第二百三十六条之规定，一审法院判决：1、A在判决生效后三日内向建工房产公司支付房屋租金3万元；2、驳回建工房产公司的其他诉讼请求，如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息，案件受理费减半收取275元，由A负担， 二审中，当事人没有提交新证据，经审查本院对一审查明的事实予以确认， 本院认为，本案系租赁合同纠纷，A与B、C签订的租赁协议书中，写明出租的店铺为建工房产公司所有，周晚生不是店铺的所有人，其代理建工房产公司签约，相应法律后果应由建工房产公司承担，建工房产公司已按约交付店铺，有权依约收取租金，A、B系以自己的名义签约，一审庭审中，A与B、C确认，二人的签约行为是A委托，《中华人民共和国合同法》第四百零三条第二款规定，受托人因委托人的原因对第三人不履行义务，受托人应当向第三人披露委托人，第三人因此可以选择受托人或者委托人作为相对人主张其权利，但第三人不得变更选定的相对人，因建工房产公司对A作为承租方不持异议，A负有按约向建工房产公司支付租金的义务，一审法院认为A、B以被代理人C的名义实施民事法律行为，后果依法应由被代理人A承担，属于适用法律错误，应予纠正，但一审法院判决A向建工房产公司支付拖欠租金，并无不当，A对案涉店铺登记在建工房产公司名下，并无异议，但称包括案涉店铺在内的房产为其与A合作开发，建工房产公司仅是被挂靠人，建工房产公司对该主张不予认可，因该主张不在本案审理范围，A可另行主张权利， 综上所述，A的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律虽有错误，但判决结果正确，应予维持，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判， 二审案件受理费550元，由A负担， 本判决为终审判决， 审 判 长　　张　俐 审 判 员　　A 审 判 员　　B 二〇一八年六月二十九日 法官助理　　彭　珺 书 记 员　　杨　甜