阿尔山XX公司、阿尔山碧海房地产开发有限公司伊尔施商业步行街项目部与A商品房销售合同纠纷二审民事判决书

律师观点分析

阿尔山XX公司、阿尔山碧海房地产开发有限公司伊尔施商业步行街项目部与A商品房销售合同纠纷二审民事判决书 内蒙古自治区兴安盟中级人民法院 民事判决书 （2015）兴中法民终字第01113号 上诉人（一审原告）阿尔山市碧海房地产开发有限责任公司，住所地内蒙古自治区兴安盟阿尔山市， 法定代表人A，总经理， 上诉人（一审原告）阿尔山市XX公司伊尔施商业步行街项目部，住所地内蒙古自治区阿尔山市， 负责人A，项目经理， 二上诉人共同委托代理人A，内蒙古有初律师事务所律师， 被上诉人（一审被告）A，女，1964年8月27日出生，汉族，个体，现住内蒙古自治区阿尔山市， 委托代理人A，内蒙古圣泉律师事务所律师， 上诉人阿尔山市XX公司（以下简称碧海公司）、阿尔山市XX公司伊尔施商业步行街项目部（以下简称碧海公司项目部）因与被上诉人温丽X商品房销售合同纠纷一案，不服内蒙古自治区阿尔山市人民法院（2015）阿民初字第218号民事判决，向本院提起上诉，本院于2015年10月10日受理后，依法组成合议庭，并于同年11月2日公开开庭进行了审理，上诉人碧海公司、碧海公司项目部的共同委托代理人A，被上诉人A及其委托代理人B到庭参加诉讼，本案现已审理终结， 一审法院经审理查明，2014年6月20日，碧海公司下设的碧海公司项目部与A签订《商品楼房买卖合同》一份，约定碧海公司项目部将位于XX地下室出售给温丽X，房屋面积为738.89平方米，总价款为164万元，合同签订当日，A支付房款50万元，剩余房款114万元，AX于2014年6月21日出具欠条一枚，承诺60日内偿还完毕，2014年8月1日经双方协商，A以诉争房屋房产证为抵押，在阿尔山市XX办理抵押贷款共计200万元，用此款优先偿还房屋欠款114万元，并出具承诺书一份，2014年12月，A取得阿尔山市XX贷款200万元后，并未履行承诺，碧海公司、碧海公司项目部于2015年5月7日诉至法院，要求A偿还房屋欠款及利息，另查明，2014年6月20日碧海公司项目部实际负责人A与B签订《商品楼房买卖合同》 一审法院认为，双方签订的《商品楼房买卖合同》系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应认定为合法有效，自双方当事人签字后即具有法律效力，合同签订后A依约缴纳房款50万元，对给付尾款114万元经双方协商几次变更，2014年8月1日A出具的承诺书应视为对房屋尾款给付方式、给付时间的最终确认，依据合同法诚实信用原则，A应依承诺书约定履行给付房款义务，A辩称拖欠尾款系因至今未能办理土地使用权证所致，应先履行办理土地使用权证的义务，依据《中华人民共和国物权法》等相关法律规定，房屋所有权证是房屋所有权人享有房屋所有权的唯一证明，因此办理房屋所有权证属于房屋买卖合同的主要义务，土地使用证属于房屋买卖合同的附随义务并非合同必要条款，在房屋买卖合同中没有土地使用权证不影响合同的效力，亦不影响房屋所有权的取得，但协助办理土地使用权证是房屋出卖人的从给付义务，房屋已交付AX并办理房屋产权证书，碧海公司、碧海公司项目部已履行房屋买卖合同的主要义务，A办理抵押贷款后未将房款给付已构成违约，应承担违约责任，碧海公司、碧海公司项目部请求AX按合同约定给付拖欠房款114万元于法有据，予以支持，碧海公司、碧海公司项目部请求AX按合同约定支付应付房款之日至现在的利息9.21万元，因合同中对利息没有约定，不予支持，另主张A正在营业应按合同约定停止营业直到付清房款，但在庭审中未提供证据予以佐证，对于该请求不予支持，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十一条，《中华人民共和国物权法》第十七条，《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十二条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：一、A在判决生效后五日内一次性给付碧海公司、碧海公司项目部欠款114万元；二、驳回碧海公司、碧海公司项目部的其他诉讼请求， 宣判后，碧海公司、碧海公司项目部不服，向本院提起上诉， 上诉人碧海公司、碧海公司项目部上诉称：2014年8月1日在温丽X请求下，上诉人为其办理了该处房屋的房产证及他项权证，A要求用房产证、他项权证抵押贷款，并向上诉人以承诺书方式作出承诺，在这笔贷款发放时直接偿还114万元欠款，但A在2014年12月办理完贷款后却迟迟不兑现承诺，拒不支付拖欠房款，还违反合同约定在没付清房款的情况下就将其购买的房产用于经营洗浴中心，A从得到贷款至上诉人起诉已四个月，按月息2分计算，应付利息9.21万元，请求二审法院：1、撤销原判第二项，改判A停止营业直到付清房款为止；2、判令A支付利息9.21万元，并继续按月息2分支付利息至付清房款为止；3、由A承担本案诉讼费用， 被上诉人AX答辩称：不支付尾欠房款的原因是因为上诉人至今没有给我办理土地使用证，因没有土地使用证影响了我办贷款，并且造成了损失，我之所以营业是经过上诉人同意的， 二审经审理查明的事实与一审查明的事实一致，本院予以确认， 另查明，2014年6月3日，A与碧海公司项目部签订一份《商品楼房买卖合同》，该合同主要约定“1、经甲乙双方协商议定，甲方（碧海公司项目部）将其开发的伊经十三路西侧沿街商务楼第16号出售给乙方，每平方米5950.00元，共计738.89平方米，合计总价款439.63万元；2、协议签订时交总房款的50%，即220万元，其余部分乙方出具欠据，甲方立即交付乙方楼房钥匙，乙方进行装修及经营，在甲乙双方签订合同并正常履行合同期间内甲方无权干涉乙方进行装修及经营；4、本合同签订后，乙方应将大修基金、物业费、垃圾清运费、契税交齐后，甲乙双方签订正式房产销售网签合同，办理房产证、他项权证及土地使用证；5、本协议签订后，以甲方为主，乙方协助办理房产证、土地证、他项权证，上述证件办完后两个月内乙方用房产证贷款偿还剩余房款，也可用自有资金交齐剩余50%即219.63万元房款，如到期不能交纳剩余房款，无论何种原因和理由均视为乙方违约，届时甲方有权无偿收回本合同所买卖房屋，不退还乙方交纳的50%房款220万元，”该合同A称是为办理贷款而将房屋价款提高，房屋实际价格以2014年6月20日所签合同为准， 还查明，A所购房屋至今未办理土地使用权证书， 二审庭审中，被上诉人A提供如下证据：1、A与碧海公司项目部于2014年6月3日签订的《商品楼房买卖合同》一份，用以证明上诉人应按照合同约定给其办理完土地使用证后才能将剩余房款交清，还证明A不存在违约行为；2、《中国农业银行乌兰浩特支行办理个人助业贷款的对象及资料清单》一份，用以证明因上诉人没有办理土地使用证致使A无法在其他银行办理贷款，而在信用社贷款利率较高，其他银行利率低，给A造成了利息损失；3、A与阿尔山市土地局工作人员谈话录音一份，用以证明上诉人所建楼房因超出土地容积率而无法办理土地使用证，上述证据经上诉人质证认为：对证据1、合同的真实性需要核实，应该以2014年6月20日签订的合同为准，A应支付剩余房款；对证据2、上诉人没有承诺提供贷款，A已经在信用社办理了贷款，是否贷款及在哪里贷款与上诉人无关；对证据3、认为该证据与本案无关，不发表质证意见， 本院认为，A对于尚欠上诉人房款114万元的事实予以认可，在其于2014年8月1日为上诉人出具的承诺书中约定“在贷款发放时直接汇入项目部会计A的信用卡上，用于偿还购买伊尔施商业步行街项目部16号厅的欠款，”该承诺是双方当事人对于还款方式及期限的最后约定，而A在办理完贷款后未将尾欠房款支付给上诉人已构成违约，上诉人依据A的违约行为向其主张逾期付款利息的请求应予支持，对于A认为因上诉人未办理土地使用权证书给其造成损失为由而拒付房款的抗辩理由，因本案系基于房屋买卖合同而产生的纠纷，对于上诉人未办理土地使用权证书与本案非属同一法律关系，A可另行主张权利，故对A的抗辩理由本院不予支持，因A二审期间提供的证据与本案缺乏必要的关联性，本院对其证明目的不予采信，关于上诉人要求A停止营业直到付清房款为止的上诉请求，双方对此虽在合同中进行了约定，但鉴于A将涉案房屋用于经营是其生产生活之经济来源，为避免双方当事人损失的扩大，不宜支持上诉人的该项主张，对于上诉人要求A按照2分支付利息至付清房款为止的上诉请求，因双方当事人对于利息并无约定，但依照《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十四条第四款规定“买卖合同没有约定逾期付款违约金或者该违约金的计算方法，出卖人以买受人违约为由主张赔偿逾期付款损失的，人民法院可以中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率为基础，参照逾期罚息利率标准计算，”的规定，A应按照中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率支付逾期付款利息，上诉人主张A在2014年12月份在信用社完成贷款，对此AX未提出异议，但双方均未提供具体贷款日期，故上诉人主张的逾期付款利息损失应从2015年1月1日起计算至上诉人主张权利的2015年5月7日之日止，因上诉人在原审诉讼请求中未请求欠款利息计算至欠款付清时止，其在二审中提出已超出原审请求范围，本院不予维护，综上，上诉人上诉理由部分成立，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，但对于上诉人主张的利息损失未予维护不当，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）、（二）项、《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十四条第四款之规定，判决如下： 一、维持内蒙古自治区阿尔山市人民法院（2015）阿民初字第218号民事判决第一项； 二、撤销内蒙古自治区阿尔山市人民法院（2015）阿民初字第218号民事判决第二项； 三、被上诉人AX在本判决生效后五日内按照中国人民银行同期同类贷款利率向上诉人阿尔山市XX公司、阿尔山市XX公司伊尔施商业步行街项目部支付自2015年1月1日起至2015年5月7日止的逾期付款利息损失； 四、驳回上诉人阿尔山市XX公司、阿尔山市XX公司伊尔施商业步行街项目部的其他诉讼请求， 如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息， 一、二审案件受理费共计10，046.95元，由上诉人阿尔山市XX公司伊尔施商业步行街项目部负担4018.78元，由被上诉人A负担6，028.17元， 本判决为终审判决， 审判长A 审判员B 审判员C 二〇一五年十一月六日 书记员D