律师观点分析

上诉人王XX因与被上诉人田X申请执行人执行异议之诉一案，不服兴平市人民法院(2019)陕0481民初301号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了书面审理,上诉人王XX及其委托代理人耿XX、韩XX，被上诉人田X委托代理人周XX均到庭参与了谈话。本案现已审理终结。
王XX上诉请求：1、请求二审法院撤销陕西省兴平市人民法院（2019）陕0481民初301号民事判决书，改判驳回被上诉人的全部诉讼请求，判决停止对上诉人购买的位于西安市XX城XX路XX号楼XX单元XX室房屋（不动产权编号112XXXXXXX-2-4-21404）强制执行，并解除对该房屋的查封；2、本案的一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一、一审法院认定基本事实不准确，2018年01月11日上诉人通过房产中介与案外人刘XX、陈XX签订《转让居间合同》以及附属协议，合同签订后上诉人按照合同约定将定金600000元支付给案外人刘XX、陈XX指定的收款账户，并取得其签字的收款收据同时办理了提前入住手续。2018年07月份又同案外人刘XX、陈XX再次签订了《补充协议》约定刘XX、陈XX应在2018年09月30日前办理房屋解押手续并协助上诉人办理房屋产权转移登记手续，但刘XX、陈XX以种种理由拖延办理贷款清偿手续并拒绝履行约定义务。同时，上诉人与案外人刘XX、陈XX对涉案房屋过户时间做出了约定，符合法律规定的“附期限、附条件”合同的规定，双方存在真实合法的房屋买卖合同关系，因此一审认定的事实不准确；二、一审法院适用法律有失偏颇，上诉人早在2018年01月11日就与案外人刘XX、陈XX签订书面买卖合同，系双方真实意思表示，合法有效，合同签订后上诉人随即支付了绝大部分款项，且在合同签订后至今一直实际占有使用该房屋，房屋的物业、水电费用一直由上诉人自行缴纳，该房屋没有过户的原因不是上诉人自身的原因，而且上诉人在西安再无其他住房，上诉人之情况完全符合有关法律及司法解释的规定，但一审法院对此情况适用法律有失偏颇，故应予纠正。
被上诉人田X答辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律公正，首先，上诉人与案外人刘XX、陈XX签订的是居间转让合同而非房屋买卖合同，因此上诉人与案外人签订的合同应属无效合同；其次，案外人刘XX所出收据上注明是收到定金60000元，而非房屋款600000元，并且上诉人也未全部支付房款；最后，上诉人明知该房屋登记在案外人刘XX名下，依据西安市人民政府相关文件规定，涉案房屋因取得不动产登记证书未满两年不能上市交易，因此就不能办理房屋过户手续，所以上诉人存在主观上的过错，综上，一审判决公正，适用法律正确。请求维持一审判决。
被上诉人田X一审法院起诉请求：1、确认西安市XX城XX路XX号楼XX单元XX室房屋（合同登记号Y131XXXX5381）的权利人为刘XX；2、依法撤销兴平市法院（2019）陕0481执异1号《执行裁定书》，驳回被告的执行异议，恢复对西安市XX城XX路XX号楼XX单元XX室房屋（合同登记号Y131XXXX5381）的执行；3、由被告承担相关诉讼费用。
一审法院查明：2014年06月11日刘XX购买位于西安市XX城XX路XX号楼XX单元XX室的房屋，2017年10月17日登记在刘XX名下，2018年01月11日被告王XX通过西安市XX公司与刘XX、陈XX签订了《转让居间合同》，当日王XX通过银行向刘XX转账600000元，因刘XX没有协助王XX办理该房屋产权变更登记手续，王XX于2018年10月向西安市未央区人民法院起诉。2017年12月12日刘XX从原告处借款共计70万元，并于当日向原告出具借条一张，约定借款期限为两个月，月利率为2%，原告于当日向被告指定账户转款70万元。借款到期后，刘XX未归还借款。原告于2018年06月05日向法院申请了诉前财产保全，本院以（2018）陕0481财保8号民事裁定书，查封了刘XX名下位于西安市XX城XX路XX号楼XX单元XX室的房产。原告于2018年06月21日向本院起诉要求偿还借款本金及利息，本院以（2018）陕0481民初1260号民事判决书判决刘XX偿还原告田X借款70万元及利息。判决生效后，原告2018年11月向本院申请强制执行，在执行过程中，被告王XX向本院提出执行异议申请，本院以（2019）陕0481执异1号民事裁定书中止对刘XX名下位于西安市XX城XX路XX号楼XX单元XX室产权证编号为112XXXXXXX-2-4-21404房屋的执行。该裁定书送达原告后，原告不服该裁定，遂提起诉讼。
一审法院认为，根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结”的规定，第三人对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益需符合三个要件：第一，第三人必须在人民法院采取查封、扣押、冻结措施前已经支付全部价款；第二，第三人必须在人民法院采取查封、扣押、冻结措施前已经实际占有；第三，未办理过户登记手续的，第三人对此没有过错。只有上述三个要件同时具备，人民法院才不得查封、扣押、冻结。本案中，被告提交的证据仅能证实其在2018年01月11日向刘XX转账支付600000元的事实，不能证实其已支付全部价款XXX元的法律事实。被告在购买该房屋时，该房屋尚未取得所有权证书，2017年10月17日该房屋登记在刘XX名下。《中华人民共和国物权法》第九条规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。根据西安市人民政府市政发（2017）23号《西安市人民政府关于进一步加强管理保持房地产市场平稳健康发展的若干意见》和西安市人民政府办公厅文件市政办发（2017）59号《西安市人民政府办公厅关于调整我市住房交易政策有关问题的通知》，均规定房屋因取得不动产登记证书未满两年而不能上市交易，被告王XX与刘XX违反了西安市人民政府禁止性规定政策，在此情形下被告仍购买了该涉案房屋。故王XX对未办理过户登记手续具有过错。《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第三百一十一条规定：“案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。”本案应由王XX就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任，王XX提交的证据不能证明其已支付了全部价款，其对未办理过户登记手续具有过错。综上，王XX对位于西安市XX城XX路XX号楼XX单元XX室的房屋享有的民事权益不足以排除强制执行，故对原告田X要求确认西安市XX城XX路XX号楼XX单元XX室房屋（合同登记号Y131XXXX5381）的权利人为刘XX，恢复对西安市XX城XX路XX号楼XX单元XX室房屋（合同登记号Y131XXXX5381）的强制执行的诉讼请求，符合法律规定，本院予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第三百零四条、第三百零六条、第三百零八条、第三百一十一条、第三百一十三条、第三百一十四条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，遂判决：一、确认西安市XX城XX路XX号楼XX单元XX室房屋（合同登记号Y131XXXX5381）的权利人为刘XX；二、兴平市人民法院（2019）陕0481执异1号执行裁定失效；三、恢复对西安市XX城XX路XX号楼XX单元XX室房屋（合同登记号Y131XXXX5381）的强制执行。案件受理费100元，由被告王XX负担。
上诉人王XX为证明其观点，二审提交了以下证据：
证据一、《关于提前入住的补充协议》、《房间物品交接清单》、2018年7月10日《补充协议》，证明：王XX与刘XX、陈XX签订转让合同，王XX已支付完60万元购房款，没有办理网签是因为刘XX没有清偿银行贷款。
证据二，西安市XX公司租售中心证明一份，证明:王XX与刘XX、陈XX于2018年01月11日签订房屋买卖合同，并于当日办理了房屋交接；
证据三，西安市房屋登记簿一份，证明:王XX查询涉案房屋时，该房屋并无异常登记情况；
证据四，西安XX司枫香庭客服中心证明、电信业务登记单各一份，证明:王XX自2018年01月11日入住龙湖枫香庭4-2-1404房屋之后，该房屋的物业、水、取暖等一切与房屋有关的费用均有王XX支付；
证据五，西安市住房情况查询登记结果,证明:王XX结婚证复印件及结婚视频一份，证明王XX属于首次购房，具备购房资格，其购买该房屋是作为婚房使用。
证据六、中国XX银行网上电子回单，转账回执各一份，证明上诉人于2019年7月15日向兴平市人民法院执行案件款专户转账支付剩余房款48万元。
被上诉人田X质证认为，对证据一：该证据不是新证据，为居间合同，非买卖合同，不认可。证据二、真实性不予认可，因为至今尚未看到他们双方的房屋买卖合同，因此对于真实性不予以认可；证据三：对其真实性认可，但是通过该证明反而证明了王XX与刘XX、陈XX签订定居间转让合同时明知涉案房屋产权未满两年，不能上市交易而进行了交易，因而应为无效合同，因此对其证明目的不予认可；证据四：对其真实性认可，但是该证据仅能证明王XX在此居住，仍无法证明对此房屋拥有所有权，因此对其证明目的不认可；证据五：对其真实性认可，但是该证据与本案无关，也不能证明王XX对涉案房屋的所有权，因此对其证明目的不予认可。证据六已超过举证期限，不属于新证据，不发表质证意见。
合议庭评议，对上诉人提交的证据一，客观真实、来源合法，能反映出双方房屋买卖的意思表示，协议内容也符合房屋买卖的法律特征，故对客观性、合法性、关联性均确认。
证据二、客观真实，来源合法，所证王XX与刘XX、陈XX签订房屋买卖合同并实际交接的事实，故对其真实性、合法性、关联性均予确认；证据三、四、五客观真实，来源合法，对其真实性、合法性予以确认，证明上诉人实际占有使用涉案房屋，关联性予以确认。证据六客观真实，来源合法，能证明上诉人于二审期间后向兴平市人民法院执行案件款专户转账支付剩余房款48万元的事实，故对该证据的客观性、合法性、关联性予以确认。
本院经审理查明：2014年06月11日刘XX购买位于西安市XX城XX路XX号楼XX单元XX室的房屋，2017年10月17日登记在刘XX名下，2018年01月11日王XX通过西安市XX公司与刘XX、陈XX签订了《转让居间合同》，当日王XX接收房屋并通过银行向刘XX转账600000元。
兴平市人民法院因另案以（2018）陕0481财保8号民事裁定书，查封了刘XX名下位于西安市XX城XX路XX号楼XX单元XX室的房产，并于2018年08月3日作出（2018）陕0481民初1260号民事判决书，判决刘XX偿还原告田X借款70万元及利息。田X2018年11月向一审法院申请强制执行，在执行过程中，被告王XX向本院提出执行异议申请，一审法院以（2019）陕0481执异1号民事裁定书中止对刘XX名下位于西安市XX城XX路XX号楼XX单元XX室产权证编号为112XXXXXXX-2-4-21404房屋的执行。该裁定书送达原告后，原告不服该裁定，遂提起诉讼。
本案二审诉讼期间，上诉人于2019年7月15日向兴平市人民法院执行案件款专户转账支付剩余房款48万元。
本院认为，本案二审争议焦点：1、《居间转让合同》、《关于提前入住的补充协议》、《房间物品交接清单》、《补充协议》的性质及效力问题；2、上诉人王XX就执行标的是否享有足以排除强制执行的民事权益。
关于焦点1，2014年06月11日刘XX购买位于西安市XX城XX路XX号楼XX单元XX室的房屋，并于2017年10月17日进行了房屋产权登记。2018年01月11日王XX通过西安市XX公司与刘XX、陈XX签订了《转让居间合同》，结合《补充协议》、《关于提前入住的补充协议》及房间内物品交接清单，上述协议对房屋坐落、价款、交付期限、产权转移期限及违约责任等问题均有约定，其内容符合房屋买卖合同法律特征，应属房屋买卖合同。《西安市人民政府关于进一步加强管理保持房地产市场平稳健康发展的若干意见》和西安市人民政府办公厅文件市政办发（2017）59号《西安市人民政府办公厅关于调整我市住房交易政策有关问题的通知》虽规定房屋取得不动产登记证书未满两年不能上市交易，但该规定属地方管理性规章，非效力性地方规章，不能必然引起房屋买卖合同无效的法律后果。王XX与刘XX、陈XX签订的一系列房屋买卖合同性质的协议未违反法律、行政法规的强制性规定，为有效合同。
关于焦点2，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中，上诉人王XX在查封之前与房屋所有人刘XX签订合法有效的房屋买卖合同，于当日交接房屋实际占有使用，并向刘XX转账支付600000元购房款，二审诉讼过程中王XX按照合同约定向执行法院补缴了买卖合同剩余房款，房屋未过户的主要原因为刘XX未完全偿还银行按揭贷款，王XX对房屋未过户无过错。故上诉人王XX享有足以排除强制执行的民事权益，应判决驳回申请执行人田X的诉讼请求。
综上，上诉人王XX的上诉理由成立，其上诉请求应予支持；因二审期间出现新的证据，致使事实认定及法律适用均发生变化，一审判决应予纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项、《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第三百一十三条一款（二）项之规定，判决如下：
一、撤销陕西省兴平市人民法院（2019）陕0481民初301号民事判决；
二、驳回被上诉人田X的诉讼请求。
一审案件受理费100元、二审案件受理费14520元共计14620元，由被上诉人田X负担。
本判决为终审判决。王XX与田X申请执行人执行异议之诉二审民事判决书