【焦点问题】

1、被告朱姣英签订房屋转让协议的行为是否符合家事代理或者表见代理的特征？

2、本案是否适用善意取得制度？

(一)首部

1、判决书字号

一审判决书：浙江省诸暨市人民法院(2010)绍诸民初字第272号。

二审判决书：浙江省绍兴市中级人民法院(2010)浙绍民终字第714号。

2、案由：房屋买卖合同纠纷。

3、诉讼双方

原告(上诉人)：朱迪伟。

委托代理人：陈大贤。

被告(被上诉人)：张金凤。

委托代理人：何永灿，浙江博凡律师事务所律师。

委托代理人：王李全，浙江博凡律师事务所律师。

被告(被上诉人)：朱姣英。

4、审级：二审。

5、审判机关和审判组织

一审法院：浙江省诸暨市人民法院。

独任庭人员：审判员：徐平君。

二审法院：浙江省绍兴市中级人民法院。

合议庭组成人员：审判长：章建荣；审判员：毛振宇；审判员：方艳。

6、审结时间

一审审结时间：2010年3月11日。

二审审结时间：2010年7月7日。

1、一审诉辩主张

原告朱迪伟诉称：原告与被告朱姣英系夫妻。1994年1月28日，原告以每平方米1207．50元的价格向诸暨市兴越房地产开发公司购得座落在“城关荷花塘43号201室”计建筑面积为102．72平方米的住宅一套，总计房款124034．40元。2000年12月22日，原告因目前触犯刑律，被绍兴市中级人民法院判处有期徒刑16年，2001年5月31日前羁押在上虞市看守所，后在杭州临平服刑。2009年4月8日原告假释回家，后在重整家庭重大事情时，得知上述住宅已于2001年4月28日转让给被告张金凤，原告为此与被告朱姣英大吵大闹。原告认为被告朱姣英未征得共有权人原告同意，擅自把夫妻共同财产以低于原价且低于当时市场价9万元左右的低价转让给被告张金凤，又隐瞒至今，其行为应属无效。被告张金凤明知原购房者系原告，在未征得原告同意或授权情形下，与无处分权人签订转让协议，以明显不合理的低价恶意受让该房屋，并非善意第三人。现原告维护合法权益，特向贵院起诉，要求确认两被告签订的房屋转让协议无效，并返还房屋。

被告张金凤辩称：诉争房屋的买卖协议系原告与两被告共同签订的，虽原告未在上面签字，但其在上面盖有私章，此协议的签订符合合同法的相关规定，系原、被告的真实意思表示，也未违反法律法规的强制性规定，应合法有效；即使原告在一定时期内剥夺人身自由，但也不是其不能对外签订合同，也不会导致合同无效。该合同的交易价符合当时的市场价，不存在明显低于市场价的情形；且即使低于当时的市场价，也是行使撤销权的问题，而不会导致合同无效。本人无恶意转让的行为，购房时并不知道原告被刑事处罚，且被告朱姣英也未告知该情况，而原告与被告朱姣英至今系夫妻，故两被告间不可能存在恶意串通，本人在主观是善意的；本人购房是居住需要，且事实上也一直居住至今。原告认为本案系无权处分，从而导致合同无效，但根据合同法的规定，即使无权处分也未必导致无效，因此法律上也不是禁止性的。综上，本人认为诉争房屋的转让合法有效，请求法院依法驳回原告的诉讼请求。

被告朱姣英辩称：对原告诉称的事实无异议，但这样的结果是原告违法犯罪，对家庭和子女不负责任所造成的，请求法院依法判决。

2、一审事实和证据

浙江省诸暨市人民法院经公开审理查明：原告朱迪伟与被告朱姣英系夫妻。1994年1月28日，原告与诸暨市兴越房地产开发公司签订了“荷花塘住宅楼售房协议”一份，原告以分期付款的方式，按每平方米1207．50元的价格，总计房款为124034．40元向诸暨市兴越房地产开发公司预购了该公司新建的荷花塘多层住宅一幢中的二层201室计建筑面积102．72平方米的住宅一套。1998年房产公司将该房屋交付给原告，原告也付清了全部房款。1999年7月26日原告因触犯刑律被刑事拘留，同年8月3日被逮捕，2000年12月22日被绍兴市中级人民法院判处有期徒刑16年，2009年4月8日被假释回家。2001年4月28日，被告朱姣英与被告张金凤经协商后，以原户主朱迪伟、妻朱姣英为一方，现户主张金凤为一方，双方签订“转让协议”一份，协议约定：“原户主朱迪伟及经办人朱迪伟妻子朱姣英同意将自己的产权房，城关荷花塘43号201室，计102．72平方米加底层对门自行车棚壹间，一次性买断，转让给张金凤所有，计价壹拾壹万元，永不后悔，自愿转让。”协议由朱姣英与张金凤签名，并加盖了朱迪伟的私章。协议签订当天，被告张金凤即把房款110000元用现金交付给被告朱姣英，被告朱姣英亦即把房屋及收售房协议和房款发票等购房手续交付给被告张金凤，后张金凤即居住使用该房屋至今。且据原、被告在庭审中的一致陈述，该幢房屋至今基本上未做房产证。2010年1月6日，原告诉至本院，要求判如所请。

上述事实有下列证据证明：

1、双方当事人诉讼中的陈述。

2、原告与诸暨市兴越房地产开发公司签订的“荷花塘住宅楼售房协议”一份。

3、双方签订的“转让协议”一份。

4、绍兴市中级人民法院(2000)绍中刑初字第73号刑事判决书。

5、浙江省第二监狱(2009)假第64号假释证明书。

3、一审判案理由

浙江省诸暨市人民法院根据上述事实和证据认为：虽诉争房屋原系原告朱迪伟与被告朱姣英的夫妻共同财产，但在被告朱姣英代表原告与被告张金凤签订的房屋转让协议盖有原告的私章，而原告与被告朱姣英至今为夫妻，故被告朱姣英签订转让协议的行为，符合家事代理和表见代理的特征，被告张金凤有充分理由相信被告朱姣英向其出卖诉争房屋已征得原告的同意；现原告虽原告提出了被告朱姣英是在其不同意情况下出卖诉争房屋的主张，但该主张除原告两夫妻的陈述外，并无其他证据证明，而被告张金凤又否认，故应当认为被告张金凤转让诉争房屋已征得原告的同意；另原告提出了房屋转让价明显低于市场价的主张，但原告也未提供证据证明其主张成立，且处于原告家庭当时的具体情况，低于市场价出售诉争房屋也符合社会常理；而原、被告间签订的房屋转让协议其他方面又不违反法律的禁止性规定，故该房屋转让协议应属有效。因被告张金凤在房屋转让协议签订后，已付清全部房款，并取得诉争房屋及售房协议和房款发票等购房手续，且实际占有使用诉争房屋至今，故即使当时被告朱姣英系在未征得原告同意情况下擅自转让的，但因被告张金凤的权系善意、有偿取得该房屋的第三人，故依法亦应当维护被告张金凤的权益。综上，对原告提出的要求确认两被告签订的房屋转让协议无效，并返还房屋的诉讼请求，本院依法不予支持。

4、一审定案结论

浙江省诸暨市人民法院依照《中华人民共和国民法通则》第七十二条、《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第四十九条、第六十条、《最高人民法院关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见(试行)》第八十九条之规定，作出如下判决：

驳回原告朱迪伟的诉讼请求。

本案受理费2900元，减半收取1450元，由原告朱迪伟负担。

上诉人朱迪伟上诉称：被上诉人朱姣英是无权处分行为，且低价处分。被上诉人张金凤“没有充分理由相信已征得”上诉人的同意，而是明知他人无处分权仍为之，不符合家事代理和表见代理的特征，且以明显不合理的低价受让诉争房屋，是恶意受让行为，不是善意。上诉人为此上诉，请求二审法院撤销原判，发回重审或依法改判。

被上诉人张金凤答辩称：上诉人请求买卖合同无效，有违诚实守信原则，且依据不足，请求二审法院查明事实，维护正常交易秩序，驳回其上诉请求。

被上诉人朱姣英未作答辩。

浙江省绍兴市中级人民法院经审理查明的事实与原审判决认定的事实一致。

浙江省绍兴市中级人民法院认为：根据本案的案情，首先可以认定被上诉人张金凤对本案讼争房屋构成善意取得，理由如下：一、转让协议的签订是双方当事人的真实意思表示，其内容合法，并未违反法律、行政法规的禁止性规定，因此该转让协议应依法认定成立有效。二、根据本案的实际情形，当时被上诉人朱姣英因家庭特殊情况，迫于现实急于抛售房屋，且房屋出入不便等情形均影响了房屋的价格。故当时房屋以11万元成交的价格应认定为合理。三、受让人张金凤当时根据被上诉人朱姣英提供的售房协议、发票及其丈夫的印章，有理由相信被上诉人朱姣英有权出卖该讼争房屋，故其主观上应为善意。四、房款已交付，被上诉人张金凤对讼争不动产占有、居住至今。总之，从转让协议效力、转让价格合理性、受让人主观上是善意、房屋已实际占有、居住这四方面来分析，被上诉人张金凤对该讼争房屋构成善意取得。

其次，上诉人朱迪伟上诉人认为朱姣英为无权代理的问题，本院认为，本案善意取得并未存在无权代理的法律障碍。被上诉人张金凤系上诉人之妻，且其持有上诉人的印章，并出示了售房协议及房款发票，从而给被上诉人张金凤产生朱姣英系有权代理的表象。因此本案对于三方当事人之间的法律关系而言构成了表见代理。这与张金凤的善意取得相辅相成、互为因果。

综上所述，上诉人朱迪伟的上诉理由不足，浙江省绍兴市中级人民法院不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确。

浙江省绍兴市中级人民法院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十条、第一百五十三条第一款第(一)项、第一百五十七条之规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

本案二审案件受理费2900元，由上诉人朱迪伟负担。

本案的争议焦点是：1、两被上诉人之间于2001年4月28日签订的转让协议是否有效，就这一争议焦点，二审法院调查的重点是一审法院认为被告朱姣英签订协议的行为是否符合家事代理或者表见代理的特征。2、一审法院认为即使当时被告朱姣英系在未征得朱迪伟的同意下签订协议，但因被上诉人张金凤系善意、有偿取得该房屋的第三人，故应当维护张金凤的合法权益是否符合善意有偿取得的特征。这里面主要是房价当时转让时是否是以不合理的、明显低于市场的价格转让。

争议焦点之一：转让协议有效，符合表见代理的特征。

夫妻之间代理对方所为的民事法律行为，通常为家事代理行为，此类法律行为的存在基础是夫妻之间的家事代理权。夫妻日常家事代理权，指夫妻一方因日常家庭事务而与第三人交往时所为法律行为，视为夫妻共同的意思表示，另一方承担连带责任。该制度的存在基础在于，社会经济的快速发展决定了交易的迅捷性，同时交易的稳定应当得到保护。在夫妻婚姻生活中，日常处理的事务甚多，不可能事事都由夫妻双方共同处理，必然有夫妻相互代理的需要。而如果夫或者妻一方代理对方所为的行为均需要第三人进行确认，则交易成本过大，交易的稳定性也无法确保，对社会经济的快速流转不利。因此，多数国家婚姻家庭法规定夫妻对日常家事有相互代理权。

从两大法系的法律规定看，夫妻之间的相互代理权均得到了法律的认可。大陆法系国家的法律认为：夫妻于日常家事处理方面互为代理人，夫妻间有相互代理对方为法律行为的权利，其法律后果是配偶一方代表家庭所为的行为，配偶另一方须承担由此产生的法律后果。与大陆法系不同的是，英美法系国家认为夫妻间的家事代理权是法律自动构成的代理，是因同居关系而构成的代理。从代理角度讲，英美法国家因同居关系而构成的代理实际上只是一种源于事实的推定，它与大陆法系国家家事方面的代理是一致的。根据英美法国家的判例，妻子以丈夫的信用与商人交易，只要丈夫未表示反对，法律即认为妻子享有代理权。

从我国的现有法律规定看，新修订的《婚姻法》第十七条第二款仅规定：“夫妻对共同所有的财产，有平等的处理权”，没有明确规定夫妻间的日常家事代理权。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国婚姻国〉若干问题的解释(一)》第十七条第一项规定：“因日常生活需要而处理夫妻共同财产的，任何一方均有权决定。”因此，对于这类财产处分，夫妻任何一方均有决定权，即一方当然地享有处分权，且一经做出即代表双方共同意思表示，该家事行为对夫妻双方有效。

而本案中，上诉人朱迪伟的妻子朱姣英代表朱迪伟在房屋转让协议上盖章的行为并非基于行使家事代理权，因为，家事代理权的行使是有范围限制的。两大法系的法律对夫妻可以相互代理的事项范围均加以限制，即夫妻间有权代理的仅是于婚姻共同生活期间的家庭日常事务。家庭日常事务的基本内容是家庭生活所必要的一切事务，该事务的范围主要以家庭生活开支的形式表现出来，即包括了普通家庭日常生活之必要，包括衣食住行、医疗保健、文化娱乐以及家庭佣工等方面。不过，日常家事代理权的范围亦具有一定灵活性，随夫妻双方的社会地位、收入、家庭资产等不同，其范围也略有不同，同时，婚姻生活地的传统和风俗习惯对家事的范围也有影响。一般情况，下列事务不属于家事代理的范围：处分双方共同所有的不动产及重大价值的财产；处分与婚姻当事人一方人身有密切联系的事务，如领取劳动报酬、放弃继承。故本案已超出家事代理的范畴。总之，如果夫妻一方的行为超出了家事代理的范围，而与之建立债权债务关系的第三人为善意或无过失时，可以适用《中华人民共和国合同法》第四十九条关于表见代理的原则处理。

表见代理，是指行为人虽无代理权，但善意相对人客观上有充分理由相信行为人具有代理权，而与其为民事法律行为，该民事法律行为的后果直接由被代理人承担。本案中关键的问题是如何确认相对人张金凤有理由相信行为人朱姣英有代理权。一般的判断思维是：(1)客观上存在使相对人相信无权代理人有代理权的事由，即存在该无权代理人由被授予代理权的外表或假象。(2)相对人依据或信赖这些“外表”或“假象”与无权代理人实施民事法律行为，即这些“外表”或“假象”与实施民事法律行为之间有因果关系。(3)相对人主观为善意且无过失，即相对人不知无权代理人的代理行为欠缺代理权，而且相对人的这种不知情不能归咎于他的疏忽或懈怠。相对人有无过失，应以其是否尽到“善良管理人的注意义务”为判断标准。确定相对人是否为善意且无过失，在时间上应坚持以相对人行为时的主观状态为准。如果相对人于代理行为完成后，知道或者应当知道代理人欠缺代理权，仍不失为善意且无过失。在举证责任问题上，应采取事实自证的方法，即相对人只要有充分的证据证明存在足以使其相信代理人有代理权的客观情形存在，即推定其为善意且无过失。被代理人要否定表见代理的成立，则必须举证证明相对人为恶意或者有过失。

本案中房屋转让协议上加盖了上诉人朱迪伟的私章及二被上诉人的亲笔签名，对于上诉人与被上诉人朱姣英系夫妻关系，已经在转让协议上予以明确，且两人事实上到目前也是夫妻关系，表明被上诉人张金凤有充分理由相信被上诉人朱姣英有代理权，上诉人要否定表见代理的成立，则必须举证证明相对人为恶意或有过失，但上诉人未能提供证据证明。第二，交易时，被上诉人朱姣英持有房屋的所有权合法凭证的售楼协议、购房发票原件，协议签订当天，当即将此原件及房屋交付了张金凤，上述过程完全符合交易习惯，张金凤有理由相信被上诉人朱姣英是有权处分的。综上所述，张金凤有充分的理由相信朱姣英具有代理权，符合表见代理的特征，故转让协议应为有效。

争议焦点之二：本案属于善意取得。

根据《物权法》第一百零六条之规定“无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：(一)受让人受让该不动产或者动产时是善意的；(二)以合理的价格转让；(三)转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。受让人依照前款规定取得不动产或者动产的所有权的，原所有权人有权向无处分权人请求赔偿损失。当事人善意取得其他物权的，参照前两款规定。”根据法条的表述，动产与不动产均存在第三人善意取得制度，而善意取得制度的实质，是指在善意的条件取得财产，才能使权利人不得向第三人追夺，形成追夺权阻却。善意取得的条件实质是指(一)受让人受让该不动产或者动产时是善意的；(二)以合理的价格转让；(三)转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人；(四)转让合同有效，满足上述全部条件者，方可为善意取得。

本案中张金凤与朱姣英签订了房屋转让协议，在协议中有双方当事人的签名或盖章，当天张金凤即把房款110000元用现金交付给被告朱姣英，被告朱姣英亦即把房屋及售房协议和房款发票等购房手续交付给张金凤，后张金凤一直居住该房屋至今。上诉人认为本案中房屋转让的价格低于其购入价格，故属于不合理低价，表明本案中并不适用善意取得制度。对此分析如下：1、本案涉争房屋是二手房，评价交易价格是否合理，不能以与商品房买卖价格孰高孰低作为一个标准。2、涉案房屋出入不便，而交通因素对房价波动具有明显的制约因素。3、房屋价格处于波动状态，有涨也有跌。4、考虑到转让当时，朱姣英的特殊家庭情况，急需转让房屋，在现实生活中急于抛售的房屋价格往往较低，因此本案中以适当低于购入价的价格交易也是符合情理的。综上所述，本案中的交易价格并非不合理的低价，应适用善意取得制度。