1、一审判决书：(2009)甬奉民一初字第1250号

2、案由：房屋买卖合同纠纷案

3、诉讼双方：

原告：唐仁杰。

委托代理人：朱志宏，浙江求是行律师事务所律师。

被告：江明涛。

被告：唐亚红。

4、审级：一审

5、审判机关和审判组织

一审法院：奉化市人民法院

审判长：朱海南 人民陪审员：蒋晓义 夏安宽

6、审结时间：

一审审结时间：2010年2月26日

1、原告唐仁杰起诉称：2009年7月9日，原告与二被告签订了房屋买卖协议书，二被告将位于奉化市溪口镇兴旺路150号的房屋作价350000元出卖给原告，签订当日原告支付二被告购房款300000元，约定余款50000元于房屋过户后一次性付清。同日二被告将土地证、房产证交付给了原告。之后原告多次要求二被告办理房屋过户手续，均遭拒绝。现要求：法院判令确认原告与二被告签订的房屋买卖协议书有效，二被告继续履行协议，由二被告协助原告办理过户手续。

2、被告江明涛、唐亚红未作答辩。

奉化市人民法院公开开庭审理查明：

原告与二被告系同村村民。2009年7月9日，原告与二被告签订了房屋买卖协议书一份，协议中双方约定：二被告将座落于奉化市溪口镇兴旺路150号三楼砖混结构房屋一间出卖给原告，房屋价格为350000元，款于签订协议之日支付300000元，余款50000元待房屋过户后一次性付清，二被告应在签订本协议之日起一个月内将房屋交付给原告，二被告应协助原告办理房屋产权过户手续，办理过户手续时所发生的税费由原告承担，本协议订立后，上述房屋的所有权即归原告所有，同时将土地证、房产证交付给原告。协议签订后当日，原告将300000元购房款交付给被告江明涛。现二被告下落不明。

以上事实，有房屋买卖协议书、收条和当事人的陈述为证。

一审法院认为：2009年7月9日原被告签订房屋买卖协议书时，二被告尚未办理离婚登记手续，讼争之房屋虽在产权证上登记者为被告江明涛，但应为夫妻共同财产，属二被告共同所有，二被告有权处理该讼争之房屋。该讼争之房屋的土地性质虽为集体土地，但在同村村民之间可以相互转让，故该房屋之买卖并不违反有关法律规定。原、被告之间签订的房屋买卖协议书系双方真实意思表示，其内容也不违反法律的强制性规定，应认定合法、有效。原告已按约交付给二被告购房款300000元，二被告理应按约协助原告办理房屋产权过户登记手续，当然原告也应按约在办好过户登记手续后再支付给二被告购房余款50000元。为此原告诉讼请求成立，本院予以支持。二被告经本院合法传唤未到庭应诉，应承担举证不能的责任。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十条之规定判决如下：

一、确认唐仁杰与江明涛、唐亚红于2009年7月9日签订的房屋买卖协议书有效；

二、江明涛、唐亚红应于本判决生效之日起十日内协助唐仁杰办理座落于奉化市溪口镇兴旺路150号房屋的产权过户登记手续。

本案的主要问题就是房屋买卖协议的效力问题。根据《物权法》第一百五十二条的规定，宅基地使用权人依法对集体所有的土地享有占有和使用的权利，有权依法利用该土地建造住宅及其附属设施。也就是说，农村集体经济组织的村民在宅基地上修建房屋后就对房屋享有所有权，因而被告江明涛、唐亚红对座落于奉化市溪口镇兴旺路150号三楼砖混结构房屋享有所有权。由于两被告在2009年7月9日与原告签订房屋买卖协议时，尚为夫妻，故诉争房屋属于两被告共同所有，两被告有权处置该房屋。该房屋所占用宅基地的所有权虽然属于集体，但两被告享有使用权。根据《中华人民共和国土地管理法》第六十二条的规定，即农村居民出卖、出租房屋后，再申请宅基地的，不予准许。该条表明，同村居民之间是可以相互转让房屋所有权的。本案不同于农村居民向外村居民或城镇居民转让房屋所有权的情况。综上，原、被告之间签订的房屋买卖协议书系双方真实意思表示，其内容也不违反法律的强制性规定，应认定合法、有效。现原告已按照约定交付给了两被告购房款30万元，两被告理应按照约定协助原告办理房屋产权过户手续。