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房屋买卖户口未迁出如何处理

作者:金乔逸律师时间:2017年03月08日分类:律师随笔浏览:431次举报

一、基本案情

2015年7月15日,刘XX、王XX通过北京诚丰房地产经纪有限公司与赵XX签订北京市存量房屋买卖合同,购买其位于北京市海淀区某号房屋。合同约定:出卖人应当在该房屋所有权转移之日起十个工作日内,向房屋所在地的户籍管理机关办理原有户口迁出手续。如因出卖人自身原因未如期将与本房屋相关的户口迁出的,应当向买受人支付违约金。

原告按合同约定交齐全部房款,并于2015年10月28日办理了过户。落户时原告发现1601号房屋中赵XX户口已迁出,但仍有其他人员户籍未迁出,故原告向法院起诉,请求法院判令:1.赵XX协助履行户口迁出义务;2.如不能履行(户口不能全部迁出),赵XX按合同赔偿我们损失48.07万元(从2015年11月9日起至2016年6月20日止共计230天,按合同款418万元的万分之五的标准计算,每天2090元)。

二、庭审中,双方争议的焦点

庭审中,原、被告双方对存量房屋买卖合同中对户口迁移的约定没有争议,但被告认为,房屋已经卖给刘XX、王XX,他与该房屋无任何关系,所以无法协助迁出户口;他没有违约,不同意刘XX、王XX的诉讼请求。

三、法院认为

依法成立的合同受法律保护。合同约定:出卖人应当在该房屋所有权转移之日起十个工作日内,向房屋所在地的户籍管理机关办理原有户口迁出手续。如因出卖人自身原因未如期将与本房屋相关的户口迁出的,应当向买受人支付违约金,此条款表明出卖人应当将与本房屋相关的户口全部迁出,而非仅仅将本人户口迁出。赵XX在与刘XX、王XX交易过程中未如实告知对方交易房屋的户籍情况,交易完成后亦未能令1601号房屋无户口,其行为显然违反了合同约定,应当承担违约责任。

四、法院判决

一、赵霞于本判决生效后七日内给付刘XX、王XX违约金十万元;

二、驳回刘XX、王XX的其他诉讼请求。如果赵XX未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。

五、律师点评

1.存量房屋买卖合同中对户口迁移的约是双方真实意思表示,未违反法律及行政法规的强制性规定,应为合法有效,双方均应按照约定履行各自义务。房屋已于2015年10月28日过户至刘XX名下,赵XX未按合同约定及时将1601号房屋内原有户口迁出已构成违约,应承担违约责任。但考虑本案的实际履行情况、赵XX的逾期时间及过错程度、刘XX、王XX的实际损失及其预期利益等因素,根据公平原则,法院酌情确定违约金的数额。

   2.办理户口迁移属相关行政部门的职权,并且需要满足规定的迁移户口的条件方可办理户口转移。因此,刘XX、王XX要求赵霞将房屋内户口迁出的诉讼请求,不属于法院管辖,法院不予处理。

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