金乔逸律师
北京声驰律师事务所专职律师，咨询热线13810640156，主要业务领域包括刑事辩护、民商事诉讼、金融、房地产和公司常年法律顾问
一、基本案情
2015年2月，贾某通过某房地产中介公司的介绍，与王某签订了房屋买卖合同，约定房屋总价款为100万元。签订合同后，贾某向王某支付订金6万元。4月份,贾某得知自己购买的房屋存在为第三提供抵押担保状态。故要求与王某解除买卖合同并双倍返还订金。几经协商无果，遂起诉至一审法院。原告贾某认为双方签订了《房屋买卖合同补充协议》，王某声明“对出售的房屋未隐瞒任何重大瑕疵”，但事实上被告隐瞒了房屋存在为第三人提供担保的事实，已构成合同欺诈，请求法院依法撤销双方签订的房屋买卖合同，判决被告双倍返还订金12万元，并赔偿损失3万元。
二、法院判决
一审法院审理过程中，被告称房屋虽然存在抵押担保，但房屋所有权仍然属于其自己所有，故贾某应该继续履行合同，否则不予退还6万元订金。经审理，法院认为，当事人订立、履行合同应遵循诚实信用，尊重社会公德。房屋买卖属重大事项交易，与房屋有关的信息应予披露。本案中被告存在合同欺诈事实，判决撤销合同，被告应退还6万元订金及利息。但订金根据我国现行法律的有关规定，其不具有定金的性质，只是单方行为，不具有明显的担保性质。交付订金的一方主张定金权利的，人民法院不予支持，故法院未支持原告贾某12万元订金的请求。
三、律师点评
金律师认为，根据一般交易习惯，房屋如果存在为第三人提供担保的状态，很难被人轻易接受，且会造成房屋正常流通受阻以及房屋价值的贬损的后果。此外，双方还签订了《房屋买卖合同补充协议》，王某保证所卖房屋无瑕疵，故其行为属于重大违约，贾某有权与王某解除合同，要求赔偿。近几年，从各地法院的判决来看，似乎已经形成了某种共识——买卖房屋内如存在为第三人担保状态，作为与订立合同有关的重要事实，卖房人应当如实告知。本案中，对此有披露义务的被告故意隐瞒情况，存在合同欺诈行为，不能据此免除其应承担的告知义务。根据《合同法》规定：一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同，受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销。此外，订金根据我国现行法律的有关规定，其不具有定金的性质，只是单方行为，不具有明显的担保性质。交付订金的一方主张定金权利的，人民法院不予支持。一般情况下，交付订金的视作交付预付款。交付和收受订金的当事人一方不履行合同债务时，不发生丧失或者双倍返还预付款的后果，订金仅可作损害赔偿金。综上，法院的判决合情合理。9年 (优于60.38%的律师)
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