购买的商品房被法院查封，如何排除执行——消费者权利特殊保护规定的适用

有相当一部分开发商为了开展工程，在工程尚未开工或工程建设的过程中，即以土地使用权或在建工程作为抵押物，向银行贷款。当开发商不能如约偿还贷款时，银行则可能会起诉开发商，进而导致买房人所购房屋面临被法院查封和拍卖的风险。

当此情况发生时，买房人通常会依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条或者第二十九条，提出执行异议，主张排除执行，但第二十八条和第二十九条能否排除先行设立抵押权的情况尚存争议。

北京市高级人民法院在（2022）京民申4614号民事裁定书中认为，抵押权作为物权，具有优先效力。优先效力意味着当债权以某特定物为给付标的物，而该物上又有物权存在时，无论物权成立于债权发生前或发生后，物权均有优先于债权的效力，适用执行异议和复议规定第二十八条有关规定对案涉房屋实现优先权，该条适用的前提是相对于其他无抵押的普通债权而言。

2021年8月18日，柴某向甘肃省高级人民法院提出书面异议，认为案涉房屋属于其所有，请求撤销对该房屋的查封执行。

一审法院认为：华屹公司与柴某于2014年12月8日签订了案涉《商品房买卖合同》，先于一审法院2016年7月26日进行查封的时间，柴某于2014年12月3日、12月5日、2016年5月12日分四次支付了全部房款451296元，其后柴某办理入住手续居住使用至今，但审理中柴某未能提供其名下无其他用于居住的房屋的证明，柴某的主张并不符合《执行异议和复议规定》第二十九条规定的排除执行的全部条件，其所主张的对执行标的享有的民事权益并不能够排除人民法院的强制执行。

1、本案批复中没有对“以居住为目的的购买房屋”如何认定进行解释，可以参照2019年9月11日发布的《全国法院民商事审判工作会议纪要》第125条对"买受人名下无其他用于居住的房屋"的解释进行举证，即在案涉房屋同一设区的市或者县级市范围内商品房消费者名下没有用于居住的房屋。商品房消费者名下虽然已有 1套房屋，但购买的房屋在面积上仍然属于满足基本居住需要的。

2、买房人在主张排除执行时，需明确提出适用的法律规定，并提供相应的证据。本案中，柴某在执行异议之诉的一审中即未明确法律适用，也未提供证据证明是以居住为目的的购买房屋，导致诉求未能得到支持。 

 《最高人民法院关于商品房消费者权利保护问题的批复》

二、 商品房消费者以居住为目的购买房屋并已支付全部价款，主张其房屋交付请求权优先于建设工程价款优先受偿权、抵押权以及其他债权的，人民法院应当予以支持。

只支付了部分价款的商品房消费者，在一审法庭辩论终结前已实际支付剩余价款的，可以适用前款规定。

（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。

案例来源：中国裁判文书网，（2023）最高法民终94号民事判决书。

声明：本文观点仅是作者本人对相关法律的一般解读，不可视为声驰律师事务所出具的正式法律意见或建议。如需相关法律咨询或就相关议题进一步交流，欢迎与声驰所联系。