近日，笔者接到几份类似的咨询，说在海南等地有人组织合作建房，一方出资、一方承建，比同地段的其他住房要优惠的多。现在退休了，想去买套房子养老，问问靠不靠谱，能不能买?
笔者的答复是，合作建房是有一定风险的，老年人的心理承受能力有限，如果不是资金相当 充裕，建议还是不买房，可以选择租房，如果非买房不可，也建议购买二手房或者新房现房。 合作建房已不是新鲜事儿，可能是沉寂了几年之后，又一次兴起。从过往已经发生的涉及合 作建房的纠纷来看，目前，法律是不禁止合作建房的，但是，很多合作建房的承建人不能完全做到依法、依规，这就为将来风险的发生埋下了隐患。
本文以一则建在宅基地上的十栋楼房因涉嫌违建被拆除的案例，对在宅基地上合作建房的风险进行阐述。
案情介绍
老李是合作建房的承建人。老李通过合作建房的方式自村民手中得到土地，再通过合作建房的方式引入购房者来建造房屋。 2009年5月8日，老李与三亚市天涯区水蛟村13户村民签订了《合作建房协议书》，约定：村民负责办理宅基地规划、建设许可等相关手续，老李负责出资建设；所建房屋二层至五层归老李所有；如房屋被政府强拆，为此造成老李一切损失应由村民赔偿。之后，村民向三亚市规划局凤凰规划所申请报建。 三亚市规划局凤凰规划所作出规划意见：一、原则上在该处自建房屋符合规划要求（宅基地每两户为300平方米）；二、暂先受理建房申请，待补齐相关材料并经核准后方可下文批复。 在规划所下文批复以前，老李出资建成了十栋六层房屋，总建筑面积为30948.18平方米，所建建筑被称为“海湾椰林度假小区”并公开出售。 2010年4月起，三亚市执法局开始对该违法建设行为分栋进行查处，后认定上述建筑为违法建筑并责令当事人自行拆除。 2011年7月21日，三亚市执法局强制拆除了上述房屋中的七栋。 2016年4月至8月，天涯区城管局强制拆除剩余的三栋房屋。 2017年7月26日，老李向三亚市中级人民法院提起行政诉讼，请求确认三亚市政府、天涯区政府、天涯区城管局、三亚市执法局强拆椰林小区房屋及设施的行为违法。
法院观点
一审法院认为：
1、老李于2011年7月21日知道强制拆除行为，2017年7月26日才提起本案诉讼，已超过二年期限，故对老李请求确认2011年7月21日的拆除行为违法的诉讼请求，一审法院依法不予以支持。 2、老李于三亚市规划局凤凰规划所下文批复之前，已出资建成了十栋六层房屋，总建筑面积为30948.18平方米，被称为“海湾椰林度假小区”的建筑并公开出售，故案涉建筑存在未批先建的违法情形。 3、涉案建筑共有十栋六层房屋，总建筑面积为30948.18平方米，已超过《三亚市农村建房管理办法》规定最高标准的9.92倍［218平方米／每户×13户=2834平方米；（30948.18平方米-2834平方米）÷2834平方米=9.92］。因上述建筑严重违反规划，故天涯区城管局认定涉案建筑为违法建筑并决定强制拆除的行政行为并无不当。
老李不服，向最高人民法院申请再审。
最高人民法院认为：
1、根据《中华人民共和国土地管理法》第九条第二款规定，建在农村宅基地上的农村自建房，土地所有权归集体所有，宅基地使用权只能由集体组织的成员享有。建设在宅基地上的房产不能向非本集体成员的第三方转让，只能在集体成员内部转让、置换。 2、为了规范和加强农村建房管理，引导农村村民节约使用土地，合理建房，《三亚市农村建房管理办法》对村民自建房的容积率、建筑面积作了详细规定。本案中，案涉建筑共有十栋六层房屋，总建筑面积为30948.18平方米，已超过上述规定最高标准的9.92倍，故天涯区城管局认定案涉建筑为违法建筑并决定强制拆除，符合法律规定。老李主张的再审事由不能成立，不应予以支持。 1、未批先建不可取：在集体土地上建设楼房，原则上同意不等于同意，不要未批先建，要等到正式的批文，并注意建筑面积的控制。 2、法不责众是误区：尽管在查处的时候，老李所建的房屋已经出售，但是仍然没有免于强制拆除，所以不可有法不责众的心理，认为房屋已出售并有人居住就会免于处罚，还是应依法依规建设。 3、及时行使诉权：案件中老李因为超过起诉期限二年（现行政诉讼的起诉期限已修改为六个月），失去了行使七栋楼房被拆的诉权，即使能够认定为违法拆除，这七栋楼的权利也会因为超期没有办法维护。 4、购房者应理性购房：很多购房者看到小区环境挺好，有人已经入住，价格又有优惠，就作出购房的决定，但是这样的决定还是不够理性。购房者之一的张女士称，在2010年1月22日，随旅游团到三亚旅游时，酒店老板向她推荐椰林度假村特价房，并带着她看了一期已入住的四栋和正在施工的二期，并见到了老李，老李称已取得规划建设手续，是大产权可以办证，遂与老李签订了《合作建房协议》。2011年所购房屋被拆，与老李沟通返还房款未果后提起诉讼[（2016）琼0271民初705号]案件。 5、法律问题：已出售并居住的房屋以违建为由全部被拆除，这种操作是否合适，确实是值得商榷和反思的。笔者认为，即使是违建，也要考虑房屋的质量问题；如果房屋经验收合格，应尽可能地采取其他的处理方式，不宜采取一拆了之的措施。 1、《中华人民共和国土地管理法》第九条第二款规定，农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于农民集体所有；宅基地和自留地、自留山，属于农民集体所有。 2、《中华人民共和国行政诉讼法》(2017修正)第四十六条 公民、法人或者其他组织直接向人民法院提起诉讼的，应当自知道或者应当知道作出行政行为之日起六个月内提出。法律另有规定的除外。因不动产提起诉讼的案件自行政行为作出之日起超过二十年，其他案件自行政行为作出之日起超过五年提起诉讼的，人民法院不予受理。 第七条 农村建造住房应当与旧村改造、危房改造相结合，鼓励统建、联建和建造公寓式住宅。 第八条 农村村民住房原则上一户一宅。每户宅基地面积不得超过175平方米。 第九条 农村村民建房，容积率不得大于1.25，每户建筑总面积不得超过150平方米，家庭人口较多的（≥5），每增加1人，建筑面积可增加30平方米，但每户总建筑面积不得超过218平方米。密度的大小由各区、镇规划建设所根据具体情况进行确定。 第十七条 农村村民建房，应当在依法取得的宅基地面积范围内建房，超出宅基地面积建房或建筑容积率超出批准要求的，超出部分视为违规建筑，按违章建设处理。
中国裁判文书网，（2020）最高法行申4775号行政判决书，（2019）琼行终347号行政判决书。
（法律本身具有时效性、案例本身也具有时效性，加之每个案例细节的差异性，对审判实务不一定具有指引作用。笔者的观点是“有案例而不唯案例论”，基于已有案例给予我们工作提供的思路和启发，在处理案件过程中，不断探索新的视角和突破。）
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