近年来，地产公司资金链断裂、楼房“烂尾”事件时有发生。近期，又有媒体报道了在“毒地”上建房的新闻。在此类情况发生时，一些通过银行按揭贷款的购房人，一方面要租房居住，支付房租；一方面还要面临银行催还贷款的问题，很多家庭因此陷入了困境，甚至只好搬到了没有水、电的烂尾楼中居住。在这种情况下，购房人到底还该不该偿还银行的贷款呢？
最高法院的观点：因出卖人未按照约定期限交付房屋，致使商品房买卖（预售）合同解除，借款合同、抵押合同因合同目的无法实现亦被解除的，应由出卖人将收取的购房贷款本金及利息返还银行，购房人不负有返还义务。
本文将结合法律规定和最高法院相关案例，对因房屋出卖人的原因导致购房合同解除，购房人该如何主张权利，最大限度降低损失等问题进行梳理。
2015年8月12日，王忠诚与越州公司签订《商品房预售合同》，约定以147953124元购买越州公司开发的西宁市城东区建设南路66号3号楼66-16号商业用房。2015年5月9日至2015年8月13日，王忠诚支付了首付款73983124元，剩余73970000元办理按揭贷款。2015年8月14日，王忠诚、王琪博、王琪宝（以下简称王忠诚等三人）与建行青海分行、越州公司签订《个人住房（商业用房）借款合同》，向建行青海分行借款7397万元，担保方式为抵押加阶段性保证，抵押物为案涉房产，保证人为越州公司。该借款合同第十九条约定，若借款合同解除，借款人应当返还剩余贷款本息及实现债权费用，或委托售房人还款。2015年8月21日，建行青海分行向越州公司支付7397万元，王忠诚按月归还银行贷款，但越州公司未能按照合同约定期限交付房屋。2017年2月，王忠诚等三人以越州公司、建行青海分行为被告提起诉讼，提出解除预售合同等诉求。经青海省高级人民法院一审及最高人民法院二审[（2017）最高法民终683号案件]，判决解除前述商品房预售合同、借款合同、抵押合同；越州公司返还王忠诚已支付的购房首付款本息和已归还的银行贷款本息；越州公司返还建行青海分行剩余银行贷款本息，但是不免除《个人住房（商业用房）借款合同》借款人王忠诚的还款责任。
2018年4月，建行青海分行向西宁市中级人民法院提起诉讼，请求判令王忠诚等三人与越州公司共同归还剩余贷款本金58546649.55元并支付自2018年3月21日起至清偿之日止按借款合同约定年利率计算的资金占用损失。
法院观点
一审法院认为：
王忠诚等三被告承担责任的前提是建行青海分行在穷尽对越州公司的救济方式仍不能受偿时，但建行青海分行怠于向越州公司行使权利，故其在本案中的主张不能成立，本院不予支持。
一审判决：驳回建行青海分行的诉讼请求。
二审法院认为：
建行青海分行根据合同相对性原理，主张王忠诚、王琪博、王琪宝承担偿还贷款本息，并不违反法律规定，也与生效判决不冲突或产生歧义，符合双方合同约定，本院予以支持。一审法院认定王忠诚、王琪博、王琪宝承担补充还款责任错误。
二审判决：撤销西宁市中级人民法院（2018）青01民初151号民事判决；判令王忠诚等三人在判决生效后三十日内偿还建行青海分行贷款。
最高人民法院认为：
本案争议焦点为，案涉借款合同解除后王忠诚等三人应否承担剩余贷款的还款责任。
第一，关于案涉借款合同解除后的贷款返还责任主体问题。
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条第二款规定：商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的、出卖人应当将收取的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人。本案中，因越州公司未按照约定期限交付房屋，致使案涉商品房预售合同解除，借款合同、抵押合同因合同目的无法实现亦被解除。根据前述规定，应由出卖人越州公司将收取的购房贷款本金及利息返还建行青海分行，王忠诚等三人不负有返还义务。
第二，关于案涉借款合同中相关格式条款的适用问题。
案涉借款合同第十九条载明：贷款人与借款人的借贷关系解除的，借款人应当立即返还其所欠贷款的本金、利息、罚息及实现债权的费用，或委托售房人直接将上述款项归还贷款人。该条款系建行青海分行为重复使用而提前拟定的格式条款。在司法解释已经明确规定，商品房买卖合同和商品房担保贷款合同解除后，出卖人将收取的购房贷款的本金及利息直接返还给贷款人而非购房人（借款人）的情况下，建行青海分行拟定该条内容，意味着要求王忠诚等三人在既未取得所购房屋亦未实际占有购房贷款的情况下归还贷款，明显不合理地加重了王忠诚等三人的责任，根据《中华人民共和国合同法》第四十条提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效之规定，该条款对王忠诚等三人不具有拘束力。
第三，关于商品房按揭贷款商业模式下各方当事人权利义务关系问题。
本案中，因越州公司不能交付房屋而致使合同解除，导致合同约定的各方权利义务严重失衡。具体表现为：越州公司违约不能交房导致各方合同解除，但却实际占有使用王忠诚等三人支付的首付款及建行青海分行按揭贷款；建行青海分行依据合同约定既享有抵押权，又同时享有对越州公司、王忠诚等三人的债权；王忠诚等三人未取得房屋，却既支付了首付款，又需偿还按揭贷款。若按合同约定的权利义务关系处理，则在王忠诚等三人对合同解除无过错的情况下，仍要求其对剩余贷款承担还款责任，即明显不合理地加重了其负担，各方权利义务失衡，有违公平原则。因此，审理案件时，必须充分考虑商品房按揭贷款商业模式下各合同之间的密切联系和各方权利义务关系的平衡问题，避免因强调单个合同的相对性而造成三方权利义务的失衡。
再审判决：撤销青海省高级人民法院（2018）青民终199号民事判决；维持西宁市中级人民法院（2018）青01民初151号民事判决。
启示
1、作为购房人，如果遇到了“烂尾”、“毒地”等事件，可立即停止偿还银行的贷款，并向法院提起诉讼。在起诉时，需要注意：
（1）诉讼主体：将银行列为共同被告；
（2）诉讼请求：诉请解除房屋买卖（或预售）合同的同时，请求解除借贷合同；请求判令地产公司返还首付款的同时，请求地产公司向银行偿还剩余贷款。切记，不宜直接请求地产公司返还全部房款。2、引申说明：2023年4月20日，《最高人民法院关于商品房消费者权利保护问题的批复》开始施行，赋予了以居住为目的的购房者价款返还优先受偿权，进一步保护了购房者的合法权利。1、《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》(2020修正)第二十条 因商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除，致使商品房担保贷款合同的目的无法实现，当事人请求解除商品房担保贷款合同的，应予支持。2、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》(2020修正) 第二十一条第二款 商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的、出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人。
3、《最高人民法院关于商品房消费者权利保护问题的批复》三、 在房屋不能交付且无实际交付可能的情况下，商品房消费者主张价款返还请求权优先于建设工程价款优先受偿权、抵押权以及其他债权的，人民法院应当予以支持。
法律本身具有时效性、案例本身也具有时效性，加之每个案例细节的差异性，对审判实务不一定具有指引作用。笔者的观点是“有案例而不唯案例论”，基于已有案例给予我们工作提供的思路和启发，在处理案件过程中，不断探索新的视角和突破。
案例来源：中国裁判文书网，（2019）最高法民再245号民事判决，（2018）青民终199号民事判决，（2018）青01民初151号民事判决。
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