买到暴雷商品房后的几个问题

商品房买卖合同，是指房地产开发企业（为便于理解，以下统称为“开发商”或“出卖人”）将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同。

随着近期房地产行业频繁暴雷，因开发商花式违约引起的房屋买卖合同纠纷相关咨询不断增多。本文针对近期商品房买卖合同纠纷中开发商违约的几个热点问题进行探讨，并结合近期实践判例，对审判机构的裁判观点进行梳理。

依法成立的合同具有法律约束力，当事人应按照合同约定全面履行合同义务。若因开发商的原因导致合同目的无法实现，买受人有权解除合同。买受人是否达到合同解除的条件，若当事人之间有约定则按照合同约定，没有约定则按照相关法律规定的法定解除事由请求解除合同。

根据《商品房买卖解释》等法律法规规定，实践中开发商出现以下情形：

l  房屋主体结构不合格（核验后）

l  房屋质量问题严重影响正常居住使用

l  开发商迟延交付房屋且经催告后合理期限内仍未履行

l  开发商逾期办理不动产登记等违约行为

买受人有权请求解除合同和赔偿损失。

（一）《民法典》第五百六十二条：当事人协商一致，可以解除合同。

当事人可以约定一方解除合同的事由。解除合同的事由发生时，解除权人可以解除合同。

（二）《民法典》第五百六十三条：有下列情形之一的，当事人可以解除合同：　　

（1）因不可抗力致使不能实现合同目的；

（2）在履行期限届满前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；

（3）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；

（4）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；

（5） 法律规定的其他情形。　　

以持续履行的债务为内容的不定期合同，当事人可以随时解除合同，但是应当在合理期限之前通知对方。

（三）《商品房买卖解释》第九条规定：因房屋主体结构质量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主体结构质量经核验确属不合格，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。

（四）《商品房买卖解释》第十条第一款规定：因房屋质量问题严重影响正常居住使用，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。

（五）《商品房买卖解释》第十一条第一款规定：根据民法典第五百六十三条的规定，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，解除权人请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外。

（六）《商品房买卖解释》第十五条规定：商品房买卖合同约定或者《城市房地产开发经营管理条例》第三十二条规定的办理不动产登记的期限届满后超过一年，由于出卖人的原因，导致买受人无法办理不动产登记，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。 

结合合同自治原则，商品房买卖合同中当事人之间对开发商逾期办证、逾期交房等违约行为有明确约定的，人民法院应当直接依据当事人的约定确定出卖人应承担的违约责任。如当事人之间就此没有约定或者约定不明而又不能通过协商加以明确的，若出卖人逾期办证，人民法院则应根据《商品房买卖解释》第十四条第二款规定，即“合同没有约定或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算；若出卖人未能按照约定按期交房的，人民法院则应根据《商品房买卖解释》第十三条第三款规定，即“逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同类房屋租金标准确定”。违约金起算日期有约定从约定，无约定则按照应当交付房屋日期次日至实际交房日期计算违约金。若开发商迟延履行非基于自身原因，而是由于不可抗力或行政部门等原因，可以减轻或免除其违约责任。

实务当中，合同约定的逾期交房违约金每日标准一般在已付购房款或房屋总价款的万分之一至万分之三（均含本数）范围内，合同约定的逾期办证违约金每日标准一般在已付购房款或房屋总价款万分之零点五至万分之一点五(均含本数)范围内。开发商主张房屋买卖合同约定的违约金标准明显过高，请求调整的，可结合合同履行情况、违约方的过错程度、违约时间的长短、合同的预期利益、双向义务是否对等、社会经济发展等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则，酌情调整到相应范围内。

（1）《民法典》第五百八十五条规定：当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。

约定的违约金低于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以适当减少。　　

当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务

（2）《民法典》第五百九十条规定：当事人一方因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但是法律另有规定的除外。因不可抗力不能履行合同的，应当及时通知对方，以减轻可能给对方造成的损失，并应当在合理期限内提供证明。

当事人迟延履行后发生不可抗力的，不免除其违约责任。

（3）《商品房买卖解释》第十二条规定：当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30％为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。

（4）《商品房买卖解释》第十三条规定：商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法，违约金数额或者损失赔偿额可以参照以下标准确定：

　　逾期付款的，按照未付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。

　　逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。

（5）《商品房买卖解释》第十四条第二款规定：合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。

违约金和违约损害赔偿都是救济违约损害的方式，当事人在合同中可以约定违约金条款，也可以约定违约损害赔偿的计算方法。违约金以补偿性为原则，如法律无特别规定或者合同无特别约定，对于违约金的性质，应认定为“赔偿性违约金”，其作用在于“填补损失”。买受人主张解除合同如果违约金与损失赔偿并用的话，则会使守约方获得重复填补，因此对于当事人违约金与损失赔偿并用的主张一般不予支持。如果违约金低于当事人遭受的实际损失时，可以在违约金之外另行主张赔偿损失，但应以补充当事人实际损失为限。但是如果双方在合同中明确约定违约金性质为“惩罚性违约金”，此时，违约金的作用体现为重在惩罚违约行为，守约方可以同时主张违约金与损失赔偿。

此外，多说一句，除了相对“常规”的逾期交房违约金和逾期办证违约金之外，如果开发商还存在其他违约情形（如未提供约定的水电等基本居住条件的），在实践中我们依然会建议当事人分别主张违约金，法院在实践中也确实予以了充分考虑和支持。

（1）《民法典》第五百八十四条规定：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，造成对方损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益；但是，不得超过违约一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违约可能造成的损失。

（2）《民法典》第五百八十五条规定：当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。

约定的违约金低于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以适当减少。

当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。

（3）最高人民法院《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十二条规定：当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30％为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。

根据《城市房地产开发经营管理条例》第三十二条规定，“预售商品房购买人应当自商品房交付使用之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续；现售商品房的购买人应当自销售合同签订之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续。房地产开发企业应当协助商品房购买人办理土地使用权变更和房屋所有权转移登记手续，并提供必要的证明文件”，房屋开发商须交付房屋并保证房屋所有权转移给买受人，是房屋开发商最基本的一项义务。无论商品房买卖合同中是否约定买受人委托开发商代为办证，均有义务协助买受人办理房屋产权证书。

商品房买卖合同约定买受人委托开发商代为办证，开发商未在合同约定或法定办证期限内将房屋过户登记到买受人名下，并通知买受人领取房屋权属证书的，应当承担逾期办证的违约责任，但开发商有证据证明办证逾期系因买受人未缴纳办证所需相关税费或提供相关证明等自身原因造成的除外。

商品房买卖合同未明确约定开发商代为办证的，开发商仍负有为买受人办理房屋过户登记的义务，即开发商应当在合同约定或法定办证期限届满的三十日前，完成房屋初始登记并将协助办证所需的必要证明材料备齐提交房屋登记机关，且依合同约定或其他合理方式告知买受人可以自行申请房屋过户登记。

因此，由于开发商的原因，买受人在约定期限内未能取得不动产权属证书的，若买受人未请求解除合同，开发商应当承担继续协助买受人办理产权证的违约责任。

（一）《民法典》第五百七十七条规定：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。

（二）《商品房买卖解释》第十四条规定：由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得不动产权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：

（1）商品房买卖合同约定的办理不动产登记的期限；

（2）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；

（3）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。

合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。

开发商与买受人签订房屋买卖合同，商品房已经办理大产权证。如果当事人双方签订买卖合同前，涉案房屋已经办理抵押登记。如果买受人在签订合同时对于案涉房屋存在抵押登记未尽注意义务存在过失，则买受人不符合《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十五条规定的第三人无过错的情形及《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的“非因买受人自身原因未办理过户登记”的情形，因此买受人的购房行为不能对抗先成立且合法有效的抵押权。但如果买受人符合“非因买受人自身原因未办理过户登记”这一要件，如买受人支付的购房尾款足够覆盖抵押债权，买受人则享有排除强制执行案涉房屋的权利。

如果签订房屋买卖合同时，开发商故意隐瞒房屋被抵押的事实，则构成欺诈，合同无效，买受人有权请求开发商返还购房款，并赔偿损失。

如果买受人购买房屋且已支付全部价款并实际控制房屋之后，开发商将房屋抵押的，如果抵押权人申请执行该房屋，根据《全国法院民商事审判工作会议纪要》第一百二十六条规定，买受人可以提出执行异议，且法院应当支持该执行异议，优先保护买受人的利益。若抵押的房屋已经被查封，买受人需申请法院解除查封，并要求开发商配合办理过户手续，抵押权人配合办理注销抵押登记手续。

（一）《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十五条规定：“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。”

（二）《全国法院民商事审判工作会议纪要》第一百二十六条规定，“根据《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第1条、第2条的规定，交付全部或大部分款项的商品房消费者的权利优先于抵押权人的抵押权，故抵押权申请执行登记在房地产开发企业名下但已销售给消费者的商品房，消费者提出执行异议的，人民法院依法予以支持。但应当特别注意的是，此情况是针对实践中存在的商品房预售不规范现象为保护消费者生存权而作出的例外规定，必须严格把握条件，避免扩大范围，以免动摇抵押权具有优先性的基本原则。因此，这里的商品房消费者应当仅限于符合本纪要第125条规定的商品房消费者。买受人不是本纪要第125条规定的商品房消费者，而是一般的房屋买卖合同的买受人，不适用上述处理规定。”

（三）《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：

（1）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；

（2）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；

（3）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；

（4）非因买受人自身原因未办理过户登记。

（四）《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定 金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：

（1）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；   

（2）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；   

（3）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。