咨询电话： ，张静律师解答：无效。如下面这个案件，钟1串通其妹妹，签订15年的租赁合同，然后将房屋拿去抵押借款，导致债权人无法拍卖房屋，遂起诉租赁合同无效。最终法院认定存在恶意串通，判决租赁合同无效。

判决书节选：

法院认为:钟1以钟2的名义将涉案房屋2-4楼出租给钟3,双方签订两份租赁合同,租期从2013年7月1日至2028年6月30日,总共租金3万元。两份租赁合同签订于2013年7月1日,张某不申请对合同签订的时间进行鉴定,从而该签约时间早于张某对涉案房屋的抵押权设立的时间。按照所有权变动不破租赁的一般原则,抵押房屋是否存在租约,以及租约是在抵押之前还是之后签订,对于抵押权人是否设立抵押权以及实现抵押权至关重要。张某认为钟1等签订上述租赁合同是恶意串通损害张某利益,应属无效。从本案的证据以及当事人陈述来看,钟1、钟3是兄妹关系,自80年代起便在涉案房屋居住,在2013年之前没有签订过任何租赁合同,钟3可以继续在涉案房屋居住,不需要签订租赁合同及支付租金。2009年4月钟2出具委托公证书,授权钟1对涉案房屋进行管理、使用、办理抵押贷款担保等。根据不动产查册表附注,自授权之后,钟1从2011年起多次将涉案房屋用于借款抵押担保。上述租赁合同中写明钟1将房屋抵押给银行办理贷款,因涉案房屋是祖业,为保证钟3的居住权而签订,合同约定租期长达15年,总租金3万元,远低于市场租金水平,与一般的房屋租赁合同明显不同,他们是以租赁合同的形式来达到长期居住的目的。钟3知悉钟1将涉案房屋用于抵押贷款的情况,清楚之后可能会有无法继续居住涉案房屋的风险,从而合谋签订上述合同予以应对。根据钟1等陈述,张某及隽某曾2014年元旦前后到涉案房屋查看多次,钟3居住在涉案房屋,已告知张某他们租住房屋的情况,但没有提供证据予以证明。此后钟1在2014年1月8日配合隽某办理了涉案房屋的租赁备案手续。张某基于钟1与隽某办理房屋租赁备案的事实,相信涉案房屋是不带租约的,从而决定向钟1出借款项。钟1明知涉案房屋存在租约,为了成功借款,向张某及隽某隐瞒了租赁合同的情况,主观上存在恶意。故钟1、钟3共同向张某隐瞒了房屋租赁的情况,导致张某因信息不对称作出房贷及设立抵押权的决定。综上,钟1以钟2名义与钟3签订租赁合同,是明知钟1将涉案房屋用于借款抵押担保,为了长期居住涉案房屋,对抗当前或今后的抵押权所采取的措施,主观上存在恶意串通。他们为钟1顺利借款提供便利,故意隐瞒租赁合同的事实,客观上增加了张某出借款项的风险以及抵押权实现的困难,明显损害了张某的利益,故张某诉请要求确认租赁合同无效合法,法院予以支持。