广州宅基地房屋的价值具体是怎样评估的？

咨询电话： ，张静律师解答：对评估报告不服可以提异议，法院可以要求评估人作出解释或补充。当事人收到补充后仍不满的，可以交费由评估人出庭接受询问。但除非有证据证明评估人没有资格或评估程序违法，是不能申请重新评估的，法院仍会按评估报告判决。如下面这个案件，评估公司就作出了宅基地房屋价值评估的详细解释：

判决书节选：

一审中，劳买家申请对涉案房屋价值进行评估。法院依法委托广东安衡价格事务所有限公司（以下简称安衡公司）对涉案房屋价值（单列土地使用权价值）进行评估。根据评估报告，涉案房屋宅基地使用权价值为672648元；劳买家分得的房屋价值（含土地使用权价值）为204164元。根据评估报告核定，涉案房屋的区位楼面地价为1413.13元（672648元÷476平方米）。因此，劳买家分得的房屋的土地使用权价值为69667.3元（1413.13元×49.3平方米）。扣除上述土地使用权价值后，相应上盖物的价值为134496.7元。

二审另查明，一审过程中，劳买家于2018年12月25日对安衡公司作出的评估结论提出异议，安衡公司针对劳买家提出的异议，于2018年12月26日作出《关于有关当事人异议的复函》，其具体答复内容如下：

1.关于价格定义的问题。《初稿》（即涉案评估结论书）中已明确，村集体内交易价格不具备公开市场价值标准，因村集体内部交易价具有随意性及个别性，不符合评估要求的市场公允价值原则，故我司不选取村内交易价格作为本案评估依据。而征收补偿价值为公开的，有法可依的价值体现，用征收可获得的货币价值衡量标的于基准日时的价值更为客观。

2.关于成本法的问题。有关当事人对成本法与市场法的含义理解混乱。我司评估的重置成本价，为评估时点标的的重置价值，该重置价值系指采用新型材料、现代建筑或制造标准、设计、规格和技术等，以现行重置价格水平建造与评估对象具有同等功能的全新资产所需的费用，该重置价值已包含房屋增值。

3.关于重置单价的问题。因至《初稿》出具时，广州市建设工程造价管理站仍未发布2018年的房屋建筑工程参考造价，故本次评估参考《广州市建设工程造价管理站关于发布广州市房屋建筑工程2017年参考造价的通知》【穗建造价（2018）12号】中的相关标准，结合标的房屋现状和评估时点内各项信息价格进行调整修正得出涉案建筑重置单价，该重置单价包含人工费和材料费。而涉案房屋性质土地性质为宅基地，区别于国有建设用地的房地产开发的建设与投入费用。经调查，宅基地（一般居民用房建设）不含前期以及其他费用。

4.关于另案评估价值的问题。各评估公司是根据标的的实际情况，选用不同的评估方法及评估思路，而我司无法获悉华盟公司的评估依据和方法。且标的物的完工年代，建造规模、面积，使用材料及设计建造方案等差异均影响标的建筑重置价值。有关当事人不应机械地将各案件的评估及审判结论进行对比，更不能因周边市政设施建设带动周边一般商品房价格浮动直接等同于宅基地房屋价值。

广州张静律师多年来代理大量房产诉讼案件，有丰富的执业经验，事人一致好评。特擅长二手房买卖纠纷，商品房买卖纠纷，宅基地房屋买卖纠纷，房产确权案件及商铺租赁与买卖纠纷案件，收费优惠，欢迎咨询。