关于房屋面积误差问题

一是因测量标准变化引起的商品房实测面积与约定面积不符的处理。实践中出现,因国家建筑物测量标准调整导致合同约定的商品房结算面积与房屋实测面积不符,此时是以约定的面积还是以实测的面积为准?

我们认为：如果当事人明确约定最终的结算面积不以实测面积为准。而以合同约定的面积为准，系当事人对风险的自我判断。其在订立合同时已经明确预见到合同约定的面积（即暂测面积）可能与房屋土地管理部门未来的实测面积存在差异。当事人基于自身的商业判断所为的约定，应当得到诚信地遵循。

二是面积不符时鉴定资料的提供问题。实践中如何判断面积不符,房屋买受人测量认为房屋面积短少，请求法院对房屋面积进行测量鉴定；出卖人主张面积相符,拒绝提供竣工平面图导致无法鉴定的,如何处理?

我们认为：因房屋实际建筑面积的测量涉及专门性问题。常人一般难以解决。出卖人负有提供鉴定所必须的竣工平面图的协助义务。如其拒不提供,则可以推定买受人的主张成立。

三是按套计价出现面积误差的处理。商品房买卖合同约定按套计价的。若实际面积小于约定面积。合同未对面积误差作出约定,房屋买受人提出解除合同或返还误差面积的房价款的,应否支持?

我们认为,在现房销售的场合，如果开发商能够举证证明其已经提供条件让购房者对房屋进行了充分的了解和考察，购房者自愿签订合同的，可以认定按套计价约定有效。否则不应认定该约定的效力。在期房销售的场合，由于购房者对期房的考察和了解只能通过图纸进行,应视为约定不明,适用《商品房买卖司法解释》第14条的规定处理。

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