刘小姐与李先生签订了房屋买卖合同，向李先生购买其名下房屋一套并交纳定金10万。后李先生以妻子不知情、不同意卖房为由拒绝过户，反悔卖房。刘小姐按照合同约定，要求刘先生赔偿合同解除的违约金30万，刘先生却称：房屋共有人不同意卖房，合同无效，违约条款也效，卖家只需要退还已收的定金即可。刘小姐很困惑，咨询律师是这样吗。

律师解答：2012年7月1日前，未取得共有人同意的房屋买卖合同无效。2012年7月1日之后，合同有效。理由如下：

一、按照法院之前的司法惯例，双方签订《房产买卖合同》事前未经房产共有人授权，事后也没有获得追认。大都认定认定双方签订的《房产买卖合同》无效。而根据最高人民法院2012年7月1日起施行的《关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第二款之规定“出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持”，事前未经房产共有人授权，事后也没有获得追认，《房产买卖合同》有效，此乃处理房屋买卖合同纠纷司法规则的重大变化。

二、上述房屋买卖合同是否有效，关系到无权处分人承担责任的大小问题：（1）、若房屋买卖合同有效，则无权处分人须按照合同约定承担违约责任（一半都会约定房屋交易总价20%违约金），或赔偿实际损失（比如房屋市场差价）；（2）、若房屋买卖合同无效，合同失去约束力，无法要求无权处分人按照合同约定承担违约责任，只能要求其承担合同无效过错责任或缔约过失责任，并经常出现只退还已支付款项和同期银行利息而不支持可得利益损失的结果。可见，合同是否有效，会导致无权处分人承担责任大小悬殊。“事前未经房产共有人授权，事后也没有获得追认，房屋买卖合同认定无效”的之前裁判规则下，若房屋交易市场行情出现较大波动（上涨），“未经共有人同意”常被出售方利用作为毁约的手段。若根据最高人民法院《关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第二款之规定，“未经共有人同意”处分房产的房屋买卖合同有效的裁判规则得到普遍执行，加重不诚信方的法律责任，可在一定程度上遏制恶意违约行为。

三、无论规则如何变化，房屋交易标的额较大，为交易安全起见，避免不必要的纷争，在签订合同还是应当坚持核实出售方的主体资格和房屋的共有情况、抵押、查封情况，以排除房屋存在权利限制措施的不利情况，若存在共有人，须坚持所有共有人作为合同方签字或盖章确认。