广州张静律师解答：卖家签订了房屋买卖合同，收了定金后不卖房了，属于根本违约，需按合同约定赔偿房价的10%-20%违约金。如果买家损失小，违约金金额过高的，法院可以调整降低。如下面这个案件，卖家收了5万定金后不想卖房了，找出一堆理由来说是买家违约，但法院都没有采纳，认定是卖家根本违约。因合同约定20%房价违约金过高（57万），法院酌情调整至返还定金5万，再赔偿违约金20万。另中介费、律师费等共7万5不再支持（因20万违约金已可以弥补其损失）。

判决书节选：

    本院认为，王卖家拒不配合办理按揭手续，导致交易无法继续，已构成根本违约。鉴于王卖家存在的根本违约行为，其应承担相应的违约责任。合同解除后，王卖家应将收取的定金5万元返还给魏买家。关于魏买家诉请王卖家支付违约金576000元的主张。根据涉案《二手房买卖及居间服务合同》中“如卖方未按照合同约定期限履行义务，买方有权要求卖方以转让总价款为基数支付每日万分之五的违约金并继续履行合同；如卖方逾期履行超过十五个工作日的，则买方有权解除合同并可要求卖方双倍返还定金或支付转让总价款20%的违约金，买方因维权所支出的律师费、诉讼费等由卖方承担”的约定，魏买家要求王卖家按照转让总价款20%支付违约金576000元虽然符合上述合同约定，但该违约金标准明显过高，且考虑到确实存在买方需要卖方配合贷款做纯商贷和低首付，以及魏买家实际仅支付定金5万元，故结合双方履行合同的情况，本院酌情将上述违约金标准调整为20万元。

    至于魏买家主张的中介服务费28800元及律师费47700元、诉讼保全担保费1200元，因本院已支持魏买家的违约金主张，魏买家的损失足以得到弥补，故对于该费用，本院不再予以支持。