广州儿子欠账，父亲与债主签订房屋买卖合同有效吗？

张静律师解答：看欠账与房屋买卖合同之间是否有关系，如果没有证据证明有关系，则属于不同的法律关系，房屋买卖合同是有效的。如果有证据证明房屋买卖合同是借款的担保，则法院应释明，按借贷合同审理，并让原告变更诉讼请求，不变更的，裁定驳回起诉。如下面这个案件，儿子欠账，父亲与债主签订房屋买卖合同，儿子主张实际上是借贷合同关系，但没有证据证明，最终法院仍以房屋买卖合同关系进行审理。因父亲签订房屋买卖合同后又将房屋卖给他人，故要承担违约责任。

判决书节选：

关于本案所涉陈卖家与许买家之间的民事法律关系是房屋买卖合同关系还是民间借贷合同关系，陈卖家儿子主张，陈卖家与许买家之间并非真实的房屋买卖关系，案涉房屋实际是为陈卖家儿子与许买家之间的民间借贷提供的担保，法院依照房屋买卖合同处理系认定事实错误。对此本院认为，许买家就其与陈卖家之间存在房屋买卖关系提供了《房屋买卖合同》，现陈卖家儿子主张案涉款项非购房款而是其与许买家之间的借款，对此陈卖家儿子应当承担举证责任。首先，根据查明的事实，陈卖家儿子虽提供了部分其与许买家之间的往来流水，但未能提供借款凭证。陈卖家儿子自认，其共向许买家借款100余万元。但涉及100余万元的巨额借款，双方之间未能签署任何借据就借款金额、利息、借款期限进行约定，陈卖家儿子称已清偿部分借款，但也不能提供任何还款收据。陈卖家儿子的主张显然不合常理。其次，陈卖家儿子提供的银行往来流水，只能证明其与许买家之间存在金钱往来，至于该往来是基于何种基础法律关系发生，凭证中并未注明。即便部分往来凭证中注明了是借款，也仅能证明陈卖家儿子与许买家之间存在部分借款关系，与陈卖家与许买家之间同时存在房屋买卖关系并不冲突。故陈卖家、陈卖家儿子提供的证据不足以推翻双方签订的《房屋买卖合同》所证明的事实，对陈卖家、陈卖家儿子提供的证据，本院不予采信。法院依照证据优势规则，认定本案所涉法律关系属于房屋买卖合同关系。

关于陈卖家应否向许买家返还40万元元款项并承担赔偿12万元的违约责任，陈卖家、陈卖家儿子主张，即便双方之间是房屋买卖关系，许买家本身存在过错，故陈卖家不应承担违约责任。本院认为，许买家即便当时不具备购房资格，其与陈卖家签订的《存量房买卖合同》也并非当然无效。陈卖家在已收取了许买家交付的40万元购房款的情况下，将案涉房屋又出售给他人，导致案涉合同目的无法实现，许买家要求解除合同，返还已交付的购房款合法有据。陈卖家“一房二卖”的行为构成违约。依照《存量房买卖合同》的约定，应当承担购房款总额10%的违约金。

相关法条：

《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定（2020修正）》

第二十四条 当事人以订立买卖合同作为民间借贷合同的担保，借款到期后借款人不能还款，出借人请求履行买卖合同的，人民法院应当按照民间借贷法律关系审理。当事人根据法庭审理情况变更诉讼请求的，人民法院应当准许。按照民间借贷法律关系审理作出的判决生效后，借款人不履行生效判决确定的金钱债务，出借人可以申请拍卖买卖合同标的物，以偿还债务。就拍卖所得的价款与应偿还借款本息之间的差额，借款人或者出借人有权主张返还或者补偿。