广州张静律师解答：很大程度上是由法官根据案件时间情况和证据酌情确定，从合同的签订、合同的履行、恶意串通的可能性等多方面分析。如下面这个案件，一审法官认定房屋买卖合同是开发商公司的法定代表人和买家黄某恶意串通签订了，造成国有资产流失，判决合同无效，黄某返还房屋。二审认为合同签订后黄某付了款且收楼入住多年，开发商公司自己未履行清算程序，且黄某如果要办房产证的话，还需补缴高额税费，最终改判认定不是恶意串通签订的合同，房屋买卖合同有效，黄某无需返还房屋。

判决书节选：

    本案争议焦点为:涉案《房屋买卖合同》效力及房屋腾空交还和房屋占用费的支付问题,本院认定如下:

    其一,从合同的签订和履行而言? 首先,涉案《房屋买卖合同》系华某公司、黄某、王某签订,合同约定了房屋产权证号、建筑面积、房屋总价、付款时间、房屋和房产证原件的交付、房屋办理过户的情况及税费负担、担保人王某承担担保责任的期限和范围等内容? 由此可知,合同内容约定完整合理? 其次,合同签订后,黄某一方按照华某公司出具并加盖公章的《汇款通知》的指示向王某的账户支付购房款,并由卖方出具有王某签字并加盖华某公司公章的收据载明收到了涉案房屋全部购房款? 由此可知,黄某按照华某公司的付款指示支付涉案房屋购房款符合情理? 再次,黄某支付涉案房屋购房款后即接收涉案房屋并居住至今,华某公司也向黄某交付了登记在华某公司名下的涉案房屋的《广州市房地产证》原件? 由此可知,涉案房屋的实际履行亦按照合同约定内容履行? 尽管双方之间的交易系在华某公司注销后未通过产交所等公开竞价的交易方式进行,但华某公司被吊销营业执照后,应在法人解散事由出现后及时组成清算组进行清算,却未履行该相应程序,本身存在过错,不应由此苛责购房人负有超过一般限度的审慎注意义务;交易方式系管理性强制性规定,即使双方未采取公开竞价的交易方式存在履行瑕疵,也不能必然得出双方恶意串通的结论? 因此,现有证据不足以证明华某公司关于涉案《房屋买卖合同》系买受人黄某与华某公司法定代表人王某恶意串通而签订损害了国家利益应属无效的主张?

    其二,从合同的主要权利义务关系而言? 涉案房屋房款已支付完毕,并由华某公司交付涉案房屋给买受人黄某占有使用多年? 如前所述,华某公司已被吊销其营业执照,且在一审、二审审理中王某均未出现,因此黄某主张因无法联系华某公司和王某办理涉案房屋的过户事宜合理,本院予以采信,涉案房屋未能过户的原因并非买受人造成?

    其三,从双方之间恶意串通可能性而言? 尽管双方签订的涉案《房屋买卖合同》中约定价款与一审经评估的房屋市场价存在较大差异,但应考虑包括房屋价格在内的房屋买卖约定内容一般系买卖双方自愿协商的结果,且应考虑涉案房屋系登记在作为国有企业的华某公司名下,过户至作为自然人的买方时,需要买方支付较高的税费及补交土地出让金等费用,经过一审司法评估比对涉案房屋的购买价格较低并不能倒推出买卖双方有恶意串通的行为。且目前并无证据显示买受人黄某与华某公司法定代表人王某之间存在特殊关系?

    综上,华某公司与黄某、王某签订的《房屋买卖合同》系各方自愿签订,且已履行完毕支付价款、房屋交付使用等主要合同义务,仅剩过户手续等未办理,华某公司自愿签订的合同在履行多年后自行主张其法定代表人与购房人存在恶意串通且并未提交充分证据予以证实,其该主张依据不足,判决驳回华某公司在合同无效基础上诉请黄某返还占有的涉案房屋并支付相应房屋占用费等全部诉讼请求。