商品房预售合同约定面积误差退费需扣除0.6%的部分有效吗？

    广州张静律师解答：此类案情比较特殊，不同法官审理可能判决结果不同。如下面这个案件，商品房预售合同补充协议约定出现面积误差时，退房款时需扣除0.6%的面积部分，该部分面积不予退款。后业主收楼发现房产证面积比合同面积少了0.65平方米，起诉要求退还该部分面积房款。一审法院认为，相关行政部门有出规定，不能扣除0.6%的部分。判决开发商退房款1万7。二审法院认为补偿协议约定有效，误差0.6%的部分无需退款，改判开发商退273元即可。本律师认为一审法院的判法更公平合理。

判决书节选：

    一审法院认为，天某公司主张计算房屋差价款应扣除面积误差比绝对值0.6%、仅对面积误差比绝对值超出0.6%的部分进行返还，但是参照广州市黄埔区住房和城乡建设局、广州开发区建设和交通局做出的【2019】某号《答复意见书》，该意见书已经对开发商和购房人对合同约定或者相关法规、规章对商品房面积误差比计算的规定理解不明确进行了解释，即“面积误差比绝对值在0.6%和3%之间（含本数）的，买卖双方按合同约定的价格据实结算，补退差价，不扣除0.6%的部分”，天某公司主张计算面积误差房价款时扣除面积误差比绝对值0.6%的部分于法无据，一审法院依法不予采信。

    二审广州中院认为，本案争议焦点为：天某公司应退还涉案房屋面积差房款金额的认定问题。天某公司认为，应对《广州市商品房买卖合同（预售）》补充协议第九条的约定理解为，套内建筑面积误差比绝对值在0.6%（不含0.6%）至3%（含3%）之间的，双方均只需在0.6%至3%之间按照合同约定单价结算，均无须退还或补足0.6%以内部分的房款。涉案房屋面积误差比为0.61%，面积误差比为-0.61%，在扣除面积误差比0.6%的部分后，天某公司仅需向禹某退还超过0.6%部分的房款273.07元。本院认为，案涉房屋实测套内建筑面积为105.23平方米，比预测套内建筑面积减少0.6503平方米（105.8803-105.23）。根据《广州市商品房买卖合同（预售）》补充协议第九条的约定“（1）套内建筑面积误差比绝对值在0.6%以内（含0.6%）的，甲、乙双方互相不作任何补偿，该商品房价款总金额不变。（2）实测套内建筑面积小于本合同约定套内建筑面积的，且面积误差比超过0.6%（不含0.6%）时，乙方不退房，面积误差比超过0.6%（不含0.6%）部分的房款由甲方按照本合同约定单价无息返还乙方。（3）实测套内建筑面积大于本合同约定套内建筑面积的，且面积误差比超过0.6%（不含0.6%）时，乙方不退房，面积误差比在0.6%以上（不含0.6%）至3%以内（含3%）部分的房款由乙方按照本合同约定单价补足给甲方，面积误差比超过3%（不含3%）部分的房款由甲方负责，所有权归乙方。……”上述约定中，已明确对于实测面积与约定的套内面积不符且需予以退补的部分，仅限于超出0.6%（不含0.6%）所对应面积的部分。天某公司主张退补时应减去面积误差比绝对值在0.6%对应面积的意见，与前述约定相符，应予采纳。涉案房屋面积误差比为0.61%，经核算，应退回的面积差款项金额为273.07元，即25790元/平方米×（0.61%-0.6%）×105.8803=273.07元。一审法院对此认定错误，本院予以纠正。