广州二手房卖家虽违约，但买家已谅解，过后还能再提解除合同吗？

张静律师解答：二手房买卖合同约定了诸多履行程序，如一方未按照合同约定的时间履行，另一份应及时提出异议，如当时未提异议，还表示同意，则视为双方已变更了合同约定。过后如再旧事重提，以当初的违约行为指责对方违约，法院不会支持。如下面这个案件，虽然卖家没有按照合同约定3天内把材料交给买家，但买家也表示要拖一拖。后买家又以此为由主张卖家违约，法院最终认定双方是协商一致解除合同，都不承担违约责任。

判决书节选：

法院认为，关于合同解除的责任问题。双方当事人均表示对涉案合同解除不持异议，但对合同解除原因意见不一。根据双方《房地产买卖合约》约定，谢卖家应在合同签署后三天内将供楼存折及对应银行卡、贷款合同等办理提前还款所需的全部资料交由冷买家保管（冷买家授权中介方实际接收及保管前述全部资料）及谢卖家应在签署合同后五天内办妥公证授权委托书并交付给冷买家用于办理提前还款手续，但从合同履行的情况来看，谢卖家未按合同约定完成相应交付义务，其行为明显构成违约，但冷买家不仅未对谢卖家的在先违约行为提出异议，相反，从2021年5月8日的相关聊天记录证据来看，冷买家因出售其名下所有另一房屋的贷款申请尚未获批准，还通过微信表示提前还贷的事宜需要先拖着，因此，冷买家以其行为表明合同可继续履行，谢卖家的在先违约行为已不构成冷买家解除合同的正当理由。在谢卖家于2021年5月13日自行向银行申请提前还贷并通知冷买家准备资金后，冷买家却于2021年5月27日再次以上述理由向谢卖家发出解除合同通知，此时冷买家并不具有合同解除权，但其以行为表明不再履行合同，实为构成逾期违约。另一方面，谢卖家在未与冷买家达成一致意见前便自行申请提前还款，亦不符合合同约定的交易流程，因此，本院认为双方已不具备继续履行合同的基础，涉案《房地产买卖合约》应予以解除。关于合同解除原因，从本案实际情况来看，并非因单方违约行为而致另一方解除，相反，应认定为双方就合同解除事实上达成一致。