广州宅基地房即将拆迁了，外地人能起诉确认使用权吗？

张静律师解答：不一定，此类案件不同法官判法可能不同，需具体案件具体分析。下面这个案件可供参考：夫妻俩和外村人陈前妻合资建房，夫妻俩出宅基地，陈前妻出资20万。合同约定1、2层归夫妻俩，其余归陈前妻。后共建了5层，3层半领取了宅基地证。后夫妻俩离婚后，妻子起诉要求分割3-5层，理由是之前没分割的财产。最终法院认定合建协议无效，但3-3层半的房屋归陈前妻管理使用。相当于只处理了有证的部分。

判决书节选：

本院认为，针对本案的争议点，本院分析认为：一、首先，案涉房屋作为宅基地房屋是由叶夫、陈出资人合建而成，而叶夫、陈出资人均不具备该集体经济组织成员资格，因此案涉两份协议均属无效。其次，案涉两份协议签订后，叶夫、陈出资人确按照协议约定履行各自权利、义务，陈出资人交付了23万元建房费给叶夫，而叶夫则负责建造事宜，涉案房屋建好后，首层及二层归叶夫使用、管理，其余楼层由陈出资人管理使用，时间距今已近30年，且现因案涉房屋所在村社进行改造，涉及巨大的拆迁补偿利益。合同无效后的处理需平衡合建双方的利益，不违反诚信原则，并尊重历史沿革，本院认为，案涉房屋第三层及第三层之上的半层应归陈出资人管理使用，而首层、第二层则继续由叶夫（刘妻）管理使用。二、刘妻与叶夫于×年结婚，叶夫在1994年建设案涉房屋，刘妻亦称其自1995年开始曾在案涉房屋居住，且刘妻与叶夫的离婚纠纷及离婚后财产纠纷经过多次诉讼，仅处理了案涉房屋的首层及第二层，并不涉及房屋三、四、五楼。综上可见，案涉房屋三、四、五楼并不属于刘妻、叶夫的夫妻共同财产，而刘妻对此应清晰知晓。现刘妻以案涉房屋三层及三层以上楼层属于离婚时尚未处理的夫妻共同财产为由，要求对此予以分割处理，显然无理，应驳回其诉讼请求。三、本案中，刘妻作为原告起诉叶夫，案由是离婚后财产纠纷，所争议的财产是案涉房屋，而陈出资人是案涉房屋的合建方，是具有独立请求权的第三人，故案件处理的核心问题是案涉房屋的权属，因此，一审法院确认广州市海珠某房屋第三层及第三层之上的半层由陈前妻管理使用，审判程序合法，审理范围恰当，并不存在违法之处。