广州集体土地上合作开发房地产，因涉嫌违建停工能起诉退款吗？

张静律师解答：看合同如何约定。如下面这个案件，博某公司与王某合资、合作在集体土地上开发房地产，后因无法报建被城管部门叫停。博某公司起诉王某退还出资款。一审法院认为博某公司不符合合同约定的退款条件，二审法院认为博某公司符合合同约定的退款条件，改判王某退还出资款。

判决书节选：

本案争议焦点为：博某公司主张王某向其退还项目出资的条件是否成就。就本案争议的焦点问题，本院分析认定如下：

博某公司与王某对涉案久某项目从2017年12月开始停工至今均无异议，现双方对久某项目停工原因存在争议，博某公司认为王某对外协调不利，导致涉案项目超过合同约定的六个月无法正常进行，要求王某退还出资款170万元及支付相应利息。而王某主张久某项目存在违建，被城管部门发出停工通知，同时博某公司执意并擅自启动预销售导致项目停滞，且由于投资环境、政策原因及博某公司不愿再投资等因素，导致合同目的不能实现，王某不应承担退还出资的义务。对于上述原因及法律后果，本院意见如下：

首先，从涉案合同目的来看，各方共同投资，先从案外人承某公司处租赁场地进行建设久某项目，再通过各方成立的紫某公司对久某项目进行经营从中获利。因此博某公司与王某对久某项目应先顺利完成建设有充分的认识，王某在代表各方与承某公司签订的租赁合同中也明确了由“乙方（王某）报检修建、办理相关证件，甲方（承某公司）需全力配合”，因此各方应在签订合同时对建设过程中有可能存在违章建设以及如何消除因违章造成的建设障碍有所预见。现双方均确认出租方承某公司在建设涉案场地一层时因违章建设的原因已被城管部门叫停，导致紫某公司无法按照租赁合同补充协议中约定继续建设第二、三层，故久某项目因涉及违章无法建设是涉案合作协议不能继续履行的直接原因。

其次，关于王某是否存在消除因违章造成合同履行障碍的义务。涉案合作协议的第四大点第3小点对王某持有60万元技术股对应承担的义务进行概括性约定，即“承担项目对外联络，协调各方关系的责任并承担相关费用，确保项目顺利建设、经营”。而在各方签订的《代持声明书》中对涉案合作协议中王某的责任进行排除性约定，即“第四大点第3小点的责任不包含因建设过程中发生安全事故及预销售造成第三方介入的所有责任”，上述排除性约定中并未将双方应预见的违章建设的责任问题直接予以明确，故博某公司认为王某对消除违章确保项目顺利进行负有义务的主张更符合涉案合作协议的约定。

基于上述理由，博某公司在合同履行过程中并不存在过错，其主张王某向其退还出资款170万元，符合合同约定，本院予以支持。