张静律师解答：一般4000-5000元一平方，但又经常出现例外。不同的评估公司可能评估出来特别高或特别低，笔者曾经见过类似的房屋，高的评估到7000多一平方，低的评估到2000多一平方，法院还都采纳了。所以说打官司是有诉讼风险的，风险就是来源于评估结果的不确定性和不可推翻性。即使如此悬殊的评估结果，最终法院也不接受再次评估。如下面这个案件，评估出来就是4800元一平方，这个算比较合理的价格了。但买家有异议，认为评低了，还申请了评估人员出庭作证，最终仍未改变评估结果。

判决书节选：

一审诉讼中,依据李买家的申请,一审法院委托均某公司对涉案房屋及其座落土地在2019年6月28日的市场价值进行评估。均某公司出具《房地产估价报告》(粤均某评字[2019]x号),价格评估结论为“上述房地产在价值时点市值为752160元,参考评估单价为4800元/m2。其中,建筑物价值为230036元,土地使用权价值为522124元。”评估方法为成本法。阮卖家对该估价报告予以确认。李买家对该评估报告真实性、合法性确认,对关联性有异议,认为评估建筑物和土地使用价值严重偏低,报告没有体现评估数据、计算过程和细节,对评估对象所在地理位置及交通便捷度认定与事实不符,没有考虑到评估对象拟被纳入拆迁改造范围等。针对上述异议,均某公司向法院进行了回复,内容为:1.对建筑物价值的评估,根据房地产估价测算方法,评估建筑价值=建筑物全新价值-建筑物折旧,其中折旧一般依据建筑物耐用年限及已使用年限测算,估价对象为混合结构,建于1995年,至价值时点楼龄约24年,估价建筑物成新率不高。广州市建筑工程造价管理站最近公布的6层以下住宅单方参考造价1950元/平方米(该单价对应建筑物为全新钢混结构带装修)。以上述说明可以看出,我司建筑物估价结果(1468元/平方米)符合价值时点建筑物实际情况,没有低估。2.估价对象土地为宅基地用地,为集体土地,非为国有土地,交易受限。根据价值时点广州市实施的国有建设用地使用权基准地价,估价对象所处区域国有住宅用地网格点楼面地价为2165元/平方米,该地价对应土地为国有出让土地,同样条件下较估价对象所占用土地价值高(估价对象土地性质为集体土地,使用权类型为划拨,宅基地政府没有基准地价标准),评估土地价值为进行各因素修正后(含土地权益差异修正)的土地使用权价值,我司土地估价结果(楼面地价3332元/平方米,楼面地价=土地价值/建筑面积)符合价值时点市场状况,没有低估。3.我司按照《房地产估价规范》进行估价工作,估价报告撰写亦按照估价标准要求,即按估价标准版本撰写,并非为我司独创版本,我司的估价结论是合理、客观的。4.房地产价值评估不包含对建筑结构、设施施工质量进行鉴定,评估以建筑物结构、设施状况满足估价对象合法、持续使用为前提是房地产估价普通假设前提。若当事人认为估价对象建筑结构、设施质量存在问题,可按程序委托有相关资质的鉴定机构进行房屋质量鉴定。5.出入交通便捷度是估价对象地理位置、道路状况、公共交通设施、距离长途汽车站火车站港口码头远近等整体交通状况的综合考虑,估价对象位于广州市郊区,报告描述与异议方所述估价对象所处位置周边状况没有冲突,符合区域现状。6.报告估价结果是估价对象于2019年6月28日的房地产市场状况、区位、实物、权益状况下的房地产价值,其是否纳入拆迁改造、城市化建设进程与2019年6月28日这一特定点的房地产价值无影响。该项鉴定的评估费为3760元。