广州宅基地房屋经过改建未报建，能起诉确认所有权吗？

张静律师解答：不能，改建未报建，涉嫌违建，此类房屋确权案件，法院不处理，应先向行政机关申请登记确认再起诉确权。

判决书节选：

本院认为，本案系莫某要求确认其享有涉案房屋重建后的产权份额而诉至法院。对于莫某要求确认产权份额的主张,本院评述如下:本案中,首先,各方均确认涉案房屋是拆除原有房屋进行重建的,各方均无法提交证据证明已向相关行政主管部门申请拆除重建及规划审批手续,原房屋物权因拆除已经灭失,重建后的房屋是否符合建筑规划等物权登记条件,应由房屋登记行政主管部门进行审查。其次,根据原房屋登记查册表显示,拆除前的原房屋建筑面积为102.66平方米。根据莫某与黄某柱的夫妻共有关系,莫某应享有该102.66平方米房屋的25%产权,黄某依据继承关系获得属于黄某柱遗产部分的该102.66平方米房屋的25%产权。莫某、黄某与莫小某共同协商出资对涉案房屋进行拆除重建,而黄某、莫小某提交的测绘成果报告书显示重建房屋的总建筑面积为120.3889平方米,与原房屋面积存在较大差别,莫某也没有提交证据证实重建后的房屋结构、面积与拆除前的基本一致,因此重建房屋的实际状况已超出了原房屋登记的权利范围。超出部分未经合法登记手续予以变更,也无法确定四至范围,莫某、黄某与莫小某签订的三方协议也没有明确约定各方使用的具体面积及比例,不足以作为协商确定重建房屋全部面积的权利份额的充分依据。因此,诉争房屋实际为重建房屋,应首先向行政主管部门申请登记,明确重建房屋的面积、权属人、四至范围等具体事项。故此,基于诉争房屋为重建房屋,且与原房屋登记事项存在不一致的情形,在未获得行政主管部门确认为合法物权及进行首次登记前,法院不应直接处理。莫某、黄某及莫小某可依据《不动产登记暂行条例实施细则》的相关规定,先行向房屋登记行政主管部门请求对重建房屋的产权进行认定和登记。

综上所述,一审法院在涉案房屋经过重建后,重建房屋相关事项尚未经行政主管部门进行登记确认的情况下对产权份额予以确认,存在不当,本院予以纠正。改判撤销一审判决，驳回莫某的起诉。