律师观点分析

原告陈XX诉被告惠州市XX公司（以下简称“XX公司”）、第三人中国XX（以下简称“XXX”）商品房预售合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告陈XX及其委托诉讼代理人游XX、被告XX公司的委托诉讼代理人杨X到庭参加诉讼。第三人XXX经传票传唤未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。
原告陈XX向本院提出诉讼请求：1.解除原被告签订的《预售商品房买卖合同》[合同编号：惠阳（2017）XXX]；2.被告退还原告已支付的房款暂计XXX元、并支付违约金15935元（XXX元×1.5%）；3.被告支付原告利息暂计79379元(从2017年5月26日起按已付房款的5%计算，暂计至2019年4月30日，实际计算至被告返还全部购房款止，具体计算方式后附）；4.被告返还原告已支付的维修基金、按揭等相关费用8938元；5.被告返还原告已支付的房屋装修款161080元，并从购房合同约定的交房之日起按同期人民银行贷款利率支付利息；6.被告支付原告因解除商品房买卖合同造成的其他损失（包含提前归还银行按揭款产生的利息，违约金等）；7.本案诉讼费由被告承担。以上合计：XXX元。事实与理由：2017年8月23日，原告与被告签订《预售商品房买卖合同》，原告向被告购买其开发的坐落于惠州市××区淡水东XX××中段山语龙庭X幢X层X号。双方签订的合同约定，被告应在2018年12月31日前将符合法律及合同约定的房屋交付原告，否则，逾期超过60日后，原告有权解除商品房合同并要求被告以5%的标准按日支付利息及按已付房款1.5%支付违约金。原告于2019年3月24日以书面形式通知被告解除合同，但被告一直拒不回应，遂成讼。
被告XX公司辩称，本案不符合约定解除的条件,逾期交楼系因小区土地的历史遗留问题及政府行为所致，而非被告违约，原告请求解除合同没有事实根据。被告认为小区与周边居民之间的土地边界划分属于土地的历史遗留问题，而被告也严格按照行政部门的标高规范进行施工，但周边居民投诉上述问题导致住建部门要求施工单位停工，不应归责于被告，属于因政府行为导致的工期延误。依据被告与原告签订的《预售商品房买卖合同》附件十一《补充协议》第一条第1款的约定，被告有权根据实际停工天数相应顺延交楼期限。原合同约定被告应在2018年12月31日前交楼，顺延后被告只要在2019年9月6日前交付符合交付条件的房屋，则不构成违约，被告在多次的公告中已经清楚告知业主。因此在本案中约定解除合同的条件并未成就，依法应驳回原告的解除请求；被告在本案中没有过错，且《预售商品房买卖合同》已履行过半，恳请法院根据合同的客观履行情况，驳回原告的解除请求。根据被告的合理预期，被告近日可以顺利交房。另外，逾期交房并非因被告的主观过错引起，不应归责于被告一方。如支持原告的解除请求，不仅需要履行繁琐的《预售商品房合同》、《商品房预告登记》、《个人购房借款担保合同》、《抵押权预告登记》等解除、注销手续，对被告而言也显失公平，也不利于合同订立时双方预期目的的实现。根据《最高人民法院关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释（二)》第二十六条的规定，恳请人民法院根据本案的客观履行情况，结合被告主观上积极履约的因素，兼顾公平、效率的原则，驳回原告的解除合同的请求；即使根据原告的诉请事项判决解除本案的《预售商品房买卖合同》，在实际解除过程中也可能面临阻碍甚至陷入事实上的解除不能。因本案《预售商品房买卖合同》己经办理预售商品房网签备案和预告登记，权利人为原告。经被告工作人员咨询惠阳区不动产登记中心相关工作人员，如申请人凭借生效判决书办理解除网签备案及注销登记等事项，判决书的判项中除需载明“解除合同”外，还应包含“注销预告登记”等相关表述，如相关合同已办理按揭贷款，判项中还需体现“解除贷款合同及注销抵押预告登记”等相关内容，否则将不予涂销。因此，即使法院根据原告的诉请判决解除本案的《商品房买卖合同》，在实际解除过程中也可能面临阻碍甚至陷入事实上的解除不能，无法顺利涂销原告的权利公示登记，更直接影响被告收回及销售相关房产，甚至可能导致被告基于《个人购房借款担保合同》中保证人身份承担阶段性担保责任；原告主张的契税、住房维修基金等均属于被告代收代付的费用，而非被告实际收取，原告主张被告返还上述费用没有任何法律依据。至于原告诉请的其他损失，因未实际发生更未明确具体数额，依法应予以驳回。综上所述，请求法院以事实为依据，以法律为准绳，驳回原告的全部诉请。庭审时，被告补充如下答辩意见：因原告与第三人签订贷款合同，被告作为保证人提供阶段性担保责任，如法院判决解除合同，请法院判令购房款先偿还银行贷款，剩余部分向原告返还。
第三人XXX提交书面辩称，第三人与原告签订了《个人购房借款/担保合同》，约定由第三人向原告发放贷款74万元，用于原告购买案涉房产；原告以案涉房产为该笔贷款提供抵押并办理了抵押手续，被告承担阶段性连带保证责任。合同签订后，第三人于2018年1月10日如约发放贷款，截至2019年6月5日，原告尚欠贷款本金余额725696.65元。第三人认为，合同关系应坚持相对性原则，原告与被告之间的商品房买卖合同纠纷不直接影响原告与第三人之间的《个人购房借款/担保合同》履行。只有借款人或保证人清偿上述《个人购房借款/担保合同》项下全部债务后才同意解除抵押。
本院经审理查明：2017年8月23日，原告与被告签订《商品房买卖合同（预售）》约定，原告购买被告开发的惠州市××区淡水东XX××中段山语龙庭X幢X层X号房，总价款为XXX元，原告应于2017年5月26日前支付首期房价款322306元，余款740000元向银行申请贷款支付，被告应当在2018年12月31日前向买受人交付该商品房。合同第十二条约定逾期交付责任：“除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的时间将该商品房交付买受人的，双方同意按照下列第1种方式处理：1.按照逾期时间，分别处理……（2）逾期超过60日（该期限应当与本条第（1）项中的期限相同）后，买受人有权解除合同。买卖人解除合同的，应当书面通知出卖人。出卖人应当自解除合同通知送达之日起15日内退还买受人已付全部房款（含已付贷款部分），并自买受人付款之日起，按照5%（不低于中国人民银行公布的同期贷款基准利率）计算给付利息；同时，出卖人按照全部房价款的1.5%向买受人支付违约金……”。合同附件十一《补充协议》第一条约定：“1、因不可抗力或因遵守法律法规和政府法令，或因政府部门进行与本项目关联的市政干线工程发生突然事件处理，或因政府部门公布的公共卫生事件…导致房屋无法按时交付的，出卖人可据实予以延期，无须承担因此逾期交付的违约责任；但是，双方协商同意解除合同或变更合同的除外。2、因项目分期或标段开发导致无法一次性取得竣工备案表的，可由当地住建局出具分期或分标段竣工备案证明代替原合同第九条约定的交付条件。该商品房达到本条所述交付条件，出卖人履行通知交楼义务后，出卖人无需承担任何形式的延期交付违约责任；《商品房买卖合同》及本补充协议项下该商品房交付条件以本条为准……”。
原告分别于2017年5月20日支付房款35000元、于2017年5月26日支付房款287306元。2018年1月10日，第三人向原告发放按揭贷款740000元。2017年5月26日，原告支付案涉房产维修基金、按揭相关费用8938元。2017年7月16日，原告支付案涉房产装修款161080元。2018年5月2日，惠州市惠阳区住房和城乡规划建设局向吴川市XX公司、广东XX公司出具《停工通知书》载明“经查，发现你司承建/监的山语龙庭1栋至6栋、裙楼、地下室工程存在以下重大安全隐患问题：（一）施工单位未编制高低差（原基坑边坡）加固施工方案；（二）建设单位未委托相应资质的第三方对高低差和周边住宅实施监测；（三）施工单位未编制汛期期间的应急预案。鉴于上述行为导致施工现场存在重大安全隐患，现要求你司立即停止施工并进行整改……”。2019年1月7日，惠州市惠阳区住房和城乡规划建设局向吴川市XX公司、广东XX公司出具《复工通知书》，载明“经查，你公司承建（监）的山语龙庭1栋至6栋、裙楼、地下室工程存在较大的安全隐患，我局于2018年5月2日下发停工通知书。现经复查，安全隐患经整改已消除，基本符合复工的条件，准予复工，重新受检对该项目建筑材料一系列检测活动”。2019年3月23日，原告向被告发出《解除合同通知书》。
本院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同（预售）》内容不违反法律法规的强制性规定且系双方的真实意思表示，合法有效，双方均应按照合同的约定履行义务。对于本案争议的焦点问题，本院具体分析如下：
关于原告是否有权解除《商品房买卖合同（预售）》的问题。依据《中华人民共和国合同法》第九十三条的规定，当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。根据《商品房买卖合同（预售）》的约定，被告逾期交房超过60日后，原告有权解除合同。被告至今未按合同约定的标准交房，据合同约定的交房日期2018年12月31日已逾期超过60日，虽然被告抗辩称是涉案楼盘的土地历史遗留问题及政府行为导致工程停工进而影响实际交房时间，但根据《停工通知书》载明的内容可知，行政部门要求涉案楼盘停工是由于施工单位在施工过程中存在重大安全隐患问题，即是因为被告的过错所导致并非客观原因或政府行为所致。同时，被告也未提交证据证明原告同意延期交房。故被告逾期交房并不存在《补充协议》中所约定的可以据实延期交房及免除逾期交付的违约责任的情形，原告依据合同的约定要求解除《商品房买卖合同（预售）》有事实和法律依据，本院予以支持。
关于被告应承担的逾期交房的违约责任的问题。根据《商品房买卖合同（预售）》第十二条的约定，被告应当自解除合同通知送达之日起15日内退还原告已付全部房款（含已付贷款部分），并自原告付款之日起，按照5%（不低于中国人民银行公布的同期贷款基准利率）计算给付利息；同时，被告按照全部房价款的1.5%向原告支付违约金。原、被告约定按照5%计算利息，未注明是年利率、月利率还是日利率，属于约定不明，应按照中国人民银行同期同类贷款利率予以计算，故被告应当向原告返还购房款XXX元及利息（利息计算方式：自2017年5月20日起以35000元为基数、自2017年5月26日以287306元为基数、自2018年1月10日以740000元为基数，按中国人民银行同期同类贷款利率计算至全部房款退还之日止）、返还代收维修基金8938元、返还代收房屋装修款161080元、支付违约金15934.59元（XXX元×1.5%）。由于违约金具有补偿性质，故原告要求被告补偿因解除合同造成的其他损失，本院不予支持。
综上所述，被告因过错导致未能在合同约定的时间内交房应承担相应的违约责任。第三人XXX经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为对自身诉讼权利的放弃，由此产生的法律后果应由其自行承担。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条、第一百四十四条的规定，判决如下：
一、解除原告陈XX与被告惠州市XX公司于2017年8月23日签订的合同编号惠阳（2017）XXX《商品房买卖合同（预售）》。
二、被告惠州市XX公司自本判决生效之日起十五日内向原告陈XX返还购房款XXX元及利息（利息计算方式：2017年5月20日起以35000元为基数、自2017年5月26日以287306元为基数、自2018年1月10日以740000元为基数，按中国人民银行同期同类贷款利率计算至全部房款退还之日止）、返还代收维修基金8938元、返还代收房屋装修款161080元、支付违约金15934.59元。
三、驳回原告陈XX的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费8374元（原告已预交），由被告惠州市XX公司承担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省惠州市中级人民法院。