法院民一庭徐法官表示，疫情防控期间，租客对租赁房屋的使用和收益可能会受到一定的限制，特别是在政府发布行政命令或采取行政措施，要求租客延迟复工的，在这种情况下，租客可以要求减免因行政命令或管控措施导致的延迟复工期间的租金。

此外，如租客因被隔离或受到出行管制，致使其无法使用房屋，租客有权要求房东依照公平原则减免其在隔离期间的房屋租金。但是，如果“疫情”或行政机关的管制措施，并未导致租客合同履行的障碍，如租客仅是基于恐惧感染肺炎而不使用房屋，那么因为疫情的发生与租客不能履行合同义务之间没有必然的因果联系，租客不能以不可抗力为由要求减免租金，更不能免除违约责任。

值得注意的是，合同法规定“当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任”。“也就是说，如果租客在疫情发生前就已经存在迟延支付租金的情况，那么，就不能以‘疫情不可抗力’为由免除责任。”徐法官补充道。

因疫情影响，房东必须减免租金或延长租期吗？徐法官提醒，这符合一般情理，但并不属于房东的合同义务。“租金的减免及租期的延长都属于对合同内容的变更，需要双方进行充分协商，如双方不能协商一致的话，应及时通过诉讼解决。法院会从房东的承受能力、租赁房屋的用途、以及疫情对合同履行的影响程度等方面进行综合判断。”

摘自——人民法院报