律师观点分析

上诉人（原审被告）：上海XX公司，住所地上海市奉贤区青村镇钱桥文XX。
法定代表人：王XX，该公司董事长。
委托诉讼代理人：龚XX，男，该公司员工。
被上诉人（原审原告）：上海XX公司，住所地上海市闵行区XX，实际经营地上海市闵行区XX。
法定代表人：张XX，该公司总经理。
委托诉讼代理人：孙XX，上海XX律师。
上诉人上海XX公司因与被上诉人上海XX公司房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市闵行区人民法院（2017）沪0112民初3377号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年8月7日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
上海XX公司（以下简称“XX公司”）上诉请求：撤销原审判决，改判上诉人不承担涉案厂房2016年5月至8月的房租、物业费和电费；判令被上诉人承担本案一、二审全部诉讼费用。事实和理由：1、被上诉人将不适宜进行机械加工的厂房出租给上诉人，故不应支付租金；2、2015年涉案厂房被拆除部分违章建筑，这部分面积应当减少房租；3、被上诉人在收取房租，电费和物业费等款项时不提供发票，故上诉人不应缴纳上述费用。
上海XX公司（以下简称“XXX司”）辩称：上诉人在租用厂房中产生的损失不应由被上诉人负担。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，且诉讼程序合法，请求驳回上诉人的上诉请求，维持原判。
XXX司向一审法院起诉请求判令：1、判令XX公司支付拖欠的租金、物业费及电费合计人民币（以下币种相同）54,650元；2、判令XX公司以本金54,650元为基数从2015年9月29日起至判决生效之日止，以同期银行贷款利率计算，支付迟延租金的利息。
一审法院认定事实：XXX司系座落于上海市闵行区XX镇XX街坊XX/XX丘房屋的权利人。2013年4月8日由XXX司作为房屋持有人（协议甲方），XX公司作为承租人（协议乙方）签订《租赁协议书》一份，协议书约定：一、租赁厂房地理位置与面积：XX镇XX街坊XX/XX丘，厂房一栋建筑面积：544.34平方米，总价为每年180,000元，第一年租金为180,000元，第二年租金为180,000元，第三年租金为190,000元。二、租赁期为三年，国家规划除外（如国家规划征用该土地及厂房，双方租赁期可随之变化至征用为止，提前中止协议）；三、租赁付费方式：已付20,000元押金，合同期满后退还。从2013年4月20日起至2013年10月19日为第一次，付90,000元。第二次2013年10月20日付90,000元，至2014年4月19日止。第三次2014年4月20日付180,000元，至2015年4月19日止。第四次2015年4月20日付190,000元，至2016年4月20日止。合同终止，续签价格另议。乙方不得拖延交费，若发生拖延情况，甲方立即中止协议，停电断水。四、除外责任：甲乙双方约定，若国家或地方政府各部门规划征用该出租场所，双方均应服从大局，接到征用通知后，甲方通知乙方必须在二个月内搬离出厂房，但乙方必须无条件配合政府新的拆迁及新的规定，拆迁所得的搬家费及其他损失费都归甲方，甲方承担赔偿乙方二个月租金作为拆迁搬家及人工补偿损失费。到此协议终止；五、经营管理权：乙方享有一切合法经营自主权，甲方不予干涉。六、物业管理费每月800元；七、租赁期满收回，本协议期满若乙方需续租，应提前二个月与甲方协商，租金另议；八、租赁期间，乙方如改建等需要，经甲方同意后方可施工，租期后，必须恢复原样；九、水电设施：甲方保证50千瓦给乙方供电，提供自来水水源。水电齐全，同时乙方应按约交纳水电费；……十二、违约责任：任何一方违约都应负违约责任，特殊情况除外（如协议书的第四条）。没有特殊情况，甲方中途不可收回厂房，乙方不可中途退租。乙方如不按时交租金，每天应承担全年租金的3%的滞纳金，如不交甲方有权停电关厂，一切损失由乙方自负。
2016年9月29日XXX司以邮寄方式向XX公司发出通知书载明：XX公司现已拖欠XXX司厂房租金和物业费、电费，至今未交即4月20日至8月19日止（4X15,833=63,330）元整，物业费：7个月未交，即7X800=5,600元，电费5,720元，合计74,650元。冲掉已付押金20,000元，应付总欠款54,650元，请尽快把欠款交来。否则发生后果XX公司负责。
2016年9月30日罗宾斯（上海）地下工程设备有限公司出具收据载明：收到XXX司代垫XX公司电费，共计5,720元。
另查明，XX公司与案外人上海XX有限公司于2016年7月1日签订《厂房租赁合同》一份，由XX公司承租案外人上海XX有限公司的自有房屋700平方米，租赁地址位于上海市奉贤区XX镇XX公路XX号，租用时间从2016年7月1日开始至2019年7月1日，厂房每年租金200,000元。
再查明，XX公司于2016年8月19日搬离涉案厂房。
一审法院认为，潮野、XX公司之间所签订的《租赁协议书》系双方当事人真实意思表示，协议书依法成立，且未违反法律、行政法规中的效力性的强制性规定，合同当属有效，对双方当事人均具有合同约束力，潮野、XX公司均应按照协议书的约定全面履行各自的合同义务。依据协议书的约定，租期至2016年4月20日到期，而双方并未能就租赁合同的续租事宜达成一致。对于租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。对于不定期租赁，当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。嗣后，XX公司于2016年8月19日搬离了涉案厂房，但是其仍拖欠实际搬离之前的部分租金、物业费、电费，在扣除XX公司已支付的押金20,000元后，XX公司尚有54,650元的费用未能及时支付给XXX司，XX公司的行为显然构成违约，XXX司主张要求XX公司支付拖欠的上述费用有事实及法律依据。另由于XX公司的违约行为，依据合同针对逾期付款的约定，XXX司有权主张要求XX公司承担违约责任，然XXX司从2015年9月29日主张计算利息损失有所不妥，对此一审法院予以调整。判令：一、上海XX公司于该判决生效之日起十日内支付给上海XX公司租金、物业费、电费合计54,650元；二、上海XX公司于本判决生效之日起十日内支付给上海XX公司以54,650元为本金，自2016年8月20日起算至判决生效之日止，按照中国人民银行同期同类贷款利率计算的利息损失。如果未按该判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取计583.13元。由上海XX公司负担（并于该判决生效之日起十日内直接支付给上海XX公司）。
本院二审期间，当事人未提供新证据。
经本院审理查明，一审法院认定事实无误，本院依法予以确认。
本院认为，XXX司、XX公司之间所签订的《租赁协议书》系双方当事人真实意思表示，协议书依法成立，且未违反法律、行政法规中的效力性的强制性规定，合同当属有效，对双方当事人均具有合同约束力，潮野、XX公司均应按照协议书的约定全面履行各自的合同义务。上诉人认为被上诉人将不适宜进行机械加工的厂房出租给上诉人，故不应支付租金。经查，上诉人在一审时提交的《上海市闵行区环境保护局行政处罚决定书》、《消防监督检查意见通知书》等证据载明，2016年7月，上诉人因建设项目需要配套建设的环境保护设施未经环境保护行政主管部门验收，在现址投入机械加工生产而受到上海市闵行区环境保护局对此作出的行政处罚；2016年4月，闵行区环境监察支队调查上诉人存在未经环保审批，擅自从事机械加工，产生含油抹布，废机油委托无资估单位处置的问题，因而约见XX公司接受询问调查。上述证据证明上诉人由于自身的生产经营活动不规范受到相关部门的调查和处罚，现无证据可以证明上述调查和处罚与涉案厂房本身有关，故上诉人该上诉理由无相关证据支持，本院不予采纳。同时，上诉人认为涉案厂房曾被拆除违章建筑，涉案厂房面积减少，故应当减少房租。经查，根据双方在一审时的陈述和答辩，上诉人与被上诉人曾签订过一份出租建筑面积为1060平方米厂房的《租赁协议书》，后因厂房实际面积发生了调整，双方重新签订了本案系争《租赁协议书》，该协议书约定，上诉人承租的厂房建筑面积为544.34平方米，该份《租赁协议书》系双方在明知涉案厂房面积的情况下所签订，是当事人真实意思表示，协议书依法成立。故被拆除部分违章建筑造成厂房面积减少不应当成为上诉人不缴纳或者少缴纳租金的理由。至于被上诉人在收取房租，电费和物业费等款项时是否提供发票与是否应当缴纳租金并无必然联系，该上诉理由本院不予采纳，如被上诉人确实存在此类问题，上诉人可以向有关部门反映解决。
综上所述，上诉人的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费人民币1166.26元，由上诉人上海XX公司负担。
本判决为终审判决。