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名为买卖实为赠与房屋买卖合同的认定和法律后果
案情简介：
原告王某英与被告季某系祖孙关系，被告季某与被告蒋某系夫妻关系。2016年6月6日，原告王某英与被告季某、蒋某签订《买卖合同》，约定原告将系争房屋的50%的产权份额以800,000元的价格出售给两被告，双方确认于2016年9月6日 之前向房地产交易中心申请办理过户转让手续。《买卖合同》对于付款方式以及违约责任均未约定。2016年11月10日，系争房屋核发了沪(2016)浦字不动产权第016848号不动产权证，持 证人为季某，权利人为季某、蒋某、王某英，共有情况为按份共有(季某 25%、蒋某25%、王某英50%)。合同签订后，季某、蒋某一直未支付房屋转让款。王某英于2019年10月起诉至法院，要求被告季某、蒋某支付房款。
被告答辩：
被告季某辩称，同意原告的诉讼请求，系争房屋的买卖事实存在，两被告应共同向原告支付80万购房款及相应的利息。
被告蒋某辩称，系争房屋名为买卖，实为赠与，故不同意原告的诉讼请求。原告作为被告季某的奶奶，为了平息两被告婚后的家庭矛盾，所以将系争房屋的部分份额赠与两被告，通过买卖的形式完成过户只不过是为了少交税费，所以在买卖合同上除了房屋面积、价款、坐落等基本信息外，其他的条款大多为空白；原告是在知晓蒋某与季某在进行离婚诉讼的情况下，反悔之前的赠与行为才提起本案诉讼的。
法院查明的事实：
除案情简介中的案件事实外，法院还查明了一些事实：2017年4月16日，原告王某英、被告季某、蒋某(卖售人、甲方)与案外人夏某、 徐某某(买受人、乙方)签订《上海市房地产买卖合同》，约定甲方将系争房屋出售给乙 方，转让价款为2,700,000元；还约定，甲方收款账户为季某的银行账户。2019年9月2日，上海市虹口区人民法院立案受理蒋某与季某的离婚纠纷一案 ，后于9月4日裁定将该案移送至本院审理。庭审中，被告蒋某申请证人刘某出庭作证，证人陈述其是蒋某的朋友 ，2015年至2016年期间，蒋某曾向其透露与季某的生活有矛盾，季某一家为了安抚蒋某，就自愿把王某英房子的一部分产权给到蒋某，并将蒋某的名字加入到房 屋产权证上。 庭审中，被告季某、蒋某向本院陈述道，2017年将系争房屋出售他人所得的房款原本准备用于两被告移民西班牙的花费，后因故未移民成功，就将房款用于购买浦东新区长岛路的房屋。原告王某英表示事后也知晓了上述情况。
法院裁判观点：
法院认为，本案的争议焦点在于2016年被告季某、蒋某取得系房屋50%产权份 额是基于买卖关系，还是赠与关系。本案中，两被告与原告之间虽然签订了《买卖合同 》，且约定了房屋转让款，但仅凭房屋买卖合同本身并不足以认定合同双方系真实的房 屋买卖关系：第一、季某与王某英系祖孙关系，存在着赠与房产的身份关系基础，庭审中，原、被告均确认系争房屋在出售给案外人之前由两被告居住，原告在他处居住，因此，存在王某英将系争房屋的部分产权份额赠与给两被告的前提条件；第二、从买卖合同的内容及履行情况看，该合同除约定房屋的基本信息和房屋价款外，其余条款大多为空白，王某英在两被告未支付任何房款的情况下即配合将系争房屋产权过户给被告 ，这也不符合一般房屋买卖的交易习惯，更符合赠与的形式；第三、王某英在没有收到 800,000元房款的情况下，仍于2017年4月配合两被告办理将系争房屋售给案外人的买卖手续，并在合同中约定将季某的银行账户作为收款账户，两被告在收到2,700,000元房 款后，也未将房款在原、被告之间进行分配，而是将全部款项另购了其他房屋，原告也未能举证证明在此后的两年时间内向两被告催要过房款，直至季某、蒋某发生离婚诉讼后才提起本案诉讼，从中也可以推断出原告并不是积极追求800,000元的房款，甚至 对于系争房屋另行出售所得的2,700,000元也任由被告收取后使用，这也符合长辈对晚辈赠与财产的特征。综上所述，法院认定原告王某英与被告季某、蒋某签订《买卖合同》的真实意图应为赠与系争房屋的部分产权份额而非买卖，且赠与的财产已经完成实际转移登记 ，赠与合同已履行完毕。
裁判结果：
驳回原告王某英的诉讼请求。
律师点评：
由于房屋的价值较大，尤其是一线大城市的房价更高，房屋赠与需要缴纳不少税费，还需要赠与合同的公证，手续较繁琐。故此有些家庭内部在申请变更房屋产权登记时，通常采用签订买卖合同的形式来实现。但是一旦发生矛盾，赠与一方就提出让受赠方按买卖合同的约定支付价款。
买卖合同与赠与合同最大的区别在于，买卖合同是有偿合同，标的物与货币给付互为对价，而赠与合同是无偿合同，赠与人无偿给付财产，受赠人不负担相应对价。一般来讲，名为买卖实为赠与性质的合同在形式上及履行行为上与一般买卖合同存在较大差别：
其一，在合同内容上，此类买卖合同除房屋状况、价格条款、过户条款外，其余条款空格处大多为空白，此与一般的房屋买卖合同对当事人合同权利义务的约定较为全面、详实有所不同，该合同中既未约定出卖人交付房屋的义务履行期限，对买受人支付对价的义务何时履行也只字未提；
其二，在合同履行上，一般房屋买卖合同中，买受人最主要的合同义务即支付房款，买受人支付了全部或至少部分款项后，出卖人才会与其办理房屋过户登记手续，但名为买卖实为赠与合同的出卖人大都在买受人分文房款未付的情况下即办理了系争房屋的申请过户手续，将其所有的房屋产权转移给买受人，这并不符合一般买卖合同的特征；
其三，在债权请求上，正常的房屋买卖过程中，如果买受人未按约定支付购房款，出卖人一般都会积极向买受人提出尽快支付房款的要求，如果买受人经催告仍不履行，出卖人会立即提出诉讼。但是名为买卖实为赠与的合同的出卖人一般不主动提出支付房款要求，可见该合同的签订是以过户为主要目的。
