买房对老百姓来说是一辈子最大的支出，而婚姻则是人生最重要的一步，近几年国内离婚率快速增长，大部分离婚的人，最棘手的资产就是房子。有不少女方家长，都希望女儿在结婚的时候，在男方拥有的房产证上写上女儿的名字，认为这样才有所谓的“安全感”。下面，笔者（上海王建功律师）整理了一份“离婚后按照法律规定及司法实践一般裁判规则，个人婚前财产于婚后购房如何分割”系列问题的案例及司法裁判，供大家参考，学习。
争点1：个人婚前财产于婚后购房，是否存在夫妻财产混同而认定房屋为共同财产。
【案情1】
王某与朱某（女）系男女朋友关系，两人交往了多年。王某多次催促朱某结婚，但朱某要求王某先买房才能结婚，因为朱某知道其手上有一副名人字画值不少钱。经不住朱某的软磨硬泡，王某答应卖字画买新房。朱某想的是要双方先结婚才能买房，这样房子才有自己的份额。于是双方在2013年4月5日在民政局登记结婚，结婚后于同年5月8日购置新房一套，但房屋产权证上注明的产权人为王某。夫妻乔迁新居不久，朱某便以双方性格不合为由起诉离婚，并要求分割该新购房产，王某虽同意离婚，但认为该套房屋属于自己婚前财产，不应分割。
【观点】
对于该套房屋，能否作为夫妻共同财产分割，存在两种观点。
第一种观点认为，该新购房为婚前个人财产购买，不能在离婚时作为共同财产分割。该购房款系王某婚前所有的字画转卖来的，属于王某个人婚前财产，不会因为结婚就转变成夫妻共同财产。故离婚时，不能进行分割。
第二种观点认为，该新购房为夫妻共同财产，系在二人婚后至离婚前购买所得，存在夫妻财产混同，为共同财产，在离婚时应予以分割。
【裁判要点】
法院依据第一种观点对该案进行了判决，主要依据：
1，根据婚姻法第十七条第四项规定：夫妻在婚姻关系存续期间所得的下列财产，归夫妻共同所有： ......(四)继承或赠与所得的财产，但本法第十八条第三项规定的除外；从这里可看出，只有在夫妻关系存续期间产生的继承或赠与才能是夫妻共同所有，而王某所有的名人字画，在与朱某结婚之前就已经存在了，故王某用卖字画的钱买新房，应还是属于王某的个人财产。
2、婚前财产在婚后进行转化，法律尚无有明确规定。根据我国《婚姻法》的规定，婚前财产不会因为结婚就变成婚后财产，但是对于婚前财产在婚后转化为其它形态的财产，如以婚前赠与的财物出卖后购置新房，此转化后的财产是否属于夫妻共同财产，法律并没有明确规定。但是从法理上分析，如果婚前财产只是财产形态上的转化，那么此财产不属于在夫妻关系存续期间所取得的财产，所以不属于夫妻共同财产，仍为夫或妻一方的个人财产。
3、新购房产所有权登记为王某。我国法律规定，固定资产采用登记制，王某新购房屋的所有权登记为王某，如新购房屋所有权名字为王某与朱某，则对该新购房产的归属可能又有新的疑问，可能产生王某对自己个人婚前财产在婚后的一种自主处分，如赠予朱某一半的产权等。本案中产权登记并无朱某，则王某并未将房产有重新处分如赠予等意思，故本案中王某婚后新购房产仍应为王某婚前财产。
小结：生活中大部分人认为房屋系婚后取得，以夫妻财产混同认为房屋无论登记在谁的名下，都以共同财产论，并在法庭上主张法院对其进行分割，是错误的认识。
争点2：个人婚前财产于婚后买房系一种投资行为，房屋增值应为共同财产，离婚时是否予以分割
【案情2】
2013年，张某全款90万元买了一套二手房。2014年，张某与李某结婚，婚后夫妻二人在该房屋居住。2016年，张某夫妻俩闹矛盾，李某起诉离婚，房屋价值已经达到200万元。李某认为，房产虽然是张某婚前全款购买的，但是购买房屋是一种投资行为，房屋增值应属于“一方以个人财产投资取得的收益”，其中夫妻关系存续期间获得的投资收益，依据《婚姻法》第十七条和《最高人民法院关于适用<中华人民共和国婚姻法>若干问题的解释（二）》第十一条的规定，理应归夫妻共同所有。
【观点】
第一种观点：根据《婚姻法》第十七条规定：“夫妻在婚姻关系存续期间所得的下列财产，归夫妻共同所有：（一）工资、奖金；（二）生产、经营的收益；（三）知识产权的收益；（四）继承或赠与所得的财产，但本法第十八条第三项规定的除外；（五）其他应当归共同所有的财产。”《最高人民法院关于适用<中华人民共和国婚姻法>若干问题的解释（二）》第十一条确实也有规定“一方以个人财产投资取得的收益”属于上述第（五）项“其他应当归共同所有的财产”。因此，认为离婚时应对房屋增值部分进行分割。
第二种观点：该新购房虽是婚后购买，但是根据《最高人民法院关于适用<中华人民共和国婚姻法>若干问题的解释（三）》（以下简称婚姻法解释三）第五条进一步规定：“夫妻一方个人财产在婚后产生的收益，除孳息和自然增值外，应认定为夫妻共同财产”。其中，“自然增值”是财产因所有人或管理人以外的变化因素而出现的价值增长，外在因素包括财产的自身性能、社会发展规律等。认为房屋系张某个人财产，离婚时不予分割。
【裁判要点】
法院查明事实的基础上依据第二种观点进行了判决，认定房屋系个人财产。虽然夫妻存续期间，房屋有了增值，但是根据最高人民法院关于适用<中华人民共和国婚姻法>若干问题的解释（三）》（以下简称婚姻法解释三）第五条进一步规定：“夫妻一方个人财产在婚后产生的收益，除孳息和自然增值外，应认定为夫妻共同财产”。其中，“自然增值”是财产因所有人或管理人以外的变化因素而出现的价值增长，外在因素包括财产的自身性能、社会发展规律等。故法院判定房屋为张某一方个人财产，不予分割。
结合以上两个案例，我们可以得出结论，个人婚前财产于婚后全款购房，对于夫妻财产混同说及婚后财产自然增值，司法裁判中一般都认为是个人财产，在离婚时不予以分割。同时这两个案例也充分说明了一个问题，那就是法律对于个人婚前财产给予了强有力的保护。有效地防止了那些借着结婚的理由去分割别人所有的房产的行为。毕竟，房屋是一个价值比较高的财产，很多人穷其一生也许就是为了一幢房子，不能因为一纸婚约就将半生的奋斗付诸流水。
争点3：个人婚前财产婚后买房，所有人在夫妻存续期内将自己份额赠与（或加名）对方，离婚时是否作为共同财产分割
【案情3】
阿珍与阿军于2007年间经人介绍认识，2008年1月15日在梅江区民政局登记结婚。婚后阿军用自己钱款购房一套，并在2010年9月时，房产证登记增加阿珍（对于加名字行为， 双方各执一词），2014年12年24日阿军向梅江区法院起诉，请求离婚并分割房屋。
【观点】
第一种观点：即便婚内加名，房屋系阿军一人婚前财产，仍认定为个人财产，离婚时不予分割。
第二种观点：虽然该套房在双方结婚前的产权登记为阿军个人所有，但在结婚后双方向房管部门申请加名，套房的产权变更登记为阿军、阿珍共同共有。依据物权法的规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。双方婚后对房屋产权登记的加名行为，视为是阿军自愿赠与房屋产权的行为，已发生了变动房屋产权的法律效力，即该套房为双方共同共有。离婚时予以分割。
【裁判要点】
法院依据第二种观点进行对房屋进行了分割，因为婚后加名行为，系阿军自愿处分，其作为房屋产权人，有权利对房屋占有、使用及处分。而加名就是处分的一种表现，且赠与时不存在无效或可撤销的情形，那么法律对此处分行为是认可的，依据物权法的规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。及现在房屋权利证书登记阿珍和阿军二人的名字，即为共同财产，在离婚时予以分割。
争点4：婚前一方购置的房产，婚后售出再购入房屋，如何认定房屋归属？
【案情4】：
黄某和苏某于2003年6月经人介绍认识，于同年11月便登记结婚，婚后男女双方分割两地，生活和经济都各管各，且苏某不愿意为了家庭来上海陪伴黄某，所以个月都是黄某双休日去看望苏蒙，婚姻关系存续期间，苏蒙要求黄某卖掉现住的房屋在其他区再买入一套房屋，黄某拗不过苏蒙，将其婚前从母亲那里继承的一套房屋卖掉后并于同日用这笔款全款买入了一套房屋，并登记为黄某名下。现在夫妻聚少离多，且苏某自从2006年有了孩子后再也不愿意和黄某有夫妻生活，二人虽有夫妻之名却无夫妻之实，现在苏某提起诉讼，并要求将房屋作为共同财产分割。
【观点】
拿到这个案子后，所里律师团队进行了讨论，虽案件还在审理中，但根据法律及相关司法解释，同时结合司法实践及最高法院资深法官的观点、意见，对离婚案件中房屋产权认定及分割的裁判规则，我们对这个案件是有信心的。
本案涉案房屋虽系在夫妻存续期间购入，但是该购房款系黄某婚前个人财产。根据《婚姻法司法解释一》第十九条规定，夫妻一方所有的财产，不因婚姻关系的延续而转化为夫妻共同财产，而且，新购房屋所有权人登记为黄某，依据物权法不动产登记具有公信力。再此，你们可能会提出疑问：夫妻存续期间，会不会发生财产混同？再此，笔者很肯定告诉你，一般发生混同的几率很小。结合本案，其一，黄某和苏某分居两地，生活、经济独立，不可能构成混同；其二，黄某是在卖掉婚前所有的房屋当天购入了现有房屋，而且资金的转入和转出也都是同一天，并有税务局出具的发票为证，亦不可能发生混同。当然，我们不能代表法院，但是案件事实和证据齐备，在综合司法实践中法院的裁判方法，对该案认定为个人财产是无疑的。当然，如果此时黄某婚内购房，只是支付全部首付，房屋按个人财产处理，对于尚未偿还的部分以及房屋增值价值的部分属于夫妻共同财产，属于共同共有，离婚时还是要予以对方相应的折价款补偿。
本案延伸：倘若黄某还是婚后用婚前个人财产全款购房，登记在苏某的名下，房屋系苏某一人还是夫妻共有？可能有的人认为系苏某的，房屋是黄某赠与的。但是你要注意一点购房款系黄某婚前个人财产出资，法院一般会认定房屋为共同共有，购房目的系二人共同居住，房屋登记苏某名下，系黄某对自己出资行为的赠与。即只登记对方一人名字，房屋仍为共同财产在离婚时予以分割。
综合以上案例，笔者想要告诉大家，结婚证一纸婚约，不会成为你后半生的依靠，它带给你幸福的同时也会给你束缚。即便双方碍于面子，或对对方人品极度信任，亦或笃信当初爱情的誓言，笔者还是建议双方在婚前或者婚内签署一份书面财产协议，对各自的财产予以约定，哪些为婚前个人所有，哪些为婚后个人所有、共同所有。这件事做起来可能会觉得没有人情味，但结婚系二人的结合犹如合伙一样，事先把一些规则定好，那么夫妻在生活中即便发生了最坏的结果，也都有章可循有据可依，对双方都是一个保护。防患于未然总好过亡羊补牢。
