王建功律师
关键词：中介公司过错，双倍返还定金
【案情】
2015年5月9日，原告DYUKAALEXEY与被告单*经第三人上海**房地产经纪事务所介绍签订售房预定协议，协议约定甲方（被告）将坐落于上海市浦东新区福山路XXX号XXX室房屋以人民币（以下币种相同）250万元出售给乙方（原告），并于2015年5月16日带好身份证等有效证件到第三人处上海**房地产经纪事务所签订正式合同。协议签订当日DYUKAALEXEY支付定金5万元，原告DYUKAALEXEY按约至第三人处，当日，因第三人未事先告知被告单*办理公证手续要求被告配偶到场，故当日被告配偶未到场，但被告即于当日及之后以签订协议时事先告知第三人配偶无法到场为由，拒绝通知其配偶到场办理同意出售房屋的公证手续，从而导致双方无法签订买卖合同，为此原告DYUKAALEXEY诉讼至法院要求被告及第三人双倍返还定金。
【裁判结果】
上海市浦东法院认为，2015年5月15日原、被告按约至第三人处，当日，因第三人未事先告知被告办理公证手续要求被告配偶到场，故当日被告配偶未到场不可归责于被告，但被告即于当日及之后以签订协议时事先告知第三人配偶无法到场为由，拒绝通知其配偶到场办理同意出售房屋的公证手续，从而导致双方无法签订买卖合同，第三人即使未通知被告或者原告，其承担违约责任仍然是被告单*，所以法院认为应属被告单*违约，单*向支付双倍定金10万元给DYUKAALEXEY。
【案件观点】
本案中，单*出售的房屋属于夫妻存续期间的房屋，应当属于夫妻共有，对夫妻共有房屋的对外公示方式有两种方式，一种是夫妻二人的名字均登记在房产证上，买房人通过权利外观即能知晓房屋属夫妻共有；另一种是房产证上只登记夫妻一人名字，现被告单*称其与配偶有婚内约定可单独处分系争房屋，但该婚内约定仅在内约束夫妻双方，并不能对抗作为善意购买人的第三方即原告，系争房屋仍应属被告夫妻共同财产。系争房屋产权仅登记于被告一人名下，并不改变房屋系其与配偶共有房屋之事实，房屋出售应取得另一方共有人即配偶同意。公证处基于原告系外国人身份而要求被告配偶到场，并非对被告出售房屋新设的义务，而系被告单方出售房屋需承担的应有义务，被告拒绝配偶到场配合，构成违约。
【本案相关法律适用条文】
一、《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。
当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第十二条合同的内容由当事人约定，一般包括以下条款:
（一）当事人的名称或者姓名和住所；
（二）标的；
（三）数量；
（四）质量；
（五）价款或者报酬；
（六）履行期限、地点和方式；
（七）违约责任；
（八）解决争议的方法。
当事人可以参照各类合同的示范文本订立合同。
第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同:
（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；
（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；
（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；
（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；
（五）法律规定的其他情形。
第一百一十五条当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。
债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。
给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。
二、《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。
被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。