律师观点分析
上诉人奉节县人力资源和社会保障局因与被上诉人周XX房屋买卖合同纠纷一案，不服奉节县人民法院(2017)渝0236民初317号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。
奉节县人力资源和社会保障局上诉请求：撤销奉节县人民法院(2017)渝0236民初317号民事判决第二项，依法改判周XX赔偿奉节县人力资源和社会保障局XXX元（431.56平方米×4000元/平方米-218000元）信赖利益损失。事实和理由：法律明文规定：因无效合同取得的财产应当予以返还，不能返还则应当折价补偿，有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应损失。该损失应当包括因该合同产生的信赖利益损失。本案中，奉节县人力资源和社会保障局在购买周XX房屋时依循农村购房的习俗，签订了房屋买卖合同，按当时市场价支付了相应的对价，并使用该房屋12年之久。现因房屋买卖合同违反法律禁止性规定而被判无效，奉节县人力资源和社会保障局承担返还房屋义务，失去了房屋的使用权，但其所取回的218000元购房款，因物价上涨等因素，已不足以购买同类房屋办公，更无法购买同类地段的商品房。而周XX获得了诉争房屋补偿款XXX.66元，奉节县人力资源和社会保障局因合同无效产生了巨大的信赖利益损失，因此周XX对奉节县人力资源和社会保障局的信赖利益损失应当承担主要责任。
周XX辩称，无效合同不存在期待利益，政府拆迁补偿是对房屋实际价值的补偿，不存在增值。一审认定事实清楚，适用法律正确，请求二审驳回上诉，维持原判。
奉节县人力资源和社会保障局向一审法院起诉请求：1.判令周XX赔偿奉节县人力资源和社会保障局因房屋买卖合同无效的损失XXX元(431.56㎡×4000元／㎡+二次装潢300000元+地坝估价100000元-返还房款218000元)，其中就地坝估价100000元而言，当庭表示保留诉权，本案中不请求；２.诉讼费用由周XX承担。
一审法院认定事实：周XX诉奉节县人力资源和社会保障局、奉节县朱衣镇人民政府、奉节县国有资产管理中心房屋买卖合同纠纷一案，经奉节县人民法院(2016)渝0236民初1626号民事判决书判决“一、周XX与奉节县人力资源和社会保障局（原奉节县劳动和社会保障局）于2004年10月12日签订的房屋买卖合同无效；二、奉节县国有资产管理中心与奉节县朱衣镇人民政府在本判决生效后30日内共同将农房权证301字第XXXXXX号房屋返还给周XX；三、周XX在本判决生效后30日内将购房款218000元返还给奉节县人力资源和社会保障局。”奉节县人力资源和社会保障局不服上诉，经重庆市第二中级人民法院（2016）渝02民终1895号民事判决书判决“驳回上诉，维持原判”。2017年1月16日奉节县人力资源和社会保障局就房屋买卖合同无效后的房价上涨、装修房屋、安装设施等损失起诉至法院。
另查明，2017年6月27日、2018年1月30日，周XX与奉节县朱衣镇人民政府签订了《场镇建成区房屋拆迁评估补偿安置协议》，两份协议确定的安置款总款为XXX.66元。
一审法院认为，根据《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。据此本案的核心争议焦点在于房屋的增值价款是否属于合同无效后奉节县人力资源和社会保障局的损失范畴。《中华人民共和国合同法》关于合同无效后的损失应属于实际损失，不包括期待利益。房屋的增值价款对于奉节县人力资源和社会保障局来说应属于期待利益，不属于《中华人民共和国合同法》规定的合同无效的损失，故奉节县人力资源和社会保障局请求将房屋的增值价款作为损失要求周XX赔偿的诉讼请求，不予支持。针对奉节县人力资源和社会保障局购买房屋后添附的装饰装修，双方达成协议，由周XX折价补偿奉节县人力资源和社会保障局68169.50元，系私权的自由处分，不违反法律规定，予以确认。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条第二款规定，判决：一、周XX补偿奉节县人力资源和社会保障局房屋添附装饰装修费68169.50元，此款限于本判决发生法律效力后立即支付；二、驳回奉节县人力资源和社会保障局的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费21974元，由奉节县人力资源和社会保障局负担21183元，由周XX负担791元；周XX负担之金额限于本判决发生法律效力后立即迳付奉节县人力资源和社会保障局。
二审中，上诉人、被上诉人均未提交新证据。
二审查明的主要案件事实与一审判决认定事实一致，本院对一审查明的案件事实予以确认。
本院认为，上诉人奉节县人力资源和社会保障局与被上诉人周XX于2004年10月12日签订的《房屋买卖合同书》被依法确认无效后，自合同签订之日起该合同无效。周XX应当知道农房不能买卖，而仍与奉节县人力资源和社会保障局签订涉案房屋买卖合同，其存在过错。奉节县人力资源和社会保障局作为政府职能部门，其对法律、法规及政策的认知能力明显强于自然人，仍违规买卖农房，其过错程度明显大于周XX，其应当承担主要的过错责任。诉讼中，奉节县人力资源和社会保障局未主张周XX赔偿其订约费用及资金占用费损失，一审未作调整并无不当。奉节县人力资源和社会保障局虽主张了间接损失即信赖利益损失，但其未举证证明其因信赖涉案合同成立并有效谢绝别的类似房屋买卖合同的签约，亦未举证证明涉案房屋买卖合同签订时同地段可合法交易房屋的价格及涉案房屋买卖合同签订的同地段现有的可合法交易房屋价格，也就是未能举证证明涉案合同签订时及涉案合同被确认无效时同地段可合法交易房屋的价差。虽一审时其申请了房屋价值鉴定，但因鉴定部门退回后未再申请鉴定，故其应当承担举证不能的法律后果，一审判决驳回奉节县人力资源和社会保障局要求周XX赔偿其信赖利益的诉讼请求并无不当。
综上所述，上诉人奉节县人力资源和社会保障局的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费21974元，由上诉人奉节县人力资源和社会保障局负担。
本判决为终审判决。
