湖南省律师事务所解除合同

　　律 师 函

　　先生、女士/房地产经纪公司：

　　本人受周某的委托，湖南省律师事务所的指派，就周某、黄某、房产中介公司三方房屋买卖合同纠纷一事，发表如下律师意见，望贵方引起重视：

　　事实经过：

　　周某与黄某经房产中介公司居间介绍，于2017年 月 日当日见面，便在房产中介公司的强烈要求之下三方签订书面《房屋买卖合同》(合同编号 )。合同约定：“周某位于高云路 号 房屋作价69万元出售于黄某，黄某支付购房定金20000元、10350元居间服务费，资金由房产中介公司管控;合同履行期间因不可抗力或政策变化致使合同无法履行的，各方互不违约，甲乙任何一方可通知解除合同。”签订合同后，房产中介公司工作人员才通过微信向周某复印房产相关资料：2017年 月 日留存周某电话、房产证、身份证;2017年 月 日补充收集房产证宗地图、房产证第一面、契税发票。随后房产中介公司工作人员告知周某：房屋因政策原因不能过户登记。2017年 月 日晚上8点，三方再次协商解除合同事宜，房产中介公司中介单方面认为系周某违约、坚持拟定“周某支付违约金若干元”等解除合同条款，完全忽视在签订合同前自身没有履行收集单、证这一事实，房产中介公司存在重大过错，是合同履行不能的重要原因。由于房产中介公司不愿承认错误、承担责任，2017年 月 日晚上11点三方协商未果，不欢而散。

　　法律意见：

　　本律师认为：随着长沙市“5.20”“9.23”等房屋限购、限售政策的颁布，该《房屋买卖合同》因如下原因而致使合同不能实际履行：

　　一、房产中介公司中介有义务对房屋能否达到交易条件进行审核和筛选;有义务对卖房主体、买房主体是否具备交易资格进行审核和筛选;有义务对长沙市购房政策进行充分解读和释明。但房产中介公司中介及实际经办人员未履行相关单、证的审查义务，先签订合同、后收集单证，违反职业操守，存在职务上的重大过错;

　　二、根据长沙市现有的购房政策，非长沙籍人员需要缴纳社保满24个月，黄某非长沙市居民，社保未满24个月，不具备购房资格;

　　三、周某与房产中介公司在“房屋买了4年”和“房产证满了4年”的事实陈述中存在重大误解;事实上，涉案房屋的产权证、契税的颁发日期为2017年4月，不符合长沙市房屋过户登记条件。

　　综上所述，本律师根据《房屋买卖合同》第六条违约责任第3款“因政策变化致使合同无法继续履行、双方互不违约”结合《中华人民共和国合同法》关于合同解除之规定，行使法律赋予的合同解除权，函告如下：

　　1、正式解除周某、黄某和房产中介公司三方签订的《房屋买卖合同》;

　　2、对房产中介公司中介职务过错行为我方当事人保留投诉、追究缔约过失责任之权利。

　　此致

　　先生、女士

　　房产中介公司

　　湖南律师事务所(盖章)

　　经办人：

　　2017年 月 日

　　附：周某授权委托书、身份证、律师资格证