通说认为，根据《中华人民共和国物权法》等相关法律法规的规定，抵押权预告登记所登记的并非现实的抵押权，而是具有排他性的抵押权变动请求权。因此，银行作为商品房抵押权预告登记的权利人，在办理房屋抵押权设立登记之前，享有的是当抵押登记条件成就或约定期限届满时对系争房屋办理抵押权登记的请求权，以及可排他性地对抗他人针对系争房屋的处分，但并非是对系争房屋的现实抵押权。基于此，预告登记与抵押权设立登记具有不同的法律性质和法律效力，仅有预告登记，抵押权并未设立，银行对商品房行使处分权并对处置价款优先受偿不具备条件。
