上海XX公司与上海XX公司房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

律师观点分析

上海XX公司与上海XX公司房屋租赁合同纠纷一审民事判决书 上海市宝山区人民法院 民事判决书 （2014）宝民三（民）初字第1588号 原告上海XX公司， 法定代表人A， 委托代理人A，上海XX律师事务所律师， 委托代理人A，上海XX律师事务所律师， 被告上海XX公司， 法定代表人A， 原告上海XX公司（以下简称“儒钦公司”）与被告上海XX公司（以下简称“超豹公司”）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2014年10月29日受理后，依法由代理审判员A独任审判，公开开庭进行了审理，原告儒钦公司的委托代理人A，被告超豹公司的法定代表人A到庭参加诉讼，本案现已审理终结， 原告儒钦公司诉称，儒钦公司与超豹公司于2014年5月1日签订厂房租赁协议书，约定，儒钦公司将上海市宝山区XXXXX号厂房（以下简称系争房屋）租赁给超豹公司使用，租期从2014年5月1日起至2016年4月1日止，付款方式为半年一付，先付后用，到期后提前十天付款，合同签订后，儒钦公司按约履行了合同，但经儒钦公司一再催告，超豹公司至今未租金，故起诉要求解除双方间的厂房租赁协议书，超豹公司按每年人民币76万元的标准支付2014年5月1日起至判决生效之日止的租金， 被告超豹公司辩称，儒钦公司与超豹公司签订租赁协议书时，儒钦公司由其法定代表人A的父亲B代为签字，超豹公司已将2014年5月1日起至10月30日的租金共计38万元交给了A，2014年10月，超豹公司曾向儒钦公司发函要求儒钦公司收取第二期的租金，但儒钦公司不予回复，超豹公司还曾到儒钦公司的出租方即月浦镇盛星村民委员会（以下简称盛星村委会）处，要求儒钦公司前来结算款项，但儒钦公司仍没有来，由于儒钦公司拖欠盛星村委会2013年的部分租金15万元及2014年全年租金35万元，故经盛星村委会要求，超豹公司代儒钦公司向盛星村委会支付了租金35万元，此外，超豹公司向其承租人上海XX公司（以下简称宝置钢结构公司）收取租金的过程中，发现A已提前向宝置钢结构公司支取了应由超豹公司收取的租金16万余元，上述情况已经儒钦公司、超豹公司及宝置钢结构公司三方确认，故超豹公司第二期的租金也已超付，综上，不同意儒钦公司的所有诉讼请求， 经审理查明，2014年5月1日，儒钦公司（甲方）与超豹公司（乙方）签订《厂房租赁协议书》，约定，甲方有厂房位于宝山区XXXXX号，厂房面积2，600平方，加围墙平方，场地全部租给乙方经营加工使用，租赁期限二年，从2014年5月1日起至2016年5月1日止，付款方式：半年一付，先付后用，到期后提前十天付款，每年租金76万元，该协议书甲方落款处由A签字并加盖儒钦公司公章， 2014年4月28日，A出具收条，确认收到超豹公司系争房屋租金38万元，从2014年5月1日至2014年10月31日，收条尾部落款人为A及儒钦公司，XX，儒钦公司表示，不清楚A的签字是否是本人所签，也不需要进行鉴定， 另查明，2008年1月1日，盛星村委会（甲方）与儒钦公司（乙方）签订《厂房租用协议书》，内容为，乙方租用甲方XX太路XXX号厂房及场地作机械金属加工、生产之用，租赁期限自2008年1月1日至2015年12月31日止，年租金35万元，本协议签订之日起付清一年租金，先付后用，以此类推，该协议书乙方落款处由A签字并加盖儒钦公司公章， 2014年10月21日，盛星村委会出具上海市农村集体经济组织统一收据，确认收到儒钦公司租金35万元，结算方式为现金，并注明由超豹公司代付，XX，儒钦公司表示，其没有去核实该收据的真实性，也认为没有必要去核实，无论儒钦公司是否拖欠盛星村委会租金，无论超豹公司有无代付租金，均与本案无关， 又查明，2004年5月1日，儒钦公司、超豹公司、宝置钢结构公司签订《租用厂房转让说明》，内容为，位于上海市宝山区XXXXX号，原厂房儒钦公司出租给宝置钢结构公司，租期2012年10月15日起至2016年10月15日止，现租金已交到2014年10月15日，现有儒钦公司将原合同转让给超豹公司，原合同租期不变，租金不变，收费不变，XX条款执行实施，从2014年10月15日起有宝置钢结构公司租金直接交付超豹公司，同日，儒钦公司、超豹公司、上海XX公司签订《租用厂房转让说明》，内容为，位于上海市宝山区XXXXX号，原厂房儒钦公司出租给上海XX公司，租期2014年5月30日起至2015年5月29日止，现租金已交到2014年5月30日，现有儒钦公司将原合同转让给超豹公司，原合同租期不变，租金不变，收费不变，XX条款执行实施，从2014年5月30日起有宝置钢结构公司租金直接交付超豹公司，上述两份转让说明中，儒钦公司均由A签字，并加盖儒钦公司合同专用章， 2014年10月15日，超豹公司作为收款单位向宝置钢结构公司出具收条，内容为，今收到宝置钢结构公司交XXXXX号厂房租金，从2014年10月15日起至2015年12月30日止，租金共计634，375元，实收465，856元，备注：差额XX，519元被儒钦公司A经手，提前使用，XX，原被告一致确认，超豹公司与XX结构对该笔租金结算时，儒钦公司的法定代表人也一起参与结算，并对收条中载明的金额予以确认， 审理中，原被告一致确认，系争房屋没有取得建设工程规划许可证及房地产权证，如因此致使双方间租赁协议书无效，不要求法院处理相应后果，只要求法院对于超豹公司是否支付租金、儒钦公司是否有权解除租赁协议书进行审理，超豹公司承租系争房屋后转租给了两家次承租人，超豹公司并未实际占有使用系争房屋， 儒钦公司表示，A是B的父亲，A不清楚施永生做的事情，A在实际生活及工作中没有参与儒钦公司的经营和管理，A不清楚具体由谁进行经营，A于2014年6、7月左右死亡，A死亡后，A仅查到超豹公司银行转账支付的一笔5万元，其余租金均没有查到，故超豹公司拖欠租金， 超豹公司表示，A离婚后和一个女子在一起，A曾说过，A生前在外到处欠钱，欠了500多万元，A和B几乎没有来往，超豹公司向A所支付的38万元租金中，5万元是于2014年4月28日通过银行转账支付，其余33万元是通过现金支付的，在2014年4月28日上午及下午分两次付清，故A于当日出具了收条，由于超豹公司的法定代表人和合伙人平时做生意，故身边大部分是现金往来， 审理中，超豹公司提供函及快递凭证，证明其曾于2014年9月26日向儒钦公司发函，主要内容为超豹公司曾派人到儒钦公司要求支付2014年10月31日起至2015年5月1日的租金，但儒钦公司没有人在，故发函要求双方见面，儒钦公司表示，没有接到过该份函， 以上事实，有原告儒钦公司提供的厂房租赁协议书、厂房租用协议书，被告超豹公司提供的收条、租用厂房转让说明、收据、收条、函、快递凭证等，及双方当事人当庭陈述为证，有关证据经庭审质证，本院予以认定， 本院认为，系争房屋未取得建设工程规划许可证，儒钦公司与超豹公司就系争房屋签订的厂房租赁协议书应为无效，鉴于双方均要求法院不处理合同无效的后果，故本案中不予处理，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明，没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果，儒钦公司以超豹公司拖欠2014年5月1日起至2015年4月30日止的租金为由要求解除双方间的租赁协议书，审理中，超豹公司提供了施永生出具的收条，确认收到了2014年5月1日起至2014年10月31日的租金38万元，儒钦公司虽辩称不清楚该份收条是否是A本人出具，但拒绝对该份收条进行鉴定，可以推定收条为A本人所签，A为儒钦公司法定代表人的父亲，代儒钦公司与超豹公司签订了系争租赁协议书，超豹公司有理由相信A有权代表儒钦公司收取租金并出具收条，结合超豹公司曾向A银行帐户转账支付5万元，及超豹公司以现金方式向案外人盛星村委会支付35万元等事实，超豹公司关于已支付租金38万元、其中5万元为银行转账支付、剩余33万元为现金支付的主张，较为可信，现施永生已死亡，儒钦公司也自认A并未参与儒钦公司的实际经营管理，现儒钦公司表示超豹公司未支付该38万元的主张，本院不予采信，关于2014年11月1日起至2015年4月30日的租金38万元，超豹公司已将其中的35万元代儒钦公司向盛星村委会支付，应视为超豹公司已向儒钦公司支付了35万元租金，此外，根据超豹公司、儒钦公司与宝置钢结构公司间签订的《租用厂房转让说明》，2014年10月15日起宝置钢结构公司的租金应直接交付超豹公司；但根据超豹公司、儒钦公司与宝置钢结构公司的结算，儒钦公司已提前向宝置钢结构公司支取了2014年10月15日至2015年12月30日间的部分租金168，519元，故综上，超豹公司已付清了第二期租金，由此，儒钦公司以超豹公司未支付2014年5月1日起至2015年4月30日的租金为由，要求解除双方间的厂房租赁协议书，缺乏依据，本院不予准许，综上，依照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定，判决如下： 原告上海XX公司要求解除原告上海XX公司与被告上海XX公司签订的厂房租赁协议书等诉讼请求，不予支持， 案件受理费减半收取40元，由原告上海XX公司负担， 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提供副本，上诉于上海市第二中级人民法院， 代理审判员A 二〇一四年十二月十八日 书记员B 附：相关法律条文 《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效，但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效