代理原告租赁合同纠纷，胜诉，追回应得房屋租金

律师观点分析

　　原告：戴x戎

　　原告：柴x祥

　　上述两名原告共同委托诉讼代理人：刘德志，上海衡孚律师事务所律

　　被告：李x玲

　　原告戴x戎、柴x祥与被告李x玲房屋租赁合同纠纷一案，本院于2023年3月2日立案后，依法适用普通程序，由审判员独任审理。本案于2023年5月16日公开开庭进行了审理，原告柴x祥及其委托诉讼代理人刘德志（暨原告戴x戎的委托诉讼代理人）,被告李x玲到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

　　原告戴x戎、柴x祥向本院提出诉讼请求：1.确认原、被告于2020年8月29日签订的《房屋租赁合同》于2023年5月16日解除；2.判令被告支付原告自2022年12月1日至2023年5月16日的租金79,750元（酌情按照14,500元/月X5.5个月计算）；3.判令被告支付欠付的水费846.82元、电费180.88元；4.判令原告没收保证金14,500元作为赔偿金；5.判令诉讼费由被告承担。事实和理由：原、被告双方于2020年8月29日签订房屋租赁合同，约定原告将上海市静安区XX路XX号房屋（以下简称系争房屋）出租给被告作为商业用途使用，租赁期限3年，租金每月14,500元，先付后用，每三个月一付（每次付款时提前一周）。合同签订后，被告前期基本按约履行，但是原告发现被告从2022年9月开始擅自将房屋转租他人，且转租期限远远超出原被告签订的合同期限。此外，被告擅自改变租金支付方式，擅自改成一月一付。被告本应在2022年11月底支付租金，但至今不付，原告多次催告无果。被告严重违反合同约定，属于根本违约，侵害了原告的合法利益，原告有权解除合同，追究被告违约责任。因协商无果，原告为维护自身权益，起诉来院，请求判如所请。

　　被告李x玲辩称，2022年12月10日原告就提出解除合同，故认为合同于当日已经解除。2023年4月28日被告将系争房屋的钥匙通过快递寄给原告，但原告拒收，是在扩大损失。确实欠付2022年12月1日起的租金，但被告将系争房屋转租给了案外人，该案外人涉诉，故自己需要根据该案的判决结果来向原告支付相应租金。同意支付水费846.82元、电费180.88元。不同意原告没收保证金。

　　当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：

　　系争房屋权利人为戴x戎、柴x祥。

　　2020年8月29日，戴x戎、柴x祥作为出租方（甲方）与张洪宝作为承租方（乙方）签订《房屋租赁合同》，约定：经甲、乙双方协商，就乙方租赁甲方静安区XX路XX号96.92平方米的门面达成此协议。租赁期为2020年12月1日至2023年11月30日止。该房屋租金为每月壹万肆仟伍元整，租金每叁月支付一次，即肆万叁仟伍佰元整。租金以现金方式支付，付款为2020年11月23日、2021年2月23日、5月23日、8月23日，以此类推，乙方若逾期20天不付租赁费，甲方有权终止本协议，并由乙方承担全部赔偿责任。双方约定，于签订合同时乙方向甲方支付房屋租赁保证金，保证金为壹个月的租金，即壹万肆仟伍佰元整。第二年、第三年租金壹万伍仟元整。甲方提供的该房屋附有水、电设施，乙方在经营中发生的费用均由乙方承担。本协议为最终协议，到期后不再续约。租赁合同甲方签名处有戴x戎、柴x祥的签名，乙方签名处有李x玲的签名。审理中，双方一致确认，承租方处虽为张洪宝（李x玲丈夫），但落款乙方处系李x玲签名，实际由李x玲履行租赁合同，故承租人系李x玲。

　　2022年12月10日，戴x戎、柴x祥短信通知李x玲租赁合同于当日终止，李x玲短信回复不同意解除合同，后双方租赁合同继续履行。

　　审理中，戴x戎、柴x祥表示，虽然租赁合同中约定第二年、第三年租金每月15,000元，但实际一直按照每月14,500元收取；李x玲自2022年12月1日起未支付租金。李x玲对此未提出异议。

　　审理中，双方一致确认：李x玲于2023年4月28日向戴x戎、柴x祥邮寄系争房屋的钥匙，戴x戎、柴x祥拒收。李x玲当庭将系争房屋的钥匙交还戴x戎、柴x祥，戴x戎、柴x祥表示认可当庭收回系争房屋。

　　审理中，因双方各执己见，致调解未成。

　　本院认为，戴x戎、柴x祥与李x玲就系争房屋签订的《房屋租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，合法有效，双方应当依约履行。李x玲逾期未支付租金，构成违约，戴x戎、柴x祥主张解除租赁合同，有合同及法律依据，应予支持。虽然2022年12月10日戴x戎、柴x祥通知李x玲合同终止，但李x玲拒绝后双方仍继续履行合同，故李x玲主张合同于2022年12月10日解除，依据不足，本院不予支持。戴x戎、柴x祥主张租赁合同于2023年5月16日解除，于法无据，本院亦不予支持。本案起诉状副本于2023年4月23日送达李x玲，故本院认定租赁合同于2023年4月23日解除。李x玲欠付租金，戴x戎、柴x祥主张其按照14,500元/月的标准支付，有事实及法律依据，应予支持，考虑双方之间的租赁合同于2023年4月23日解除，李x玲于2023年4月28日向戴x戎、柴x祥邮寄系争房屋钥匙，戴x戎、柴x祥拒收，扩大的损失应由戴x戎、柴x祥自行负担，故本院酌定李x玲应支付戴x戎、柴x祥自2022年12月1日起至2023年4月23日期间的租金及自2023年4月24日起至2023年4月28日期间的房屋占有使用费共计71,347.94元。戴x戎、柴x祥主张李x玲支付欠付的水费846.82元、电费180.88元，李x玲表示同意支付，本院予以支持。戴x戎、柴x祥主张没收李x玲支付的保证金14,500元作为赔偿金，无合同依据，本院不予支持，保证金14,500元应予退还，可在上述费用中予以抵扣。综上，依照《中华人民共和国民法典》第四百六十五条第一款、第五百零九条第一款、第五百六十二条第二款之规定，判决如下：

　　一、原告戴x戎、柴x祥与被告李x玲于2020年8月29日签订的《房屋租赁合同》于2023年4月23日解除；

　　二、被告李x玲应于本判决生效之日起十日内支付原告戴x戎、柴x祥租金及房屋占有使用费共计71,347.94元；

　　三、被告李x玲应于本判决生效之日起十日内支付原告戴x戎、柴x祥水费846.82元、电费180.88元。

　　四、原告戴x戎、柴x祥应于本判决生效之日起十日内退还被告李x玲保证金14,500元（在上述费用中予以抵扣）；

　　五、原告戴x戎、柴x祥的其余诉讼请求，不予支持。

　　如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百六十条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

　　案件受理费2,181.94元，由原告戴x戎、柴x祥共同负担524.48元，由被告李x玲负担1,657.46元。