律师观点分析
江苏省宿迁市中级人民法院
执行裁定书
（2014）宿中执异字第0042号
异议人（申请执行人）袁*山。
异议人（被执行人）沭阳**房地产开发有限公司
委托代理人高中新。
本院在执行袁*山与沭阳**房地产开发有限公司（以下简称**公司）民间借贷纠纷一案过程中，委托江苏**房地产评估咨询有限公司（以下简称**公司）对**公司所有的8套房屋进行价格评估，袁*山、**公司对评估报告均提出异议。本院立案受理后，依法组成合庭进行了审查。现已审查完毕。
袁*山提出异议称，**公司对涉案房屋的评估价格明显高于市场实际价格。具体理由如下：1.与涉案房屋处于相同位置的房屋实际交易价格为17642元／平方，而**公司对涉案房屋的评估价格为21223.5元／平方，高出20%。2.**公司采用市场比较法、收益法进行评估，但评估报告未给出采用收益法需要的各项参数及取值的依据。根据异议人采集的数据，采用收益法计算涉案房屋的评估价格不应高于9722元／平方。3.与涉案房屋处于相同位置的房屋，执行法院曾经委托宿迁市钟吾房地产评估咨询有限公司评估，该公司也是采用收益法进行评估，评估价格为17642元／平方。4.沭阳蓝天国际商贸城由于经营管理专业性较差，涉案房屋所在一、二层商铺大量空置，市场价格存在巨大的潜在下行风险，**公司在评估时均未考虑这些因素，出具的评估报告不符合客观情况。5.**公司出具的评估报告中所附的估价对象位置图不是涉案房屋所在位置沭阳蓝天国际商贸城，而是宿迁项王小区附近，明显不符合客观事实。
**公司提出异议称，**公司采用市场比较法、收益法对涉案房屋进行价格评估，但该报告中无交易案例，评估的价格比**公司在沭阳房屋管理处备案的交易案例平均低约500元／平方。同时，该报告中未载明收益法所需各项数据的收集方法和来源。综上，**公司的评估结果不客观、不真实，评估过程不符合《房地产估价规范》要求，请求法院重新委托评估。
经审查查明，袁*山与**公司民间借贷纠纷一案，本院于2013年12月15日作出（2013）宿中商初字第0260号民事判决，依据该判决，**公司应履行下列义务：一、**公司于本判决生效后十日内归还袁*山借款本金1837333.33元、差旅费9874元及借款利息（以1837333.33元为基数，按照中国人民银行同期同类贷款基准利率的四倍，自2013年3月6日计算至判决给付之日止），如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息；二、袁*山对**公司提供抵押的房屋所有权证号为沭城字第0134959-0134564、0134900、0134951号，坐落于沭阳蓝天国际商贸城C区2楼的共计8套房屋，与抵押人协议可以折价或者以拍卖、变卖该抵押财产所得的价款优先受偿；三、**公司负担案件受理费21425元。该判决生效后，因**公司未履行判决确定的义务，袁*山向本院申请强制执行，本院于2014年5月9日立案执行。在执行过程中，本院委托**公司对**公司所有的8套房屋进行价格评估。**公司于2014年7月28日作出**房地估字（2014）（宿）第039号房地产评估报告，结论为：估价对象在价值时点2014年7月9日可能实现的价值为461.6万元（平均单价为21223.5元／平方）。该报告中载明的估价方法为市场比较法、收益法，但该报告中无市场比较法所需参考的交易案例，也无收益法所需各项数据的收集方法、来源和所取的数据值。同时，该报告中所附的估价对象位置图不是涉案房屋所在位置沭阳蓝天国际商贸城，而是宿迁项王小区附近。
本院认为，根据《房地产估价规范》（GB／T50291-1999）规定：运用市场比较法估价，应按下列步骤进行：1.搜集交易实例；2.选取可比实例；3.建立价格可比基础；4.交易情况修正；5.进行交易日期修正；6.进行区域因素修正；7.进行个别因素修正；8.求出比准价格。运用市场收益法估价，应按下列步骤进行：1.搜集有关收入和费用资料；2.估算潜在毛收入；3.估算有效毛收入；4.估算运营费用；5.估算净收益；6.选用适当的资本比率；7.选用适宜的计算公式求出收益价格。本案中，**公司在接受本院委托后对涉案房屋进行价格评估，其采用的评估方法虽然为市场比较法和收益法，但出具的评估报告中并未载明其按上述规定搜集市场比较法所需的交易实例，以及收益法所需的各项数据、收集的方法和来源。根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第六条第二款规定：当事人或者其他利害关系人有证据证明评估机构、评估人员不具备相应的评估资质或者评估程序严重违法而申请重新评估的，人民法院应当准许。因此，袁*山、**公司主张本案评估程序不当，**公司作出的评估结论不能作为拍卖依据的异议理由成立，本院予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条之规定，裁定如下：
本案重新进行评估。
如不服本裁定，可以自裁定送达之日起十日内向江苏省高级人民法院申请复议。
