本人讨论一种情形，即夫妻关系存续期间购房并登记在一方名下，此种房产算作登记一方个人财产？还是夫妻共同房产？在不动产登记改革之前，存在一种“隐形登记”，即房产仅登记在夫妻一方名下，但是属于夫妻共同房产的情形，而《婚姻法解释二》第十九条：“由一方婚前承租、婚后用共同财产购买的房屋，房屋权属证书登记在一方名下的，应当认定为夫妻共同财产。” 这种情形明确规定为夫妻共同房产，审判实践中也不存在重大争议。

在《不动产登记暂行条例》施行后，尤其是不动产实行统一登记后，夫妻中一方作为申请人欲将所购房产登记登记在自己单方名下的，必须向不动产登记部门提供另一方的弃权申明，将房产登记为单独所有。此时房产属于登记一方个人财产还是夫妻双方共同财产？这在审判实践容易引起重大争议，引起争议的关键是对于弃权申明的法律性质的理解。

但就审判结果看，较大部分判决支持登记为单独所有的房产为登记一方的个人财产。依据就是，其一，弃权申明视同为夫妻财产约定；其二，认为弃权是放弃登记一方把属于自己的房产份额赠与登记一方。无论是视同夫妻财产约定还是赠与都具有重大瑕疵的且没有明确的法律依据。

弃权申明不能等同于夫妻财产约定

首先，弃权申明是夫妻中放弃房产登记一方向不动产登记部门单方面做的意思表示，对象是不动产登记部门，它是基于不动产登记管理要求所做的单方面弃权表示，其并没有夫妻双方意思协商一致，进而达成书面的夫妻财产约定的意思，弃权申明不能等同于夫妻财产约定；其次，《婚姻法》要求夫妻财产约定必须采用书面形式，《婚姻法》第十九条：“夫妻可以约定婚姻关系存续期间所得的财产以及婚前财产归各自所有、共同所有或部分各自所有、部分共同所有。约定应当采用书面形式。没有约定或约定不明确的，适用本法第十七条、第十八条的规定。”弃权申明，明显不能等同于约定，更不符合该条对夫妻财产约定采用书面的形式要求；最后，婚后用共同财产购买的房屋，登记在一方名下，应当认定为夫妻共同财产。这具有明确的法律依据。《婚姻法解释二》第九条：“由一方婚前承租、婚后用共同财产购买的房屋，房屋权属证书登记在一方名下的，应当认定为夫妻共同财产”。在上述解释仍然有效的情况下，仅凭登记为单独所有就认定房产属于登记一方个人财产，明显没有法律依据。无论适用《婚姻法》第十九条、还是《婚姻法解释二》第九条，都不能得出登记为单独所有的房产属于属于登记一方个人财产的结论。

弃权申明为放弃登记一方将属于自己的房产份额赠与登记一方，这一观点也是有重大缺陷的，这一点，笔者在《夫妻房产赠与的效力分析（从审判实践看婚姻法解释三第六条的内涵）》一文中，有过详细的论述，这里不在展开。

弃权申明，是《不动产登记暂行条例》的管理要求，这也符合《物权法》有关条款的规定要求。《物权法》第九条：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。依法属于国家所有的自然资源，所有权可以不登记。”第十二条：“登记机构应当履行下列职责：（一）查验申请人提供的权属证明和其他必要材料；（二）就有关登记事项询问申请人；（三）如实、及时登记有关事项；（四）法律、行政法规规定的其他职责。申请登记的不动产的有关情况需要进一步证明的，登记机构可以要求申请人补充材料，必要时可以实地查看。”但是登记只是物权的权利表观，说明其是登记物权人，起到公示对抗的功能。但并不表明登记权利人就是真正的权利人。《物权法》第十九条：“权利人、利害关系人认为不动产登记簿记载的事项错误的，可以申请更正登记。不动产登记簿记载的权利人书面同意更正或者有证据证明登记确有错误的，登记机构应当予以更正。《中华人民共和国物权法》若干问题的解释（一）第二条：“当事人有证据证明不动产登记簿的记载与真实权利状态不符、其为该不动产物权的真实权利人，请求确认其享有物权的，应予支持。”这也说明，登记也是有错误的，权利人、利害关系人可以通过变更登记、诉讼的方式主张房屋的权属。这也隐含些这样的意思，即可以通过确权诉讼，变更登记的权属状态，当然可以推翻登记为单独所有的权属状态。这也说明仅凭登记为单独所有状态就认定房产为登记一方的个人财产的不足，不光法律依据不足，依据登记认定权属状态也是有重大欠缺的。况且，在权属有重大争议的情况下，离婚诉讼是否可以代替确权诉讼，来直接认定房屋权属。在出现权属争议的情况下，就争议房产暂不处理，留在确权诉讼生效后，再行处理。单独通过离婚诉讼处理争议房产，并将房产认定为单独所有一方的个人财产，这很有可能损害非登记一方的利益，例如，单独所有登记一方将房产私自处分的情况下，另一方难以提起损害赔偿请求。                            

房产证是房管部门颁发的，它的法律依据是《物权法》。《物权法》属于一般法，而夫妻之间的财产受《婚姻法》约束，《婚姻法》相较于《物权法》，属于特殊法。在认定房产归属上，应该优先适用《婚姻法》的规定。《婚姻法》强制规定夫妻婚后取得的财产属于共同财产，这是《婚姻法》推行法定共同财产制的结果。当然夫妻可以通过财产约定，改变法定共同财产制的适用，但是这有严格的形式要求，即要求有明确的书面约定，弃权申明明显不是夫妻财产约定。将其视同夫妻财产约定也是极其牵强，法律依据不足。

总之，只要是婚内共同出资买的房屋，无论是登记为一方单独所有，还是双方约定共有份额，在夫妻双方没有其他特别书面约定的前提下，均为夫妻共同共有财产。不动产登记并不具有夫妻财产约定的效力。这就如同工商登记中载明的夫妻投资比例并不能绝对等同于夫妻之间的财产约定，如果有证据证明工商登记所载明的事项只是设立公司时形式上的需要，则应按夫妻双方真实的意思表示去处理。

作者：季伟 江苏田湾律师事务所律师