卖家双倍返还定金后就可以直接毁约不卖房子？

案情：

近日，本人代理了一桩房屋买卖案件，买家向卖家支付三万元的购房定金，卖家以未经房产共有人同意为由认为合同无效，不卖房子，房屋买卖协议中约定，双方在所签订的房产交易委托代理协议中，明确约定，乙方中途毁约应书面通知甲方，丙方，且购房定金归甲方所有。甲方中途毁约，应书面通知乙方，并自回归之日起10日内向乙方双倍返还定金，那么，买家还可以主张房屋上涨的损失吗？法院给出了肯定的判决，支持了买家要求卖家赔偿房屋上涨损失的请求。

裁判要点：

......买卖合同约定的定金不足以弥补一方，违约造成的损失，对方请求赔偿超过定金部分的损失的，人民法院可以并处，但定金河和损失赔偿的数额总和不应高于违约造成的损失。合同定金可以分为，成约定金、证约定金、立约定金，违约定金和解约定金，因为原被告双方在所签订的房产交易委托代理协议中，明确约定，乙方中途毁约应书面通知甲方，丙方，且购房定金归甲方所有。甲方中途毁约，应书面通知乙方，并自回归之日起10日内向乙方双倍返还定金，这里的“毁约”，从文意理解可以视为双方当事人约定了，违约定金，而不是解约定金......

江苏省连云港市海州区人民法院

民事判决书

(2017)苏0706民初3720号

原告：赵X

委托诉讼代理人:季伟，江苏田湾律师事务所律师。

被告:陈XX

委托诉讼代理人张X、李X，江苏XX律师事务所律师,原告赵X与被告陈XX房屋买卖合同纠纷一案、本院于2017年5月8日立案受理后、依法由审判员张X独任审判、于2017年6月28日、7月25日公开开庭进行了审理.经审理发现有不宜适用简易程序的情形，裁定转为普通程序，于2017年11月14日再次公开开庭进行了审理.原告赵X及其委托代理人季伟，被告陈XX的委托代理人张X、李X到庭参加诉讼.本案现已审理终结,原告赵X起诉时向本院提出诉讼请求1、请求依法确认原、被告之间签订的房屋转让协议合法有效2、依法确认连云港市海州区瀛洲路X楼X单元X室房屋全部产权归原告所有；3、判令被告立即协助办理连云港市海州区瀛洲路X楼X单元XX室不动产过户到原告名下的登记手续；4.被告承担本案诉讼费用.在案件审理过程中，经本院释明、原告主动变更其诉讼请求为：1、请求依法确认原、被告之间签订的房屋转让协议合法有效2、依法解除双方之间签订的房屋买卖合同、判令被告双倍返还定金6万元，赔偿中介费9750元、房屋上涨差价损失46.24万元，卖房损失10万元，以上共计63.215万元，被告承担本案诉讼费用。

事实和理由：2017年3月24日，原、被告签订房屋转让协议，协议约定被告将连云港市海州区瀛洲路XX号X单元X室房屋，出售给原告，房屋面积为143.74平方米，价格97.5万元，原告为积极履约做好了充分冶备，向被告交付购房定金3万元，同叫原告于2017年3月25日、将自有位于连云港市海州区古河路X号房屋，卖与案外人刘X。最近原告得知，被告有可能将房产卖与他人，原告面临无家可归的窘境，被告的行为已经构成根本违约，为了维护合法权益，故诉至法院，原告为了支持其诉讼请求提交了以下证据：

1、原告赵X与其妻子的身份信息、结婚证；

2.2017年3月24日的房产交易委托代理协议；

3.2017年3月24日的3万元收据；

4.2017年4月27日的房屋过户书面通知。2017年5月1日的房屋买卖交易通知书，2017年4月28日的房屋交易终止书面通知书；

5.2017年3月25日的买卖协议，证明原告将自己的房屋卖与他人；

6、出庭证人杨X的证言；

7、录音、房屋登记簿信息证明、收入证明书等；

被告陈XX辩称：一、房产交易委托代理协议是无效的的合同，房产交易委托代理协议，名为代理协议实为在房地产中介公司居间下的二手房买卖合同，应当由房屋的所有的共有人委托中介公司代办，涉案房屋是被告在2007年1月12日购买，当时支付首付款121035元，余款28万元是按揭贷支付，从2007年3月7日支付第一笔贷款本息开始，至2013年12月7日还款完毕，贷款本息共计40余万元.被告与朱XX在2013年月4日登记结婚、婚后夫妻共同财产偿还了108323元，其中的10万元是夫妻双方在婚后用共同财产一次性提前支付的涉案房屋尽管产权证是在被告名下、但朱XX也是房屋的共有人之一。被告与原告以及房产中介公司签订的合同是效力待定的合同，事后，朱XX明确表示不同意出售涉案房屋，故"房产交易委托代理协议。是无效的合同。二、即使合同有效，被告也享有约定解除权，被告以双倍返还定金为代价、单方解除了"房产交易委托代理协议。综上，请求法院驳回原告的诉讼请求.被告为了支持其答辩意见提交了以下证据1.2017年3月24日的"房产交易委托代理协议。2.2007年1月12日，被告购买案涉房屋的"商品房买卖合同。，以及购房发票、按揭贷款本、还款流水明细3、被告与朱XX的结婚证明、2017年4月18日朱XX出具的情况说明等.

本院经审理查明如下事实

一、2017年3月24日，原告与被告以及"XXX房产中介服务部三方共同签订"房产交易委托代理协议,其主要内容为：1、甲方(被告)夫妻双方商定自愿出售房屋，座落连云港市新浦区朝阳东路XX洲路东XX2号楼XX单元50X室，房产证面积143.74平方米.2、甲、乙(原告)双方协议价格共97.5万元，预付定金3万元.3、乙方付中介费9750元.4、乙方中途悔约，应书面通知甲方、丙方，且购房定金归甲方所有,甲方中途悔约，应书面通知乙方，并自悔约之日起10天内向乙方双倍返还定金.无论甲方或乙方任何方悔约，或双方都悔约，丙方不退还代理佣金或中介费等。上述合同是被告父亲陈XX代被告陈XX签订，被告对此不持异议.2017年3月24日，原告给付陈XX定金3万元。

原告还实际给付，新时代房产中介服务部中介费2000元。房屋买卖合同签订后，原告为了筹款，于2017年3月25日，将自己所有的位于XX路X号30号楼102室，以57万元的价格出售给他人，2007年4月28日，被告陈XX出具书面通知书，即不再同意出售涉案房屋，同意按照协议双倍返还定金。

二，涉案房屋系被告陈XX于2007年1月22日，以401035元的价格从连云港市XX房地产开发有限公司购得，购房时办理的按揭贷款，2013年1月4日，被告陈XX与朱XX登记结婚，2017年4月18日，案外人朱XX书面表示，其作为房屋的共同共有人，不同意出售涉案房屋。

三，根据原告申请，本院委托江苏XX房地产评估咨询有限公司，对涉案房屋进行价格司法评估，根据案件事实档案，本院要求评估公司以2017年5月8日计，原告起诉状日为评估基准日，2017年11月30日，江苏XX房地产评估有限公司出具，最终报告，其结论为，评估对象在价值时间2017年5月8日的房地产市场价值为人民币113.88万元，庭审中被告认可，当时出售房屋时，屋内留给原告的家电家具等物品的总价值为5000元。本院认为，原被告之间签订的房屋买卖合同是，双方当事人的真实意思表示，合法成立且有效，双方应当按照，约定履行各自的义务《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第28条规定，买卖合同约定的定金不足以弥补一方，违约造成的损失，对方请求赔偿超过定金部分的损失的，人民法院可以并处，但定金河和损失赔偿的数额总和不应高于违约造成的损失。合同定金可以分为，成约定金、证约定金、立约定金，违约定金和解约定金，因为原被告双方在所签订的房产交易委托代理协议中，明确约定，乙方中途毁约应书面通知甲方，丙方，且购房定金归甲方所有。甲方中途毁约，应书面通知乙方，并自回归之日起10日内向乙方双倍返还定金，这里的“毁约”，从文意理解可以视为双方当事人约定了，违约定金，而不是解约定金，根据上述司法解释的规定，被告可以毁约，也就是可以主动违约，单方解除合同，故，原告主张继续履行合同，没有法律依据，经本院市民原告主动行使其民事权利变更了，诉讼请求，符合法律规定予以准许，在双倍返还定金不能弥补原告损失情况下，原告主张的其他损失，本院也予以支持。被告同意双倍返还定金，根据合同约定，毁约后10日内，应当返还。古被告，还需从2017年5月8日起支付，逾期返还定金的利息，利息标准以年利率6%为宜，原告的其他损失本院确定如下，一，原告购房损失，购物买房屋时，榆林价格为97.5万元，现经过司法评估，房屋价格为113.88万元，差价16.38万元，是原告的损失，二，家电家具等物品，价值5000元，和原告实际给付的2000元中介费也属于原告的损失，以上，共计17.08万元，被告应当从原告起诉状日起计，2007年5月8日支付逾期给付利息，利息标准以年利率6%为一。关于原告，应当于2017年8月24日作为评估基准日的诉求，本院认为，因为被告已经于2017年4月28日要求解除，故被告承担赔偿损失的时间节点以原告起诉日2007年5月8日为准，被告从2017年5月8日起诉原告损失的利息符合公平原则，本院对原告诉求不予支持。关于被告主张的合同无效的辩称，本院认为，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》，第三条第一款规定，当事人一方以，出卖人，在缔约时对标的物没有所有权或者处理权。为由主张合同无效的，人民法院不予支持，根据此规定，本院对被告的上述辩称不予支持，综上所述，原告的部分诉讼请求本院予以支持，根据《中华人民共和国合同法》第107条《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》，第三条第一款第28条的规定，裁判如下：

一、依法确认原被告之间，签订的房产交易委托代理协议合法有效。

二、依法确认原被告之间签订的房产交易委托代理协议已经被解除。

三、被告陈XX于本判决生效之日起10日内返还原告赵X房屋定金6万元及利息（从2017年5月8日起至实际给付之日止按年利率6%计算）。

四、被告陈XX于本判决生效日后10日内对赔偿原告各项损失共计17.08万元及利息（从2007年5月8日起至实际支付之日起，按年利率6%计算。

五、驳回原告其他诉讼请求，案件受理费13550元，保全费5000元，司法鉴定费1万元，以上，共计20，28550元，由原告负担3550元，被告负担25000元，被告在本判决生效后，将诉讼费25000元给付原告，如不服本判决可在收到判决书之日起15日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于连云港市中级人民法院，同时应向连云港市中级人民法院预交上诉案件受理费。根据《中华人民共和国国务院诉讼费交纳办法》的规定，按照上诉请求金额计算，连云港市中级人民法院，开户行，连云港市，农行苍梧支行账号，440301040009094，汇款后将汇款凭证复印件交本院随卷移送，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第224条第239条规定的判决生效后，权利人可向本院或者与本院同级的被执行财产所在地法院申请强制执行，申请强制执行期限为两年

审判长:张X

人民陪审员:徐XX

人民陪审员：杨XX

2007年11月17日

书记员:洪XX