在财富快速积累的今天，夫妻双方都会拥有属于自己的个人财产，拥有属于个人的房产也成普遍现象。本文就探讨下哪些房产属于夫妻一方的个人财产，以及如何对抗法定共同财产制，保证个人财产的安全。

《物权法》规定不定产权属以登记为主，但是登记物权人和实际物权人存在不一致的情形，又《婚姻法》较《物权法》属于特别法与一般法的关系，优先适用《婚姻法》的规定，《婚姻法》第十九条明确约定，夫妻可以采用书面约定的方式对夫妻财产做出约定，在房产登记与夫妻财产约定权属不一致时，优先适用夫妻财产约定，但该约定不具有对抗善意购买人、有效债权人等第三人的效力。所以，仅凭登记外观来判断房产权属是不准确的，本文也避免仅以登记作为房产权属的判断标准。本文采用赠与、协议、继承、登记、法律规定等多种角度来阐述。

一、夫妻一方婚前购买，婚前或婚后登记在购买方名下的，属于夫妻一方的个人房产

1、夫妻一方婚前全资购买，婚前登记在购买方名下的房产明确属于夫妻一方婚前个人财产，该财产不应婚姻改变其个人所有的权属状态。《婚姻法解释一》第十九条：“婚姻法第十八条规定为夫妻一方的所有的财产，不因婚姻关系的延续而转化为夫妻共同财产。但当事人另有约定的除外。”

2、夫妻一方婚前出资购买，登记在购买方一方名下的，夫妻一方个人还贷（夫妻达成了分别财产制）或夫妻共同还贷的，房产为购买方婚前个人财产。《婚姻法解释三》第十条：“夫妻一方婚前签订不动产买卖合同，以个人财产支付首付款并在银行贷款，婚后用夫妻共同财产还贷，不动产登记于首付款支付方名下的，离婚时该不动产由双方协议处理。依前款规定不能达成协议的，人民法院可以判决该不动产归产权登记一方，尚未归还的贷款为产权登记一方的个人债务。双方婚后共同还贷支付的款项及其相对应财产增值部分，离婚时应根据婚姻法第三十九条第一款规定的原则，由产权登记一方对另一方进行补偿。”注意，婚后出资，登记在一方名下的，仍属于夫妻共同财产，《婚姻法解释二》第十九条：“由一方婚前承租、婚后用共同财产购买的房屋，房屋权属证书登记在一方名下的，应当认定为夫妻共同财产。”,未登记一方声明弃权的，如何认定房产权属，笔者在《房屋登记为单独所有，是否作为夫妻共同财产分割？》一文中有过论述。

二、婚后夫妻一方用婚前个人财产全资购买，登记在购买方一方名下的，属于个人财产，这只是一方婚前财产的形态转化而已

夫妻一方用婚前个人财产支付首付，婚后用夫妻共同财产偿还房贷的，登记在首付款出资一方名下的，该种房产归属法律没有明确规定，但笔者认为可以参照《婚姻法解释三》第十条的规定，房产判决归属于产权登记一方。

三、夫妻一方婚前继承、接受赠与房产，属于继承一方的婚前个人财产；婚后继承、接受赠与的，遗嘱、赠与合同中明确规定属于夫妻一方的房产。

四、 夫妻一方将自有房产或房产份额（另一方无房产份额，赠与一方可以就房产与他人形成按份共有的状态）赠与另一方，产权登记在另一方名下的，为另一方个人财产（或房产份额）。《婚姻法解释三》第六条：“婚前或者婚姻关系存续期间，当事人约定将一方所有的房产赠与另一方，赠与方在赠与房产变更登记之前撤销赠与，另一方请求判令继续履行的，人民法院可以按照合同法第一百八十六条的规定处理。”夫妻一方将房产份额（房产为夫妻双方共同共有或按份共有）全部给予另一方的，按照夫妻财产约定处理，另一方享有房产的全部权属。

五、夫妻一方父母全资给子女一方购房并登记在一方子女名下的，视为对子女的赠予，属于其个人所有；由夫妻双方父母出资购买的不动产，产权登记在一方子女名下的，夫妻双方可以夫妻约定房产归属于登记一方或非登记一方。《婚姻法解释三》第七条：“婚后由一方父母出资为子女购买的不动产，产权登记在出资人子女名下的，可按照婚姻法第十八条第（三）项的规定，视为只对自己子女一方的赠与，该不动产应认定为夫妻一方的个人财产。由双方父母出资购买的不动产，产权登记在一方子女名下的，该不动产可认定为双方按照各自父母的出资份额按份共有，但当事人另有约定的除外。”

六、夫妻之间就房产达成夫妻财产约定，约定房产归属于夫妻一方，该房产为夫妻一方的财产，无论房产的具体登记状态如何。但夫妻之间就房产的约定，其对抗效力弱于房产登记，无法对抗善意购买人或有效债权人等第三人就房产主张权利。

七、其他情形，例如，夫妻一方利用婚前财产自建的房产、夫妻一方因交通事故等侵权受损，获得的赔偿金，该赔偿金以房产实物进行支付或作为执行财产等。

综上，婚前个人购置、继承、接送赠与的房产属于夫妻一方婚前个人财产。夫妻一方利用婚前个人财产购置的房产，没有夫妻特别财产约定的，属于夫妻一方个人财产。婚后继承、接受赠与的，遗嘱、赠与合同明确归一方所有的房产。婚后夫妻一方接受另一方房产赠与的。父母出资的，登记在出资一方子女名下的。上述房产作为夫妻一方单独所有的房产是有法律直接规定的。同时，夫妻可以就房产达成夫妻财产约定，以约定的形式改变法律的直接规定或房产登记的权属状态。即有约定从约定，无约定的从法定，约定优先于法定适用。

作者：季伟 江苏田湾律师事务所律师