夫妻之间就房产达成约定，一方未履行约定，另一方是否可以要求对方继续履行协议？不履行协议一方，是否可以撤销约定？你要说，你说的是什么？我怎么觉得云里雾里的，你到底说的是什么？我说的约定，有人理解为夫妻赠与，有人理解为夫妻财产约定。

《婚姻法解释三》第六条：“婚前或者婚姻关系存续期间，当事人约定将一方所有的房产赠与另一方，赠与方在赠与房产变更登记之前撤销赠与，另一方请求判令继续履行的，人民法院可以按照合同法第一百八十六条的规定处理。”该条约定给司法者带来了大量的困惑，到底何种情形属于夫妻赠与？何种情形属于夫妻财产约定？该条没有就“房产”给出明确的内涵。“房产”指的是“完整的权属”还是包括“包含部分的份额”，对于“房产”的理解的不同，导致判决也不同。理解为“完整的权属”的，认定为赠与，对于部分房产份额的放弃，不认定为赠与，而是认定为夫妻财产约定，对于赠与的处理，可以按照合同法第一百八十六条的规定处理，给予撤销协议。对于夫妻财产约定的处理是继续履行协议；理解为“包含部分的份额”的，在夫妻一方放弃房产份额的认定上，会产生争议，甚至自相矛盾。因为夫妻财产约定中，尤其是房产约定中，就含有一方就房产份额的放弃的内容，谁也不能做到房产约定的绝对公平。如果将这种一方对于房产份额的放弃也理解为“赠与”，那么“赠与”与“夫妻财产约定”的边界就会重叠、模糊、不清晰。上述观点，笔者在《婚内夫妻之间赠与效力的分析》一文中，有过详细的阐述，感兴趣可以读一下。

就房子而言，什么是“赠与”？什么是“夫妻财产约定”？笔者认为应该把握住“对象”和“关联”两个关键词。笔者将其称为“对象”-“关联”模型。在赠与中，就“对象”而言，赠与方赠与的是自己具有权属的房屋全部份额或部分份额，这种份额无论大小与接受赠与的夫妻一方无关。就“关联”而言，赠与一方，在赠与后与房产或房产份额没有关联，接受赠与一方，在接受赠与之前与赠与房产或赠与份额没有关联（不排除在结为夫妻之前，接受赠与一方具有一定的房产份额）；简单总结为接受赠与一方“不劳而获”。在夫妻财产约定中，约定的“对象”是房屋的“部分份额”，不能是完整的房屋权属。夫妻双方在达成夫妻财产约定后，都试图和房产产生“关联”，表现为房屋“共同共有”或“按份共有”，而夫妻财产约定，接受“房产份额”的一方，协议之前与房产份额有关联或无关联。简单总结为协议双方“共同打拼或对房产都有贡献”这些表象，也在审判实践中得到了裁判上的印证。

《婚姻法司法解释三》虽适用至今，但仍然饱受争议，众说纷纭审判实践中，形成以下两种较为主流的观点：

第一种：夫妻将一方所有的房产约定为共同共有或者按份共有时，按照《婚姻法》第十九条的规定，有的法院就认为这种约定属于夫妻财产约定，约定对夫妻双方均有约束力，判令继续履行有关的“赠与”协议，这里“赠与”要加引号，不是法律意义上的赠与。

• 第二种：夫妻约定将一方所有的房产全部赠与另一方，因未办理房屋变更登记手续，依照《物权法》的规定，房屋所有权尚未转移，而依照《合同法》关于赠与一节的规定，赠与房产的一方可以撤销赠与，这里需要注意的是，特指赠与方拥有房产的完整权属。拥有部分房屋权属的赠与，应该也参照适用，但是实践审判中很少见到相关的案例。可以引用笔者“对象”-“关联”模型，试着解释一下。

• 有一种情形需要注意，审判中也较为常见，一方婚前付首付，婚前登记在购买方名下，婚后夫妻共同还贷，按照《婚姻法司法解释三》 第十条“夫妻一方婚前签订不动产买卖合同，以个人财产支付首付款并在银行贷款，婚后用夫妻共同财产还贷，不动产登记于首付款支付方名下的，离婚时该不动产由双方协议处理。依前款规定不能达成协议的，人民法院可以判决该不动产归产权登记一方，尚未归还的贷款为产权登记一方的个人债务。双方婚后共同还贷支付的款项及其相对应财产增值部分，离婚时应根据婚姻法第三十九条第一款规定的原则，由产权登记一方对另一方进行补偿。”此时，购买一方，自始至终拥有房屋的全部权属，共同还贷一方只能获得补偿款，该补偿款并不是基于其对房产的份额！这种情况下，如果夫妻双方在婚内达成了协议，双方将房产约定为“共同共有”或“按份共有”，按照“对象”-“关联”模型的解释，该约定就是夫妻财产约定，购买方不能撤销协议，另一方可以基于协议要求对方继续履行；如果协议中约定房产全部归属于非购买一方，按照《婚姻法解释三》第十条、第六条，适用赠与的规定是完全可以的，引用“对象”-“关联”模型也是可以解释的。

• 总之，认定为“夫妻赠与”的可以撤销，认定为“夫妻财产约定”的不可以撤销，可以要求继续履行。很多争议，把握住总的趋势，就有方向感，就有解决的方法。

• 作者：季伟   江苏田湾律师事务所律师