多年经营生意红火   断水断电被逼关门 

案情：

原告经营者与被告系朋友关系，多年经营汽车修理，本打算扩大场地再经营，在与被告签订租赁场地协议后，不曾想被告又将场地租与案外人，被告扣下原告租金，对原告场地断水、断电，逼其搬走，原告一口恶气难以下咽，无奈起诉至法院，要求解除合同，返还租金，同时赔偿损失。

本案标的虽小，但案情复杂，具有典型性，也很有意思，涉及到合同法律关系及知识的综合运用，例如合同关系的成立、根本违约、合同的履行、损失计算、抵消权的行使、法院的自由裁量。

裁判：

本案中，原被告双方达成租赁合意后，原告已经按约将租金10万元支付被告，被告应按约向原告交付租赁场地。但实际上被告并未履行上述义务，而是在收取原告租金10万元后，于2016年5月份再行收取案外人10万元租金将相同场地另行租赁。后于2016年6月退还原告租金8万元、短信通知原告搬离涉案场地并断水断电。被告的上述行为属于以自己的行为表示不履行合同义务，原被告之间的租赁合同已无法实现合同目的，原告据此要求解除合同，符合法律规定，本院予以支持。

对于未返还的租金2万元，被告主张因原告未交付2014年至2015年租金及水电费，故行使抵消权，不同意退还。但经审理查实，原告已将2015年租金及水电费交付完毕，被告虽主张2014年租金及水电费未交付但其有关该主张的陈述不符合常理且也未举证证明，本院不予采信。对于2016年上半年水电费，因原告经营者已庭审自认并未交付，根据其陈述的年水电用量，本院酌定至被告于2016年6月底断水断电前，产生水电费1500元。对该费用因原告并未支付被告，应从被告未退还的租金2万元中扣减，扣减后，被告继续占有剩余款项18500元于法无据，应返还原告。

关于因被告违约解除合同导致的原告营业损失问题，原告根据其自行制作的2015年2月-9月账本及修车证明主张被告赔偿6万元，因被告对其证据不予认可。原告也未提供其他证据证实，本院对上述证据不予采信，根据。谁主张，谁举证"的举证规则，因其未能举证证明，本院不予支持。关于搬迁费用问题，原告虽未举证证明，但却因被告违本院酌情以1500元予以支持，由被告支付原告。

关于烤漆房损失问题，因该烤漆房原告在2014年从被告处租赁之前已经使用2年之久，在其2012年与案外人租赁合同到期时，根据法律规定，其应当自行拆除。但其并未拆除。在2014年原被告双方租赁合同成立时也未就烤漆房间题作出特殊约定，故根据法律规定，原告基于租赁合同存续期间之前安装的烤漆房要求被告赔偿损失于法无据，且实际上该烤漆房并未损坏，原告可自行处分。故本院对原告要求烤漆房损失不予支持。

小结：本案具有较为典型的意义，在租赁关系中几乎各种法律关系都有涉及，在实践操作中，具有一定的指导意义。通过本案，也希望给广大读者在日常租赁经营中须注意的法律问题，及如何保存证据，进行维权具有警示作用（附代理词）

           连云港市连云区人民法院民事判决书

             (2016)苏0703民初2498号

   原告：连云区XX汽车修理厂

 委托诉讼代理人；季伟，江苏田湾律师事务所律师。

 被告：张XX

 委托诉讼代理人：池XX，江苏XX律师事务所律师。

 原告连云区XX汽车修理厂与被告张柏山租赁合同纠纷一案，本院于2016年8月2日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告连云区XX汽车修理厂经营者徐XX及其委托诉讼代理人季伟、被告张XX及其委托诉讼代理人池XX均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告连云区XX汽车修理厂向本院提出诉讼请求为：1.判令解除原、被告2016年5月1日至2017年4月30日的年5月至8月期间营业损失6万元(搬迁场地、调试设备合理期间的损失)赔偿原告搬迁场地费用及烤漆房损失2万元；3，诉讼费用由被告承担。事实与理由，原告经营者徐XX长期从事汽车修理工作,2012年-2014年其从案外人处租赁租赁XX路29-9-5号院内部分场地及房屋从事汽车修理工作，租赁到期后徐XX于2014年4月至2016年4月期间从被告张拍山处租传了同一院落内相邻场地及房屋继续经营，租赁期间内徐XX对场地进行了改造，添置了烤漆房等设施。2015年1月12日，徐XX在该租赁地址上注册成立名为个体工商户即连云区XX汽车修理厂。生意一直很好,2016年4月原、被告协商原告以10万元租金租费整个院落内房屋及场地，租期为2016年5月1日至2017年4月30日。同月27日，原告向被告支付租金十万元、然而，2016年5月初，被告在未给原告任何通知情况下，将租赁给原告的场地另行租赁给第三人，致使原告无法使用，2016年6月底，即对原告租赁的场地采取断电、断水等手段逼迫原告搬出，被告行为已经构成根本违约，其采取的断水断电等手段导致原告无法开展汽车维修业务，原告因此损失巨大，在与被告多次协商未果的情况下，特诉至法院请求支持原告诉求。

被告张XX辩称，1、原告所诉10万元租金租赁整个场地与事实不符，被告租用该场地租金为12万元，不可能以10万元价格全部转租给原告。2.原告在2016年4月决定租用西园路29-9-5号场地内的另外一块场地，双方约定租金10万元，租金原告已支付被告，但另一块场地需上一承租人2016年6月19日租期届满后才可交付原告。2016年6月9日，原告认为10万元租赁过高，决定不予承租，在此情况下双方协商解除了租赁合同。后原告要求被告退还先前交纳的租金，被告于2016年6月9日、2016年6月13日分二次返还租金8万元。3.原告自2014年直接从被告租赁29-9-5号场地内部分场地后从未支付过任何租金，也未缴纳过任何水电费，被告在2016年1月起开始催要租金和水电费。原告分文未付，因此被告才在2016年6月份断水断电，该行为是行使抗辩权，没有违约行为。被告未退还原告的租金2万元是用于冲抵原告拖欠的房租和水电费，是行使抵消权。4.原被告于2016年4月约定的附期限的租赁合同已经协商解除，解除!被告没有任何违约行为，无需赔偿原告的经营损失，原告至今仍占用被告场地，被告保留诉求占用费和继续追讨付租金的杈利。综上，请求法庭驳回原告诉求。

本院经审理认定事实如下：2012年至2014年上半年原告经营者徐XX从案外人吴XX处转租西园路29-9-5号院落内2间房屋及场地用于经营汽车修理业务，并于2012年安装烤漆房用于业务经营。

上述租期于2014年上半年到期后，原告经营者徐XX又从被告张XX处转租同一院落内与上述场地相邻的房间及场地继续用于经营汽车修理业务，烤漆房继续留存原地由原告使用。就2014年租赁一事，原被告双方未签订书面租赁合同。

2015年1月6日，徐XX(乙方)与连云港XX贸易有限公司(甲方，也即院落出粗人)签订《房屋租赁合同》一份，约定：甲方将位于连云区XX路29-9-5号出租给乙方使用，租赁期限2015年1月6日至2016年1月5日，第一年租金为10000元。同时约定乙方租赁期间内水费、电费、煤气费、电视电脑费、物业管理费以及其他由房屋居住而产生的一且费用由乙方负担交付，甲方概不负责。被告主张该《房屋租赁合同》是原告为办理工商登记向工商管理部门提交的备案合同，实际签约方为原被告；原告对被告上述陈述无异议。被告又称该合同约定租金要低于实际租金，实际租金为28000元；对此，原告不予认可。原告称该合同约定租期并非实际租期，实际租期为2015年5月至2016年5月对此被告亦不予认可。原告对实际租期的陈述及被告对实际租金的陈述均未举证证明，故本院不予采信。

 2015年1月12日，徐XX注册成立原告连云区XX汽车修理厂。

 另认定，2014年6月19日，被告张XX通过与案外人王XX签订袈房屋租赁合同》的方式将涉案院落内另外5间房屋及部分场地以6万元一年的价格转租案外人，租期为2015年6月19日至2016年6月18日。该合同到期后次日张XX以同样的价格再次与王XX签订了然房屋租赁合同力约定继续将上述房屋及院落转租给王XX经营至2016年月18日。在被告与案外人王XX2015年签订《房屋租赁合同》履行期间内即2016年4月，原告欲扩大租赁范围，其与被告口头约原告以10万元价格租赁涉案院落内场地及房屋(包含了王XX租赁未到期部分及原告之前租赁部分)，租期为2016年5月1日至2017年7月30年4月27日转账支付被告租金10万元。但因王XX承租部分当时尚未到期，故该部分未完成交付。

被告张XX收取原告上述10万元租金后，就上述相同场地其又于2016年5月份收取王XX租金10万元，后2016年6月份与王XX签订了然房屋租赁合同》。2016年6月9日被告通过转账退还原告交通银行账户万元，2016年6月13日，被告再次通过转账退还原告工商银行账户3万元。就上述款项的返还，原告主张是被告反悔租赁上述场地，在其不知情的情况下于2015年6月9日将5万元退还其账户内，因自感租赁无望后，其提供给被告账户，被告向其账户再次退还3万元。被告则主张，因原告认为10万元租金过高，其决定不再承租，后双方协商解除合同后，被告受原告指示其账户退还上述8万元。但被告对其所谓的双方合意解除合同一事未能举证证明。

因原告拒不搬出原承租场地及房屋，被告张XX于2016年6月27日短信通知原告搬离。2016年6月28日被告对原告原租赁场地及房屋断水断电。至2016年8月29日第一次庭审时，原告经营者徐XX自认尚未搬离涉案场地。截止现在，原告已经完离涉案房屋，但并未将烤漆房拆除。

又认定，被告至今仍有2万元租金未退还原告，被告称该2万元是冲抵原告拖欠2014年至2016年内的租金和水电费，不同意退还。原告主张其不拖欠2014年、2015年租金和水电费，2014年水电费是直接交付至水电征收部门。对于2015年租金及水电费，原告向本院提供2015年5月7日金额为11000元的P0S机刷卡凭证一份以证明其已按2015《房屋租赁合同》约定交付2015年租金1万元及水电费1000元。被告该笔费用系原告刷卡套现，而非租金，但对此质证观点被告并未举证证明，故本院对该质证观点不予采信。对于2014年租金，原告称2014年租金及水电费，已经缴纳完毕，但因时间过长，记不清租金缴款方式，水电费是按月产生，在相关部门催缴时就已经结清，被告则主张因原告称没钱并未收取2014年租金。本院认为，双方之间租赁自2014年开始截止至2016年4月止，原告已经将2015年租金1000元2016年租金10万元交付被告，在原告交付后面两年的租金情况下，被告未催要2014年租金显然不符合常理，故本院对被告上述意见不予采信。原告经营者徐XX庭审自认2016年上半年水电因未到付款时间，并未缴纳。其庭审中称，根据其经营情况，每年的交付的电费在2000元左右，每月的水费在100元左右。被告认为水电费高于原告认可的上述金额，但并未举证证明。

再认定，涉案院落内、外房屋及场地，是被告张XX于2014年从案外人连云港XX贸易有限公司处租赁。该院落内原告依据2012年5月10日收款收据(载明汽车烤漆房货款式万叁千元整)主张安装烤漆房花费23000元，因被告偿。被告对该收款收据不予认可，其林该烤漆房在原被告租贸关系开始之前就存在，在双方租赁关系成立之前就应拆除，不应由被告赔偿。

原告依据自行制作的2015年2月-9月账本及修车证主张原告纯利润为15000元/月，因被告违约解除合同，故要求被告赔偿2016年5月-8月的营业损失6万元（即搬迁场地、调试设备合理期的损失)。被告对上述账本及修车证明不予认可。原告也未提供其他证据予以证实。

以上事实由原告向本院提供的P08机刷卡凭证、录音及录音整理材料、照片、手机短息打印件，被告向本院提供房屋租赁合同、微信记录截图、交通银行对账单、照片予以证明，本院依法予以确认。

本院认为，依法成立的合同，对双方当事人均具有同样的约束力，双方应遵照履行各自的义务。本案中，原被告双方达成租赁合意后，原告已经按约将租金10万元支付被告，被告应按约向原告交付租赁场地。但实际上被告并未履行上述义务，而是在收取原告租金10万元后，于2016年5月份再行收取案外人10万元租金将相同场地另行租赁。后于2016年6月退还原告租金8万元、短信通知原告搬离涉案场地并断水断电。被告的上述行为属于以自己的行为表示不履行合同义务，原被告之间的租赁合同已无法实现合同目的，原告据此要求解除合同，符合法律规定，本院予以支持。

对于未返还的租金2万元，被告主张因原告未交付2014年至2015年租金及水电费，故行使抵消权，不同意退还。但经审理查实，原告已将2015年租金及水电费交付完毕，被告虽主张2014年租金及水电费未交付但其有关该主张的陈述不符合常理且也未举证证明，本院不予采信。对于2016年上半年水电费，因原告经营者已庭审自认并未交付，根据其陈述的年水电用量，本院酌定至被告于2016年6月底断水断电前，产生水电费1500元。对该费用因原告并未支付被告，应从被告未退还的租金2万元中扣减，扣减后，被告继续占有剩余款项18500元于法无据，应返还原告。

关于因被告违约解除合同导致的原告营业损失问题，原告根据其自行制作的2015年2月-9月账本及修车证明主张被告赔偿6万元，因被告对其证据不予认可。原告也未提供其他证据证实，本院对上述证据不予采信，根据。谁主张，谁举证"的举证规则，因其未能举证证明，本院不予支持。关于搬迁费用问题，原告虽未举证证明，但却因被告违本院酌情以1500元予以支持，由被告支付原告。

关于烤漆房损失问题，因该烤漆房原告在2014年从被告处租赁之前已经使用2年之久，在其2012年与案外人租赁合同到期时，根据法律规定，其应当自行拆除。但其并未拆除。在2014年原被告双方租赁合同成立时也未就烤漆房间题作出特殊约定，故根据法律规定，原告基于租赁合同存续期间之前安装的烤漆房要求被告赔偿损失于法无据，且实际上该烤漆房并未损坏，原告可自行处分。故本院对原告要求烤漆房损失不予支持。

综上，依照袈中华人民共和国合同法》第九十四条第(二)项、第(四)项、第一百零七条、第二百一十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：

一、解除原告连云区XX汽车修理厂与被告张XX之间的租赁合同;

二、被告张XX于本判决发生法律效力之日起十日内返还原告连云区恒远汽车修理厂租金18500元;

三、被告张XX于本判决发生法律效力之日起十日内赔偿原告搬家费1500元;

四、驳回原告其他诉讼请求。

案件受理费2300元由原告承担300元，被告张XX承担2000元(因原告已预交，被告承担部分于本判决发生法律效力之日起十日内一并给付原告)........

                                     审判长   周 X

                                     代理审判员 张XX

                             二〇一六年十二月月二十一日

                                         书记员 李X

                   代理词

尊敬的审判长、审判员、人民陪审员：

   江苏田湾律师事务所接受连云区XX汽车修理厂及经营者徐XX的委托，指定本人作为其代理律师，参与诉讼，现就本案发表以下代理意见，供法庭合议本案时参考。

   一、连云区XX汽车修理厂与张XX之间形成有效的租赁合同关系

   徐XX自2012年就在涉案院落维修汽车，刚开始是从第三人手上租赁涉案的部分院落及房屋用于汽车维修，2014年开始从张XX手上租赁涉案院落，租赁期间徐XX对院落进行改造，增加烤漆房，安装空调，院落场地铺设水泥硬化路面等，2016年4月之前，院落场地的年租金为一万元，2016年4月张XX与徐XX达成口头约定，由徐XX从张柏山手上租赁整个院落及院落里面的房屋，年租金为十万元，徐XX依约在2016年4月27日将租金十万元通过银行转帐给张柏山，至此，双方之间形成了合法有效的租赁合同关系。

   二、张XX单方面违约，导致徐XX经营多年的汽车维修业务无法开展，构成根本违约

   张XX在收到徐XX在2016年4月27日转账给其的十万元租金后，不仅单方面主动违约，又将租给徐XX的院落及房屋租赁给小王（王XX，另一家从事汽车维修的人）和另外一个从事废品收购的人，张XX在2016年5月15日与小王签订租赁合同，并于2016年5月18日收取小王的租金。张XX在2016年6月27日发短信给徐XX，信息的内容是要求徐XX于第二日十一点之前搬走，并对徐XX一直以来租赁的院落及房屋采取断水、断电等措施。

 三、张XX的根本违约行为导致徐XX损失重大

 第一，张XX收取徐XX租金后在未给徐XX任何通知的情况下，将租赁给徐XX的院落及房子租赁给一个从事汽车修理的人和一个从事废品收购的人，张XX还擅自将徐淑良一直租赁的院落及房子断水、断电，发短信让徐XX限期搬出。

第二，张XX的行为已经构成根本违约。张XX在未通知徐XX的情况下将十万元租金中的八万元退还徐XX，尚有两万元房租未予退还,另外擅自断水、断电及让徐XX限期搬出，导致徐XX无法开展汽车维修业务，徐XX提供的账本及证人提供的证据，证明徐XX在2015年正常开展汽车维修业务的情况下，月纯利润在15000元，徐XX自今年五月至今四个月未能开展维修业务，损失较大。

第三，张XX在未给徐XX任何通知的情况下，徐XX未能有合理的时间进行搬迁，另行选址并进行设备安装，调试，即使事先通知，也得给徐XX合理的时间安排，该合理期间的营业损失，也应由张XX赔偿，另外，现在仍能正常使用的烤漆房一旦搬迁，由于其特殊的性质，必然导致废弃无法再用，这也是损失，还有当初租赁场地投入的改造费用，例如安装的空调，院落水泥地面的改造等都是损失，这些都应该由张XX进行合理范围内的赔偿。

综上，由于张XX根本违约的行为，导致合同无法履行，徐XX产生的损失应由张柏山进行赔偿。

                   代理人：江苏田湾律师事务所律师 季伟

                             二〇一六年十二月十六日