关于商品房买卖合同纠纷中的质量问题之救济

实践中有些开发商为了能够在合同约定的交房日期进行交付房屋，在交付房屋时存在绿化达不到合同约定的标准、房屋开裂、漏水、房屋主体结构质量不合格等问题，由此产生的纠纷，有的购房人被迫收房，有的购房人认为房屋存在质量问题拒绝收房，或者要求退房。

一、商品房交付的法律规定

根据《建设工程质量管理条例》第十六条规定：建设单位收到建设工程竣工报告后，应当组织设计、施工、工程监理等有关单位进行竣工验收。建设工程竣工验收应当具备下列条件：（一）完成建设工程设计和合同约定的各项内容；（二）有完整的技术档案和施工管理资料；（三）有工程使用的主要建筑材料、建筑构配件和设备的进场试验报告；（四）有勘察、设计、施工、工程监理等单位分别签署的质量合格文件；（五）有施工单位签署的工程保修书。建设工程经验收合格的，方可交付使用。

《房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收备案管理办法》第四条规定：建设单位应当自工程竣工验收合格之日起15日内，依照本办法规定，向工程所在地的县级以上地方人民政府建设主管部门（以下简称备案机关）备案。

法律层面对房屋交付的主要标准是房屋需要有勘察、设计、施工、工程监理等单位分别签署的质量合格文件，在实践中，大部分《商品房买卖合同》会约定“商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件”由此来证明案涉房屋已达到交付条件，基础设施和公共设施则按照合同约定的标准完成。

二、房屋存在质量问题能否导致合同解除。

根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条规定：因房屋主体结构质量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主体结构质量经核验确属不合格，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。第十条规定：因房屋质量问题严重影响正常居住使用，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。交付使用的房屋存在质量问题，在保修期内，出卖人应当承担修复责任；出卖人拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的，买受人可以自行或者委托他人修复。修复费用及修复期间造成的其他损失由出卖人承担。

根据前述司法解释，商品房质量问题可分为三种情形：（1）房屋主体结构质量不合格的，购房人有权拒收、解除合同和要求赔偿损失；（2）房屋质量问题严重影响正常居住使用的，购房人有权解除合同、要求赔偿损失；（3）房屋存在一般质量问题，购房人有权要求出卖人承担保修期内的修复责任。

（一）房屋主体结构质量不合格

“建筑物的主体结构是指在建筑中，由若干构件连接而成的能承受作用的平面或者空间体系，主体结构要具备足够的强度、刚度、稳定性，用以承重建筑物上的各种负载”。

根据《城市房地产开发经营管理条例》第三十一条规定：商品房交付使用后，购买人认为主体结构质量不合格的，可以向工程质量监督单位申请重新核验。经核验，确属主体结构质量不合格的，购买人有权退房；给购买人造成损失的，房地产开发企业应当依法承担赔偿责任。

若要证明房屋存在主体结构质量问题或严重质量问题导致无法居住的，则应向工程质量监督单位申请重新核验或者依法向人民法院申请司法鉴定。

（二）房屋质量问题严重影响正常居住使用

房屋质量问题“严重影响正常居住使用”在实践中并没有明确的界定，根据最高人民法院在(2020)最高法民申4394号民事裁定书中认为，《工作联系单》及保修单等证据显示，购房人在装修房屋过程中多次向开发商及物业公司反映地下室及车库渗水问题，但开发商始终未能修复。开发商主张渗水系购房人装修所致，但未提交证据证明，且在一审法院委托鉴定机构就渗水原因进行鉴定时，未到场配合现场勘查且未提交案涉房屋设计、施工图纸，导致鉴定未能继续进行，应承担相应的不利后果。因此，原审法院认定案涉房屋存在质量问题，严重影响购房人正常居住使用，判决解除案涉《商品房买卖合同》，符合《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条规定的购房人可以解除合同的情形。

（三）一般质量问题

根据《商品房销售管理办法》第三十三条规定：房地产开发企业应当对所售商品房承担质量保修责任。当事人应当在合同中就保修范围、保修期限、保修责任等内容做出约定。保修期从交付之日起计算。

根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十条规定：因房屋质量问题严重影响正常居住使用，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。交付使用的房屋存在质量问题，在保修期内，出卖人应当承担修复责任；出卖人拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的，买受人可以自行或者委托他人修复。修复费用及修复期间造成的其他损失由出卖人承担。

安徽省高级人民法院在(2020)皖民申344号民事裁定书中认为，房屋在保修期内出现屋面、墙体开裂、渗水问题。经鉴定，案涉房屋渗水主要发生于墙体和屋面板开裂部位，与屋面防水层未按设计要求施工以及屋面和墙体施工处理不良等因素有关。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条第二款规定，交付使用的房屋存在质量问题，在保修期内，出卖人应当承担修复责任；出卖人拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的，买受人可以自行或者委托他人修复。修复费用及修复期间造成的其他损失由出卖人承担。由此可见商品房出现一般质量问题，若在保修期内，则对应的后果是只能要求出卖人履行保修责任。

三、购房人因房屋质量问题拒收房屋、能否导致开发商逾期交房，并解除合同。

交付符合合同约定条件的房屋是出卖人的主要义务，虽然交付时开发商往往都会取得竣备手续，但是若确实发生漏水、开裂等质量问题，是否能视为开发商履行了交付义务？购房人能否拒收房屋？

我国《民法典》第六百一十条规定：因标的物不符合质量要求，致使不能实现合同目的的，买受人可以拒绝接受标的物或者解除合同。买受人拒绝接受标的物或者解除合同的，标的物毁损、灭失的风险由出卖人承担。

实践中购房合同范本往往约定逾期交房超过一定期限，买受人可以解除购房合同，故法律将拒绝接受标的物与解除合同并列为选项，也充分说明，司法实践对拒收标的物的谨慎态度。目前的《商品房买卖合同》范本均会明确约定具体的房屋交付时间及交付方式，同时在合同附件中约定购房人无故拒收房屋的视为已经交付。故整体来说，无论是合同约定还是法律规定，均对买受人拒收房屋作出了限制，司法实践中，法官不轻易将房屋质量问题认定为“严重影响居住使用”或“导致合同目的不能实现”，法院倾向于认为开发商在采取维修等补救措施的同时，需赔偿购房人因此遭受的损失（如在外租房费用）或要求开发商承担逾期交房违约金。