叶某;***养老服务有限公司;房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

律师观点分析

　　叶某向本院提出如下诉讼请求：1.解除双方签订的租赁合同；2.被告退还租赁费208000元并支付自2021年8月1日至实际支付日的逾期违约金47216元（暂计算至2022年3月15日）；3.诉讼费由被告负担。事实与理由：原告与被告于2021年3月27日签订租赁协议，约定被告将位于北京市丰台区和义西里北街8号项目2号楼1单元131号房屋（以下简称131号房屋）租赁给原告，原告支付给被告208000元。因131号房屋一直未能办理合法合规的入住审批手续，导致被告无法按期并且合法合规的向原告交付房屋，现根据租赁合同约定，原告有权解除租赁合同并主张违约责任，故提起本案诉讼。

　　被告***公司辩称：不同意解除租赁合同。未能交房是因为疫情原因导致我们的家具家电不能到位，影响如期交房。这不是我们所愿意看到的，我们也想及时交付房屋。虽然违约责任为严格责任，但是我们主观上还是希望能履行合同。我们也交付了一部分房屋，现在也具备交付的条件。因为小微企业抗风险能力差，流动性资金压力大等现实实际情况，今年从国家层面以及最高人民法院公布的助力小微企业发表意见，也提出了对我们小微企业进行扶持的政策。认可收到了叶某的租金，对违约金不认可。

　　双方围绕诉讼请求提交证据，根据当事人陈述及经审查确认的证据，本院认定事实如下：2021年3月27日，***公司（甲方）与叶某（乙方）签订《慈恩创意产业园租赁协议》，约定甲方将其拥有合法使用权的131号房屋租赁管理权给乙方使用，使用年限10年，终止日期为2031年8月1日，租赁面积（建筑面积）24.5平方米；租赁款按套计算，一次性缴纳租赁期间的总额208000元；甲方同意于2021年8月1日前将协议标的交付乙方经营；交付标准为精装修；7.2：除不可抗力外，如因甲方原因导致延期交付使用的，甲方每延期一天应向乙方支付租赁总款的千分之一作为违约金；甲方逾期3个月未给乙方交付房屋使用的，乙方有权解除合同，违约金按7.2条执行；附件作为本合同的附加条件，具有同等效力；附件：……卫生间洁具（花洒、洗手盆及龙头、马桶）、浴霸、家具，电器：电视、冰箱、洗衣机、空调、热水器、抽油烟机。

　　上述租赁协议签订后，叶某向***公司支付了208000元租赁费，***公司出具了收据，但***公司至今未按合同约定配齐房屋内物品，未将131号房屋交付与叶某。

　　本院在另案（案号为2022京01**民初21号）中就涉案房屋所在楼栋规划建设情况，致函北京市规划和自然资源委员会丰台分局，复函称未查询到所述位置的建设工程规划许可证。

　　庭审中，经本院释明，未取得建设工程规划许可证的房屋，订立的租赁合同无效，叶某称合同的效力请法院审查，如合同无效，其在无效的基础上主张损失。

　　本院认为：涉案房屋未取得规划许可证，就未取得规划许可证的房屋签订的租赁合同应属无效。出租人应当确保租赁物合法，承租人一次性租赁房屋10年，亦应谨慎审查房屋产权，故合同无效的责任，本院考虑双方交易经验及能力，确认***公司承担90%责任，叶某承担10%责任。租赁合同无效后，***公司应将收取的208000元租赁费退还与叶某并赔偿资金占用损失，考虑***公司未将涉案房屋交付与叶某，另结合双方责任比例，本院酌情确定损失标准为未退还租赁费数额日万分之二，自2021年8月1日起至实际支付之日止。

　　综上，依照《中华人民共和国民法典》第一百五十三条、第一百五十七条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条之规定，判决如下：

　　一、***公司与叶某于二〇二一年三月二十七日签订的《慈恩创意产业园租赁协议》无效；

　　二、***公司于本判决生效之日起七日内向叶某退还208000元租赁费并赔偿损失（以未退还租赁费数额为基数，按日万分之二标准计算，自二〇二一年八月一日起至实际支付之日止）；

　　三、驳回叶某的其他诉讼请求。

　　如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百六十条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

　　案件受理费2210元，由***公司负担（于本判决生效之日起七日内交纳）。

　　如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。