吴某与魏某房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

律师观点分析

　　原告向本院提出诉讼请求：1.判令被告退还押金76000元，并支付资金占用费（以76000元为基数，自2020年8月28日起至实际支付之日止，按2020年8月20日的全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率为标准，加计50%）。事实和理由：2017年8月19日，原、被告签订《商业地产租赁合同》，原告承租被告位于北京市朝阳区XX北街2号院5号楼1层106号房屋（以下简称涉案房屋），租赁期限为3年，自2017年8月21日至2020年8月20日。2017年8月21日至2018年2月20日租金为228000元，2018年2月21日至2018年8月20日租金为228000元，2018年8月21日至2019年2月20日租金为228000元，2019年2月21日至2019年8月20日租金为228000元，2019年8月21日至2020年8月20日租金为478800元。合同签订后，原告依约向被告支付房屋租金，被告交付租赁房屋。合同期满后，原告没有继续租赁，并按约定将房屋交还被告，被告如约带意向租户看房。原告已经完全履行双方约定的全部合同义务，被告却未如约退还原告房屋租赁押金，原告与被告协商未果，被告的行为已经构成违约，侵犯了原告的合法权益，故诉至法院。

　　被告辩称，不同意原告的诉讼请求。双方签订的合同第三条第三款约定，退还押金不计利息，合同也约定了退还押金需要抵扣原告应支付的违约金等。我方认为原告构成违约，原告没有根据合同约定提前提出退租。另，原告当时经营水果店办理了很多会员，被告搬走后没有及时给会员退费，导致会员经常到涉案房屋找被告麻烦，给被告带来了困扰。

　　被告向本院提出反诉请求：1.判令原告支付房屋空置期费用94430元；2.判令原告支付违约金39900元。事实和理由：2017年8月19日，被告作为甲方与原告作为乙方签订了《商业地产租赁合同》，合同约定甲方将涉案房屋出租给乙方。合同约定，租赁期满后，乙方继续承租的，应在本合同租期届满180日前以书面形式通知甲方，双方协商一致后重新签订房屋租赁合同。乙方不续租或双方未能协商一致的，应当自本合同租期届满180日前起，准许甲方带意向租户看房。之后，原告在未明确告知被告不再续租的情况下，在合同到期前突然腾空了房屋不再续租，导致被告不能及时找到租客，使涉案房屋出现了空置期。另，因为原告之前租赁涉案房屋开水果店，为他人办理储值会员卡。但其在退房时没有及时退还会员费用，水果店会员经常上门找麻烦，使意向租户不再看房。原告的上述行为已经构成违约，侵犯了被告的合法权益，故提起反诉。

　　原告针对反诉辩称，空置期及违约金没有事实和法律依据。被告称原告没有在180日内提出退租，合同约定的是如原告继续承租，需在180日内书面通知被告，如果不续租，可以准许原告带意向租户看房，我方已经履行了义务。关于会员问题，我方已经妥善处理，已经将会员转移至其他店铺，并没有被告所述的情况。2019年2月，店铺旁边在修铁路，门店门口变成了断头路，导致客流量减少，亏损都是原告自己承担的。2020年疫情发生后，我方每天的经营流水完全不能覆盖房屋支出，被告是明确知道我不会再续租的。

　　当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了举证质证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：

　　2017年8月19日，原告（房屋承租方、乙方）与被告（房屋出租方、甲方）、北京链家房地产经纪有限公司（居间人、丙方）签订《北京市商业租赁合同》，约定：房屋为涉案房屋，租赁期限3年，自2017年8月21日至2020年8月20日止。租赁期满后，乙方继续承租的，应在本合同租期届满180日前以书面形式通知甲方，双方协商一致后，重新签订房屋租赁合同。乙方不续租或双方未能协商一致的，应当自本合同租期届满180日前起，准许甲方带意向租户看房。房屋租金的支付方式为半年付，具体支付时间如下：2017年8月21日，支付2017年8月21日至2018年2月20日的租金，共计228000元；2018年2月19日，支付2018年2月21日至2018年8月20日的租金，共计228000元；2018年8月19日，支付2018年8月21日至2019年2月20日的租金，共计228000元；2019年2月19日，支付2019年2月21日至2020年8月20日的租金，共计478800元。押金76000元，与首笔租金一起支付；租赁期满或合同解除后，房屋租赁押金除抵扣应由乙方承担的费用、租金，以及乙方应当承担的违约赔偿责任外，剩余部分应于五个工作日内如数返还乙方，不计利息。租赁期内，甲方需提前收回该房屋的，或乙方需提前退租的，除应征得对方的同意外，还应提前180日通知对方，并按月租金的200%支付违约金；甲方应退还未发生的租金。

　　庭审中，双方均认可原告按合同约定按时、足额支付了租金及押金。双方亦认可原告于2020年8月20日将涉案房屋交还被告。

　　本院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案争议焦点系原告退租是否构成违约，原告在租赁期限届满之日将房屋退还被告，涉案合同履行期限届满终止，原告不存在违约，不存在需要抵扣的部分。故关于原告要求被告退还押金76000元的诉讼请求，于法有据，本院予以支持。关于原告要求被告支付利息的诉讼请求，无事实及合同依据，本院不予支持。鉴于上述意见，关于被告要求原告支付房屋空置期费用及违约金的反诉请求，本院均不予支持。

　　综上所述，依照《中华人民共和国民法典》第一百一十九条、第五百零九条之规定，判决如下：

　　一、被告（反诉原告）魏某于本判决生效后七日内退还原告（反诉被告）吴某押金76000元；

　　二、驳回原告（反诉被告）吴某的其他诉讼请求；

　　三、驳回被告（反诉原告）魏某的全部反诉请求。

　　如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百六十条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

　　案件受理费1700元，由被告（反诉原告）魏某负担（于本判决生效后七日内交纳）。反诉费1493元，由被告（反诉原告）魏某负担（已交纳）。

　　如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。