卫斌律师
律师观点分析
- 案由：房屋买卖合同纠纷
- 审理法院：广东省深圳市光明区人民法院
- 裁判结果：法院确认买方构成根本违约，并确认房屋买卖合同已经解除；买方除已付定金外，还须继续向卖方支付违约金，卖方最终获得数十万元违约责任补偿。
## 案情简介
2025年8月，卖方A与买方B签订《深圳市房屋买卖合同》，约定买方以数百万元购买深圳市光明区某房屋。合同对定金、剩余房款支付期限及买方违约责任作出了明确约定；如买方的违约行为达到解除条件，卖方有权解除合同并要求买方支付相应违约金。
合同签订后，买方仅支付了部分定金，未按约支付剩余房款。此后，买方通过微信明确表示因购房资金不足，不再继续履行合同，并表示愿以已经支付的定金承担违约责任。
合同解除后，买方未及时配合办理平台解约手续，案涉房屋一度无法正常展示、出售。卖方随后通过其他渠道重新挂牌，并以低于原合同价格的金额另行成交，同时产生了中介费差额、额外房贷利息和公证费等支出。
买方认为自己已经同意放弃此前支付的定金，相关违约责任应当就此解决。卖方委托北京市盈科（深圳）律师事务所许美静律师、卫斌律师提起诉讼，要求确认合同解除，并依法追究买方在定金范围之外的违约责任。
## 案件难点
1. 买方通过微信提出不再购房，双方合同解除时间应当如何确定；
2. 买方主张以已经支付的定金承担全部责任，卖方能否继续追究定金范围之外的损失；
3. 房屋重新出售时产生的价格差额、中介费差额、房贷利息及公证费，如何证明与买方违约存在直接因果关系；
4. 房价变化、再次挂牌以及两次交易费用交叉存在，如何形成法院能够采信的损失计算方式。
## 律师代理工作
接受委托后，代理团队没有将案件简单处理为“没收定金”，而是围绕合同解除、违约事实和卖方实际损失建立完整的诉讼方案：
第一，固定买方根本违约事实。代理律师结合房屋买卖合同、付款记录及双方微信沟通，证明买方不仅迟延付款，而且未支付剩余大部分房款，并已明确表示不再继续履行合同。
第二，锁定合同解除时间。代理律师以买方作出解除表示的微信记录为核心，主张合同于2025年9月29日解除，解决卖方何时有权重新处分房屋这一基础问题。
第三，将抽象的“房价下跌”转化为可以计算的直接损失。代理团队系统提交原买卖合同、后续转售材料、中介费付款凭证、公证费凭证及房贷还款凭证，对原成交价与转售价、前后中介费及额外持有成本逐项进行对比。
第四，反驳买方“仅以已付定金了结责任”的主张。代理律师结合合同约定及已经发生的各项损失，说明买方违约不仅导致交易失败，还直接影响房屋再次挂牌和出售，仅没收定金不足以覆盖卖方损失。
第五，配合提出财产保全申请，兼顾案件胜诉后的实际执行风险，避免诉讼仅停留在纸面结果。
## 法院认定
法院认为，双方签订的房屋买卖合同是当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。买方支付部分定金后未继续履行付款义务，并明确表示解除合同、停止付款，已构成根本违约。法院对双方主张的合同解除事实予以确认。
在代理团队提交的证据基础上，法院认定以下费用属于买方违约造成的直接损失：
- 房屋再次出售产生的价格差额；
- 重新交易增加的中介费差额；
- 房屋延迟出售期间增加的房贷利息；
- 与案涉房屋相关的公证费用。
法院认定上述直接损失已达到数十万元。综合合同约定、买方违约程度以及已经查明的损失，法院最终判令买方承担数十万元违约责任。扣除买方此前支付的定金后，仍须继续向卖方支付违约金。该结果基本覆盖了法院认定的卖方主要直接损失，也突破了买方仅愿以已付定金承担责任的范围。
## 裁判结果
法院一审判决：
1. 确认双方签订的《深圳市房屋买卖合同》解除；
2. 买方除已付定金外，于判决生效后继续向卖方支付违约金。
通过本案诉讼，卖方不仅取得了合同解除的明确司法确认，而且突破了买方仅愿放弃定金的责任范围，最终获得数十万元违约责任补偿。
## 律师点评
本案的关键并不只是合同中写有违约金条款，而在于代理律师能否把买方违约与卖方的每一项现实损失对应起来。买方最初只愿意以已经支付的定金承担责任，如果卖方不能进一步证明重新出售产生的价格差额和额外成本，赔偿范围很可能止步于此。
代理团队通过完整梳理两次房屋交易、重新挂牌、前后中介费用及额外贷款利息等材料，使多项容易被认定为市场风险或间接损失的费用，最终被法院认定为买方违约造成的直接损失。买方除已付定金外仍需继续赔偿，卖方最终获得数十万元违约责任补偿，主要直接损失得到基本覆盖。
对房屋出售方而言，买方违约后应及时采取措施防止损失继续扩大，并完整保留下列材料：原买卖合同及补充协议、收款记录、催款及解除合同记录、重新挂牌记录、后续成交合同、中介费付款凭证、按揭还款记录以及其他与房屋持有和再次出售直接相关的凭证。只有将每一项损失与对方违约建立清晰的因果关系，才更容易获得法院支持。
税费变化、律师费、调查取证费等支出能否获得支持，则要进一步审查合同是否有明确约定、违约方在订立合同时能否预见、费用是否必要以及是否有充分的支付凭证。将所有费用笼统列为损失，并不当然能够获得法院支持。
对房屋购买方而言，即使确因资金不足无法继续交易，也不应仅通过微信单方表示“不买了”。应尽快与卖方协商解除合同、确认定金及违约责任、配合办理平台撤单等手续，否则可能因影响房屋重新出售而承担价格差额、中介费差额和额外利息等损失。