房屋买卖合同纠纷案胜诉

律师观点分析

原告：母X

委托诉讼代理人：王X，四川XX律师

被告：某房地产开发公司、马X

审理经过：

原告母X与被告以下简称某房地产公司、马X房屋买卖合同纠纷一案，本院于 2023 年 9 月 13 日立案后，依法适用普通程序，由审判员独任审理，于 2023 年 11 月 1 日公开开庭进行了审理。原告母X及委托诉讼代理人王X、被告某房地产公司的法定代表人杨XX，被告马X到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告诉称：

原告母X向本院提出诉讼请求： 1．判决解除原告与被告某房地产公司的房屋买卖合同，被告马X承担支付 455,770.34 元责任； 2．本案案件受理费由二被告承担。原告变更第一项诉讼 请求为确认原告与被告某房地产公司签订的房屋买卖合同无效。 事实和理由：原告 2015 年经营的库尔XX棚升木材加工厂（现已注 销）与杨X因买卖合同纠纷，经新疆乌鲁木齐市库尔XX市人民法院调解，作出了（2015）库民初字第 3560 民事调解书，明确了杨X所欠金额为 455,770.34 元。苍溪县人民法院执行后杨X无能力履行，马X与原告达成了《以房抵债协议》并承诺如不按期办理相关手续自愿承担调解书的债务及承担担保责任。马X自称以某房地产开发公司抵押的房屋作为自己的房屋抵偿给原告， 马X与某房地产公司沟通，某房地产公司与原告签订了《房屋 买卖合同》。根据该合同约定在签订本合同后 30 日内办理房屋登 记手续，多年来原告多次要求被告履行登记义务，被告以各种借 口拒不履行。现经与某房地产公司法定代表人杨XX核实，该房 屋属于政策性房屋，原告无资格享有其权利且对该合同不予以认 可要求原告与某房地产开发公司进行沟通。现原告现在有理由认为马X与某房地产公司恶意串通，马X为了规避自己自愿承担杨X的债务 455,770.34 元而编造了该房屋是自己的从而进行了以物抵债的行为。为了维护自己的合法权益，特诉至法院。

本院查明：

2015年9月8 日，新疆维吾尔自治区库尔XX市人民法院就原告库尔XX棚升木材加工厂与被告马X买卖合同纠纷一案，作出 （2015）库民初字第 3560 号民事调解书，一、被告马X于 2015年11月8日前支付原告库尔XX棚升木材加工厂 200,000 元货款； 于 2015 年 12 月 30日前支付剩余货款 192,179 元，若在 2015 年 12 月 30 日前未付清全部货款，被告加付原告违约金 60,000 元；二、本案受理费 3,591.34 元， 由被告马X承担。2018 年 3 月 7 日，原告（甲方）与被告马X、案外人马XX（乙方）达成以房抵债协议，约定：根据（2015）库民初字第 3560 号民事调解书，马X应付母X货款本金 392,179 元，违 约金 60,000 元，受理费 3,591.34 元；因马X无力偿还此笔债务， 现由马X自愿用XX公司抵偿工程款的位于乌鲁 木齐市新市区XX面积为 55 ㎡的住房一套，抵 偿给马X应付母X贷款本金 392,179 元，违约金 60,000 元， 受理费 3,591.34 元，共计 455,770.34 元，并由马X协助母X 到房地产开发公司办理相关手续，并承担房屋契税，其他费用由母X自行承担。现双方约定于 2018 年 4 月 10 日至 4 月 11 日，由马X同母X一同到新疆XX公司办理房屋买 卖合同等相关手续，买卖合同签订后由马X和母X将合同复 印件及交款票据的复印件递给苍溪县人民法院执行局，如果马XX不按期办理相关手续，马X自愿承担（2015）库民初字第 3560 号民事调解书的偿付及担保责任。若母X到期不配合办理手续（看房之后），其后果及责任由母X负责。2018 年 4 月 9 日，原告（买受人）与被告某房地产公司（出 卖人）签订商品房买卖合同，约定：被告某房地产公司将位于乌 鲁木齐市新市区新XX 2 单元 501 号房出售给原告，建筑面积 55.78 平方米，总金额 278,900 元，一次性付款。出卖人应当在 2017 年 12 月 1 日前将商品房交 付买受人使用，出卖人在商品房交付使用后出卖人通知 30 日内， 将办理权属登记需由出卖人提交的资料报产权登记机关备案……。当日，某房地产公司向原告出具房款 278,900 元的收据。同日，原告（甲方）与被告马X（乙方）签订以房抵债清 账合同，约定：现有马X同志于 2018 年 4 月 9 日已按照 2018 年 3 月 7 日母X与马X、马X之间的以房抵债协议内容， 已将乌鲁木齐某处房屋抵债给母X，并由马X带母X本人至某房地产公司 办理了房屋转让手续，将原购房手续作废， 由某房地产公司与母 志伦按照原合同签定的《房屋买卖合同》和交款收据， 以上所有 抵账手续已办理完毕， 已抵消了马X、马X欠母X的材料款 455,770 元， 至此双方之间的债务全部了结，母X负责协调法院办理结案的所有事宜。双方签字生效后，任何一方不得违约，否则违约方承担相应的责任。后，某房地产公司将该房交付原告，但至今未办理产权登记。 乌鲁木齐市不动产登记信息查询结果载明：该房初始登记在新XX公司名下， 产权证号新（2023）乌鲁木齐市不动产权第 XXXXX 号，房屋性质为经济适用房。本案审理中，原告及某房地产公司均不认可双方存在真实的房屋买卖关系。

本院认为：

本院认为，《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民法 典>时间效力的若干规定》第一条第二款规定“民法典施行前的 法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规 定，但是法律、司法解释另有规定的除外”。本案事实发生在民 法典实施以前，应当适用当时的法律、司法解释的规定。《中华 人民共和国民法总则》第一百四十六条规定“行为人与相对人以 虚假的意思表示实施的民事法律行为无效。以虚假的意思表示隐 藏的民事法律行为的效力，依照有关法律规定处理”。本案原告 与被告某房地产公司均不认可双方存在真实的房屋买卖合同关 系，该合同本系原告与被告马X以房抵债之用，故原告与新XX公司以虚假意思表示签订的商品房买卖合同无效。原告主张确认无效的请求有事实和法律依据，本院予以支持。以物抵债，系债务清偿的方式之一，是当事人之间对于如何 清偿债务作出的安排，故对以物抵债协议的效力、履行等问题的 认定，应以尊重当事人的意思自治为基本原则。一般而言，除当事人明确约定外， 当事人于债务清偿期届满后签订的以物抵债协议，并不以债权人现实地受领抵债物，或取得抵债物所有权、使 用权等财产权利，为成立或生效要件。只要双方当事人的意思表 示真实，合同内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合同即 为有效。本案原告与被告马X及案外人马X签订以房抵债协 议、以房抵债清账合同，均系当事人的真实意思表示，不存在违 反法律、行政法规规定的情形，合法有效。当事人于债务清偿期 届满后达成的以物抵债协议，可能构成债的更改，即成立新债务， 同时消灭旧债务；亦可能属于新债清偿，即成立新债务，与旧债 务并存。基于保护债权的理念，债的更改一般需有当事人明确消灭旧债的合意，否则， 当事人于债务清偿期届满后达成的以物抵 债协议，性质一般应为新债清偿。本案以房抵债清账合同明确消 灭旧债，故本案应属于债的更改。但本案抵债房屋为经济适用房 等原因，不能为原告办理产权登记， 以房抵债的目的不能实现， 原告要求被告马X承担支付 455,770.34 元责任的请求于法有据，本院予以支持。

裁判结果：

一、原告母X与被告某房地产开发公司签订的房屋买卖合同无效；