王霞律师
律师观点分析
原告罗X、寇XX与被告庞XX、陈XX间借贷纠纷一案，本院于2018年06月21日受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。双方当事人及委托诉讼代理人均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告罗X、寇XX向本院提出诉讼请求：1.判令二被告立即偿还原告借款XXX元；2.判令二被告支付借款从借款之日起至还清之日止按月息24%计算的资金占用利息；3.本案诉讼费由二被告承担。事实和理由：2015年，二被告投资在苍溪县龙庆佳XX，因要向国土部门缴纳土地出让金需资金周转，提出向二原告借款200万元。为了借款能有保障，双方于2015年1月23日，签订《购房合同》一份，合同约定：二被告将位于房屋（2号3至16层面积为15400㎡）出售给二原告，房屋价款共计200万元”合同签订后，同日，二原告代二被告向苍溪县国土局缴纳土地出让金XXX元，二被告分别向二原告出具收条一张、承诺书两份。后，二原告向二被告催收借款，二被告均以各种理由拖延不还，故原告提起诉讼。
被告庞XX、陈X辩称，1.苍溪县龙庆佳XX系危旧房改造联建，由二被告出资修建。在修建的过程中因发生多种纠纷致使二被告资金周转十分困难。为了在2015年春节期间进行房屋出售，完成消防工程和完善相关手续需用资金两百多万元，为了解决资金问题，被告决定出售房屋。2.二原告当时租用该房屋二楼经营超市，拟在春节期间开业。为此，双方协商于2015年1月23日签订《购房合同》，合同约定二原告购买二被告修建的龙庆佳XX3至16层房屋14套，面积为1540㎡，房屋价款为200万元。签订合同后，二原告共计支付购房款XXX元，被告向原告出具了收到购房款的收条。剩余购房款360600元，多次催要，二原告至今未付，现龙庆佳XX建房手续已办理完毕，但未竣工验收。二原告不仅未按约付完购房款200万元，还索要房款和利息，给被告造成的损失，应予以赔偿。3.二原告诉称200万元为借款，应当持有借款合同或者借据，对于其主张与被告之间存在借贷关系的事实负有举证责任。二原告没有提供双方之间存在借贷关系的直接证据，所提供的其他证据的文字的表述也无借款和购房系对借款进行担保的含义，故二原告无证据证明双方是借贷关系，二原告主张的借款事实不成立，请求驳回原告的诉请。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对原、被告双方提供的《购房合同》、收条、银行转账业务凭条、房屋平面示意图、承诺书等当事人无异议的证据，本院予以确认。
本案根据当事人的陈述和审查确认的证据，认定如下事实：
2014年6月，二被告在苍溪县龙山XX投资修建的龙庆佳XX商住楼主体基本完工。2014年7月许，原告罗X与寇XX合伙租赁该商住楼二楼经营超市。同年底，二被告修建的房屋未能竣工，原告经营超市受困。2015年1月23日，原、被告双方协商签订《购房合同》，合同约定：“二被告将龙庆佳XX3至16层共计1540㎡的房屋以200万元出售给二原告，房屋为无手续且未竣工验收；被告可以随时退还原告200万元款，所涉房屋仍归被告所有，原告不追究被告任何责任。若被告不交房屋，必须退还原告所借的款，若退清房款，原告不追究任何责任。”
同日，原告罗X和寇XX通过XX银行向苍溪县国土局转账共计XXX元。被告庞XX和陈X分别向二原告出具收条一张，载明：“收条今收到罗X、寇XX购房款壹佰万元（以银行转账为准，其中代缴土地出让金819700元）庞XX二O一五年一月二十三日”。陈X出具的收条内容与庞XX收条内容一致。同时，二被告还分别出具内容相同的“个人无限连带责任承诺书”和“承诺”。“个人无限连带责任承诺书”载明：“由于陈X与罗X、寇XX所签订的《购房合同》（壹佰XX），陈X自愿为该购房合同向罗X、寇XX提供无限连带责任担保，保证此房屋的真实性，不一房多卖，如陈X所提供的房屋产权不清，有争议或多次买卖，罗X、寇XX有权要求陈X无条件退还购房款（包括但不限于购房款本金、利息、复息、违约金、精神损害赔偿金及为实现债权所发生的一切费用）。由陈X所有财产无条件向罗X、寇XX承担还款责任。特此承诺。承诺人：陈X二O一五年一月二十三日”另“承诺”载明：“今向罗X、寇XX承诺，所收购房款壹佰万元，在未退房款前，前满三个月付息（每月三万元整），以后按每月23号三万元付息。以打款凭证为准。承诺人：庞XX二O一五年一月二十三日”
同日，二原告也向二被告出具“承诺书”一份。该承诺书载明“罗X、寇XX在苍溪县龙庆佳XX向庞XX、陈X购买房屋2号3至16楼共14套房屋（庞XX、陈X各七套），总面积约1540平方米总金额贰佰万元，此款用于支付县国土局土地出让金（庞XX、陈X应交的）。此购房款金额为庞XX、陈X与罗X、寇XX等的协议价总款。如庞XX、陈X在2015年7月30日前（最迟不能超出2016年1月30日）不认同此前的价格，则一次性将此购房款退还给罗X、寇XX，此购房合同自动解除。如到时不退还清，则支付给本人房款总金额千分之二每天的违约金，罗X、寇XX与庞XX、陈X所签订的购房合同继续生效。承诺人罗X寇XX二O一五年一月二十三日”之后，二原告多次向二被告催要借款，被告以该款项系购房款不予退还，为此双方发生争议，引发此诉。
另查明：二被告称原告应支付购房款200万元，已支付XXX元为，下欠360600购房款曾多次向二原告催收，二原告未能支付，该陈述二被告未提供证据证实。
本院认为，本案争议焦点为：二原告代二被告支付土地出让金XXX元的行为产生的法律关系是房屋买卖还是民间借贷。
第一、从二原告代为二被告支付土地出让金的原因及背景来看，二原告合伙租赁二被告投资修建的房屋开办超市，而被告由于资金紧张，房屋不能竣工致使原告超市经营受阻，无法如期营业。此时，被告急需资金进行房屋修建。双方之间达成借贷合意符合常理客观实际。
第二、根据原、被告签订的《购房合同》内容看，双方约定“二被告可以随时退还原告200万元款，所涉房屋仍归被告所有，原告不追究被告任何责任。若被告不交房屋，必须退还原告所借的款，若退清房款，原告不追究任何责任。”该项约定既体现了被告可以退还原告房款，同时也表明了原告不得以占有房屋而拒绝。同时二被告退款是退“所借的款”，由此可以看出二原告签订《购房合同》的真实目的并不是为了取得所涉房屋的所有权，二被告也不是真实的将房屋进行出售，签订该《购房合同》是为促使被告还款而设立的具有抵押担保性质的协议。
第三、从案涉《购房合同》本身分析，与一般房屋买卖合同不同，双方当事人没有在合同中约定单价，而是以一口价200万元的方式，交易了1540平方米的14套住房，平均每平方米1298.70元。此种不约定单价的售房方式与一般房地产交易习惯不符。
第四、从二被告承诺书的内容看，二被告承诺“在退房款前，满三个月付息，每月三万元整，以后按每月23号三万元付息，以打款凭证为准”作为理性的市场主体，二被告没有理由在自己资金严重不足的情况下，出售房屋后还要承诺向原告方每月支付三万元利息。如果二被告将房屋出售后，不回收房屋，又不欠二原告债务，则没有义务向买房人支付利息，也很难解释在双方没有约定利息的情况下，承诺向二原告支付利息的原因。由此得出的结论是，二被告是不愿意以200万元的价款出售案涉房屋，因而用解除合同，退还房款的方式来达到保住房屋的目的。故可以认定二被告的真实意思是向二原告借款而非以200万元的总价向其出售案涉房屋。
第五、二被告出售房屋的购房款为200万元，向二原告出具的收条载明金额也为200万元，但二原告实际支付XXX元。二被告没有理由在资金严重缺乏的情况下，不及时向二原告催收剩余房款。同时二被告也未在房屋手续已经完备的情况下，及时向二原告交付房屋或到相关部门进行备案登记等。以此，不难看出二被告出售房屋不是其当时的真实意思表示。
综上所述，民间借贷中当事人之间借款关系的形成，并非必须具备书面借款合同，只要双方就借贷问题形成合意且出借方已经实际将款项交付给借款方，即可认定债权债务关系成立。原、被告签订《购房合同》，并非以取得案涉房屋所有权为目的，而是为了实现资金融通，卖方取得资金用于缴纳土地出让金，买方收取利息。双方订立《购房合同》的目的是为了担保债权的实现。因此，二原告向二被告代为支付国土出让金XXX的行为所涉法律关系为借贷法律关系。
既然案涉《购房合同》是作为200万元债权的担保而存在，那么，双方当事人之间有关借款期限和利息的约定，并无充分证据证明。双方之间借款既未约定期限，又未约定借期和逾期利息。故二原告主张从二被告收到借款之日起按月息24%计算资金利息没有事实和法律依据，该请求本院不予支持。可从向本院主张权利之日起，按年利率6%计算利息。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第二百零六条、第二百零七条，《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十五条、第二十九条之规定，判决如下：
一、限被告庞XX、陈X在本判决生效后三十日内偿还原告借款XXX元，并承担该款从2018年6月21日起至还清之日止按年利率6%计算的资金利息。
二、驳回原告罗X、寇XX的其他诉讼请求。
如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费9777元，由二被告负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省广元市中级人民法院。